(1) 無論房屋手續是否齊全,房產證都是證明業主對房屋所有權的唯一憑證,沒有房產證的房屋交易,購房者拿不到房子的風險很大。房屋所有人可以將房產證抵押或者倒賣,即使以后沒有取得房產證,房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以二手房交易最好選擇有房產證的房子。(二)房屋產權是否明晰?有的房屋共有人多,如繼承人、家庭、夫妻等,購房人應與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財產的,未經其他共有人同意,買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。(三)交易房屋是否出租。一些二手房過戶時,房產上就有了負擔,也就是說也被別人租了。如果購房者只看房產證,只注意過戶手續,而不注意是否有租賃,購房者很可能拿到無法及時入住或使用的房產。因為我國,包括大多數國家,都同意“買賣不違背租賃”,也就是說,房屋買賣合同不能違背先前訂立的租賃合同。這一點在實踐中被很多購房者和中介公司忽視,也被很多賣家利用,引發更多糾紛。(4) 無論土地情況是否清楚,購房者都要注意二手房中土地的使用性質,是劃撥還是轉讓。劃撥的土地一般免費使用,政府可以免費收回。轉讓是指業主已經繳納了土地出讓金,而買受人對房屋擁有相對完整的權利;我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權只有40年,而業主已經使用了10年以上,那么購房者按照同一區域內擁有70年土地使用權的商品房價格來衡量,并不劃算。
(5)市政規劃是否會影響一些業主出售二手房,可能是他們已經了解到房屋將在5到10年內拆除,或者在房屋附近修建高層住宅,可能會影響照明,價格等市政規劃條件,讓他們急于出手。作為買家,在購買時要充分了解細節。
(6)無論福利房是否合法,房改房、安居工程(社區網絡論壇)、經濟適用房本身都是一種福利政策性住房,在轉讓上有一定的限制,而這些房屋在土地性質和房屋權屬范圍上都有一定的國家規定,購房人在購買時應避免買賣合同與國家法律的沖突。
(7)單位住房是否侵犯一般單位住房,有成本價職工住房和標準價職工住房,兩者性質均為劃撥,土地使用費應在出讓時繳納。而且,對于標準房價,一般單位享有部分產權,職工過戶時,單位享有優先購買權。買受人不注意的,可能與業主一道侵害本單位的合法權益。(8)物業管理費是否拖欠?一些業主過戶時,物業管理費、電費和三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費長期拖欠,已經拖欠了大量費用。如果購房者在不知情的情況下購房,購房者可能要承擔全部費用。(9)中介公司是否違規?一些中介公司違反規定提供中介服務,如在二手房貸款中為購房者提供零首付服務,即購房者支付的購房款全部可以通過欺詐手段從銀行獲得。買方認為他利用了這個機會,但他不知道如果被銀行發現,他可能要承擔所有的責任。(10)合同是否明確?雖然二手房交易買賣合同不必像商品房買賣合同那樣全面,但有些細節需要明確約定,如:合同主體、交易方式、權利保障、房價、違約責任、糾紛解決、簽約日期等。
綜上所述,我們應該關注二手房過戶的問題。相信看完本文,大家會對二手房過戶的相關問題有一個更好的了解。二手房過戶還涉及相關稅費和材料等問題,二手房過戶更為重要。如果您有任何疑問,更多相關問題,法律學士網提供專業的法律咨詢服務。你知道嗎
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