(1) 無(wú)論房屋手續(xù)是否齊全,房產(chǎn)證都是證明業(yè)主對(duì)房屋所有權(quán)的唯一憑證,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易,購(gòu)房者拿不到房子的風(fēng)險(xiǎn)很大。房屋所有人可以將房產(chǎn)證抵押或者倒賣,即使以后沒(méi)有取得房產(chǎn)證,房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以二手房交易最好選擇有房產(chǎn)證的房子。(二)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰?有的房屋共有人多,如繼承人、家庭、夫妻等,購(gòu)房人應(yīng)與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,未經(jīng)其他共有人同意,買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無(wú)效。(三)交易房屋是否出租。一些二手房過(guò)戶時(shí),房產(chǎn)上就有了負(fù)擔(dān),也就是說(shuō)也被別人租了。如果購(gòu)房者只看房產(chǎn)證,只注意過(guò)戶手續(xù),而不注意是否有租賃,購(gòu)房者很可能拿到無(wú)法及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó),包括大多數(shù)國(guó)家,都同意“買賣不違背租賃”,也就是說(shuō),房屋買賣合同不能違背先前訂立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)踐中被很多購(gòu)房者和中介公司忽視,也被很多賣家利用,引發(fā)更多糾紛。(4) 無(wú)論土地情況是否清楚,購(gòu)房者都要注意二手房中土地的使用性質(zhì),是劃撥還是轉(zhuǎn)讓。劃撥的土地一般免費(fèi)使用,政府可以免費(fèi)收回。轉(zhuǎn)讓是指業(yè)主已經(jīng)繳納了土地出讓金,而買受人對(duì)房屋擁有相對(duì)完整的權(quán)利;我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權(quán)只有40年,而業(yè)主已經(jīng)使用了10年以上,那么購(gòu)房者按照同一區(qū)域內(nèi)擁有70年土地使用權(quán)的商品房?jī)r(jià)格來(lái)衡量,并不劃算。
(5)市政規(guī)劃是否會(huì)影響一些業(yè)主出售二手房,可能是他們已經(jīng)了解到房屋將在5到10年內(nèi)拆除,或者在房屋附近修建高層住宅,可能會(huì)影響照明,價(jià)格等市政規(guī)劃條件,讓他們急于出手。作為買家,在購(gòu)買時(shí)要充分了解細(xì)節(jié)。
(6)無(wú)論福利房是否合法,房改房、安居工程(社區(qū)網(wǎng)絡(luò)論壇)、經(jīng)濟(jì)適用房本身都是一種福利政策性住房,在轉(zhuǎn)讓上有一定的限制,而這些房屋在土地性質(zhì)和房屋權(quán)屬范圍上都有一定的國(guó)家規(guī)定,購(gòu)房人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)避免買賣合同與國(guó)家法律的沖突。
(7)單位住房是否侵犯一般單位住房,有成本價(jià)職工住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)職工住房,兩者性質(zhì)均為劃撥,土地使用費(fèi)應(yīng)在出讓時(shí)繳納。而且,對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià),一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工過(guò)戶時(shí),單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人不注意的,可能與業(yè)主一道侵害本單位的合法權(quán)益。(8)物業(yè)管理費(fèi)是否拖欠?一些業(yè)主過(guò)戶時(shí),物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)和三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)長(zhǎng)期拖欠,已經(jīng)拖欠了大量費(fèi)用。如果購(gòu)房者在不知情的情況下購(gòu)房,購(gòu)房者可能要承擔(dān)全部費(fèi)用。(9)中介公司是否違規(guī)?一些中介公司違反規(guī)定提供中介服務(wù),如在二手房貸款中為購(gòu)房者提供零首付服務(wù),即購(gòu)房者支付的購(gòu)房款全部可以通過(guò)欺詐手段從銀行獲得。買方認(rèn)為他利用了這個(gè)機(jī)會(huì),但他不知道如果被銀行發(fā)現(xiàn),他可能要承擔(dān)所有的責(zé)任。(10)合同是否明確?雖然二手房交易買賣合同不必像商品房買賣合同那樣全面,但有些細(xì)節(jié)需要明確約定,如:合同主體、交易方式、權(quán)利保障、房?jī)r(jià)、違約責(zé)任、糾紛解決、簽約日期等。
綜上所述,我們應(yīng)該關(guān)注二手房過(guò)戶的問(wèn)題。相信看完本文,大家會(huì)對(duì)二手房過(guò)戶的相關(guān)問(wèn)題有一個(gè)更好的了解。二手房過(guò)戶還涉及相關(guān)稅費(fèi)和材料等問(wèn)題,二手房過(guò)戶更為重要。如果您有任何疑問(wèn),更多相關(guān)問(wèn)題,法律學(xué)士網(wǎng)提供專業(yè)的法律咨詢服務(wù)。你知道嗎
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