地役權(quán)的功能。地役權(quán)是將他人的土地用于自己的土地的權(quán)利，其目的不是為了滿足自己土地的通常用途，而是為了將他人的土地用于自己的土地，從而提高效率自己的土地使用價值和交換價值。因此，地役權(quán)的社會功能是提高地役權(quán)的價值，促進(jìn)土地的利用，間接促進(jìn)社會財富的增長。

還有調(diào)整土地用途的租賃權(quán)。租賃權(quán)雖然具有物權(quán)化的趨勢，但其實質(zhì)仍然是債權(quán)。法律關(guān)系不如物權(quán)關(guān)系穩(wěn)定。權(quán)利人獲得的保護(hù)和法律地位不如物權(quán)。而且，在土地租賃法律關(guān)系中，承租人可以在租賃合同范圍內(nèi)獨占使用土地。對出租人來說，租賃土地的利益受到極大損害。在地役權(quán)的設(shè)定過程中，自己一方的房地產(chǎn)得到充分的升值，鄰居們也樂于以閑置的房地產(chǎn)資源從補(bǔ)償條款中獲益。同時，地役權(quán)作為一種物權(quán)，比土地租賃債權(quán)享有更好的保護(hù)和法律地位，受到更全面、更優(yōu)先的法律保護(hù)。隨著人類社會的快速發(fā)展，土地所涉及的個人利益也越來越多元化。僅僅靠鄰接來調(diào)整房地產(chǎn)的利益是不夠的。地役權(quán)法律制度具有意思自治的特征，這與通過法律的直接規(guī)定來規(guī)范不動產(chǎn)使用的相鄰關(guān)系明顯不同。這種調(diào)控更加靈活，能夠?qū)崿F(xiàn)人們對房地產(chǎn)最大化利用的愿望。地役權(quán)制度作為起源于羅馬法的一項古老制度，因社會需要而被賦予了新的時代特征。目前，在歐洲一些國家，地役權(quán)規(guī)范的內(nèi)容除了通行、取水、俯瞰外，還可以用來規(guī)范競業(yè)限制。有學(xué)者稱之為地役權(quán)制度的第二個春天。地役權(quán)的內(nèi)容具有多樣性和多樣性，地役權(quán)應(yīng)當(dāng)是土地所有者為實現(xiàn)土地增值所享有的權(quán)利之一。同時，地役權(quán)的本質(zhì)是物權(quán)，不同于其他以契約自由為核心的土地使用權(quán)。它可以給權(quán)利人更好的保護(hù)和更高的法律地位。第二，地役權(quán)對法定物權(quán)理論剛性的補(bǔ)充。法定物權(quán)學(xué)說及其剛性與補(bǔ)充有兩個內(nèi)容：一是物權(quán)類型的不創(chuàng)設(shè)，即法律不承認(rèn)的新型物權(quán)的不創(chuàng)設(shè)。第二，物權(quán)內(nèi)容不能創(chuàng)設(shè)：即與法定物權(quán)不同的法定物權(quán)內(nèi)容不能創(chuàng)設(shè)。隨著不動產(chǎn)使用需求的不斷增加，法定物權(quán)主義的僵化問題日益突出。如果物權(quán)法體系保持其固有的立法風(fēng)格，物權(quán)法將難以跟上社會進(jìn)步的步伐。對于法定物權(quán)主義的主要缺陷，有許多學(xué)說，如法定物權(quán)的漠視說、習(xí)慣法的包含說等。一般來說，如果習(xí)慣物權(quán)不妨礙物權(quán)制度的建立，不與物權(quán)的一般性質(zhì)相沖突，不違背法定物權(quán)的立法旨趣，它可以突破法定物權(quán)的限制，對法定物權(quán)的含義進(jìn)行寬泛的解釋。（2） 地役權(quán)與物權(quán)法定主義在背離經(jīng)濟(jì)與效率的法律價值的同時，物權(quán)法定主義真正體現(xiàn)了法律所追求的安定與秩序。地役權(quán)法律制度作為法定物權(quán)原則的剛性補(bǔ)充，不受類型和內(nèi)容的限制，體現(xiàn)了自由和效率的法律價值。法律傾向于對地役權(quán)的類型進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悾皇菑?qiáng)制性的。

首先，地役權(quán)是以合同形式產(chǎn)生的，其效力發(fā)生在地役權(quán)和地役權(quán)的所有人和使用人身上，具有物權(quán)效力，權(quán)利人有權(quán)排除不特定第三人的非法侵害。其次，地役權(quán)主要體現(xiàn)的是一種私人利益，與國家和社會利益無關(guān)。第三，地役權(quán)可以發(fā)揮物權(quán)法定權(quán)利與契約自由之間的溝通作用，地役權(quán)的內(nèi)容可以自由設(shè)置而不觸犯法律。第四，地役權(quán)制度的存在不會對物權(quán)公示制度構(gòu)成威脅。最后，地役權(quán)不會造成經(jīng)濟(jì)交易的混亂，地役權(quán)所有權(quán)或使用權(quán)的受讓人仍然承擔(dān)和享有其先行者的義務(wù)和權(quán)利。環(huán)境問題是指人類違反自然規(guī)律進(jìn)行生產(chǎn)、生活活動，對環(huán)境開發(fā)利用不當(dāng)而造成的環(huán)境污染和破壞。環(huán)境問題產(chǎn)生于事物的不合理使用，必然涉及到具體的物權(quán)法律制度。地役權(quán)對環(huán)境保護(hù)具有重要意義：首先，地役權(quán)制度有助于明晰產(chǎn)權(quán)邊界，防止權(quán)利濫用。經(jīng)濟(jì)學(xué)中外部性產(chǎn)生的原因在于權(quán)利的界定不明確，承擔(dān)外部成本的受害人不能要求加害人給予賠償，享受外部利益的受益人不必支付賠償。生產(chǎn)和消費行為造成的環(huán)境污染和破壞作為一種外部成本，由一個群體或整個社會承擔(dān)，從而形成所謂的環(huán)境問題。地役權(quán)制度的合理運用可以明晰權(quán)利的歸屬和邊界，從而實現(xiàn)外部成本的內(nèi)在化，防止當(dāng)事人權(quán)利的沖突和濫用。第二，物權(quán)的優(yōu)先權(quán)效應(yīng)使地役權(quán)比債權(quán)更適合于環(huán)境保護(hù)功能。

環(huán)境問題在民法理論中被界定為侵權(quán)行為，環(huán)境問題治理是民法侵權(quán)理論所確立的環(huán)境侵權(quán)救濟(jì)制度。但其缺陷在于侵權(quán)救濟(jì)是事后救濟(jì)。債務(wù)減免的方式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能阻止環(huán)境污染和破壞對人類社會的威脅。地役權(quán)的產(chǎn)權(quán)屬性正好符合環(huán)境法的預(yù)防與保護(hù)原則。由于物權(quán)的排他性，地役權(quán)人無需等待損害結(jié)果和環(huán)境問題的發(fā)生。同時，地役權(quán)作為法定物權(quán)原則的剛性補(bǔ)充，允許權(quán)利人在相互協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，采取最經(jīng)濟(jì)、最有效的方式更好地實現(xiàn)各自的權(quán)利。第三，地役權(quán)制度能夠不斷滿足人們不斷變化的環(huán)境需求。鄰接是其他事物最基本的使用方式，難以滿足人們對生活越來越高的要求；而傳統(tǒng)民法中其他特定類型的物權(quán)僅限于出生時間和法定物權(quán)主義，已不能適應(yīng)現(xiàn)代的需要。在業(yè)主保留以所有權(quán)為核心的主體權(quán)利的前提下，通過地役權(quán)的設(shè)立，將其他使用方式轉(zhuǎn)移給地役權(quán)人，既有利于業(yè)主實現(xiàn)效率最大化，又能滿足地役權(quán)人的環(huán)境需求。

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