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寧波
［明明白白買房子］購房按揭貸款未批準，違約責任由誰擔？
購房按揭貸款未批準，違約責任由誰擔？
轉載 摘自： 編輯：藍天
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案情
張先生以按揭付款方式與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，就付款方式合同約定如下：買賣雙方同意買受人以按揭方式支付購房款。首付款為總房款的20%，即人民幣12萬元，由買受人于合同簽訂之日起3日內支付；剩余購房款，即人民幣44萬元，由買受人向某商業銀行申請貸款支付，但買受人需在合同簽訂之日起30日內辦理完畢全部貸款手續，并保證出賣人收到貸款。合同簽訂后，張先生依約支付了首付款，并及時將貸款申請材料遞交銀行。一個月很快過去了，但張先生的貸款卻始終未放下來。后經過多方打聽，才知因張先生的身份證號碼與他人的身份證號碼相同，所以銀行拒絕發放貸款。得知這些消息，張先生隨即到了派出所進行查詢，結論是張先生的身份證號碼是正確的。張先生持派出所開具的證明，又到了該商業銀行，銀行看了證明仍是拒絕發放貸款。因貸款未獲批準，張先生無力支付剩余購房款，于是張先生向開發商提出退房。
按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款的，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同。本案中，因張先生意志外的原因，導致貸款未獲批準，合同雙方均無過錯，故張先生有權解除合同，并可要求開發商返還已支付的購房款及利息。
不能一次性支付購房款的購房者，往往選擇貸款方式支付購房款，即先支付一定的首付款，其余的通過貸款支付。如果購房者貸款申請未獲銀行（或住房資金管理中心）批準，造成逾期付款，是否構成合同違約呢？
按照銀行和住房資金管理中心的要求，購房者申請貸款，是以已簽訂購房合同作為前提。而購房款的支付方式作為購房合同的必要條款，購售雙方需在購房合同中明確約定。也就是說購房者在申請貸款前，在簽訂購房合同時約定了需由購房合同外第三方———銀行或住房資金管理中心批準的貸款付款方式。如果貸款申請獲得批準，購房者可用貸款支付剩余購房款；如果貸款申請未獲批準，用貸款支付剩余購房款的約定就無法實現。從上述分析看，購售雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式只是效力待定條款，是以銀行和住房資金管理中心批準貸款為成立要件。如銀行或住房資金管理中心未批準貸款申請，購售雙方約定的按揭付款方式就成了無效條款。如因銀行或住房資金管理中心未批準貸款申請造成購房者逾期支付購房款，因約定的付款條款無效，所以購房者并不承擔違約責任。此時購售雙方可簽訂補充協議，對付款方式重新做出約定。如雙方無法達成新的協議，因原付款方式無效，造成購房合同無法履行，雙方均可解除購房合同。如因購房者原因致銀行或住房資金管理中心未批準貸款的，例如提交虛假證明材料等，購房者雖不承擔違約責任，但應承擔相應的過錯責任。如因此造成雙方解除合同的，開發商可向購房者要求一定的損失賠償。另需說明的是，如因購房者未及時提交貸款申請材料造成逾期付款的，購房者應承擔逾期付款的違約責任，違約責任按合同約定處理。
本文關鍵詞：商品房買賣合同、合同約定、違約
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