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寧波
開發(fā)商擅賣房屋共用部分是否有效？
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? ?開發(fā)商擅自賣掉房屋的公共部分，賺取私錢，而你恰好對那一部分的公共部分有意思，反正是建房子的開發(fā)商，賣房子的也是他，他的房子他說的算，你買了那塊地，應(yīng)該來說是不犯法的吧？你這么想著正要喜滋滋地要買地。停，買之前先看看律霸小編帶來的關(guān)于共用部分的知識吧！
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? 什么是房屋的共用部分？
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? 建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定，“共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?/span>)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。”
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? 公共部分歸誰呢？
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? 答案是：全體業(yè)主。
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? 第一，法規(guī)條例規(guī)定
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? 根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，該土地上的建筑物及附著物的所有權(quán)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移”，也就是全體購房者購買了全部商品房及基地的土地使用權(quán)時(shí)，位于該土地之上的全部沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的建筑物及附著物的所有權(quán)也就隨之轉(zhuǎn)移給全體購房者(即全體業(yè)主)。
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? 第二，從商品房的成本構(gòu)成來說
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? 國家《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中規(guī)定，商品房的價(jià)格成本包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)非經(jīng)營性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)。此外，國家電力公司《關(guān)于對新建居民住宅供電設(shè)施收費(fèi)及管理的意見》第六條規(guī)定：“在新建住宅區(qū)內(nèi)，由新建住宅單位投資建設(shè)的室外配電設(shè)施，其投資又?jǐn)側(cè)虢ǚ砍杀镜模彝馀潆娫O(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于居民共有”。
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? 第三，從公共配套設(shè)施的使用權(quán)角度來看
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? 住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施是住宅總體的一部分，沒有住宅，也就談不上公共配套設(shè)施，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。依照國家《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》：所有人和使用人對其共有、共用的設(shè)施應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨(dú)占；開發(fā)商向廣大業(yè)主出售房產(chǎn)的同時(shí)也轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，以及同住宅同時(shí)建造的公共配套設(shè)施。所以，公共配套設(shè)施同住宅一樣，其產(chǎn)權(quán)所有人為小區(qū)全體業(yè)主。
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? 第四，從小區(qū)公共配套設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)來講
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? 根據(jù)國家建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國家有關(guān)部門關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)精神，住宅小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)人或使用人的代表機(jī)構(gòu)———業(yè)主委員會來負(fù)責(zé)具體管理。公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主；業(yè)主委員會代表業(yè)主行使處置權(quán)，由業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司委托其行使管理權(quán)。
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? 看完以上部分，打算從房產(chǎn)商那里購買公共部分的你，快快停手吧。公共部分是屬于全體業(yè)主，屬于你我他的！小編在此提醒你：可千萬不要貪圖公共部分呀，那可是違法的！如果你購買了公共部分，趕緊去退錢吧，想要大一些的地方不錯(cuò)，但不能使用這種方法！如果您還有先關(guān)問題，不妨來律霸法律咨詢網(wǎng)進(jìn)行咨詢吧！
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