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在購買商品房的時候，需要當事人之間簽訂一份商品房買賣合同，當然這份合同也只有在具備法律效力的情況下，才能對當事人的行為產生約束力，從而保護其合法利益。但在某些情況下商品房買賣合同可能無效。那么商品房買賣合同無效的情形是什么呢？我們一起從下文中進行具體了解。

一、商品房買賣合同無效的情形是什么

1、出賣人主體不當導致的合同無效。

包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發(fā)主體資格;二是，出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣人沒有開發(fā)經(jīng)營房地產的權利能力和行為能力，換句話說就是沒有房地產開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)營范圍;后者主要是指房地產開發(fā)企業(yè)針對到特定的樓盤，沒有相應的銷售資格。如：開發(fā)企業(yè)在沒有達到法定的售房條件下，為解決資金問題，私下銷售房屋等等。

2、買受人主體不當導致的合同無效。

這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如：不符合國家限購政策。

3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。

對此，最高法院司法解釋規(guī)定，開發(fā)商如果將所銷售的房屋抵押，并且隱瞞該事實，購房者可以請求法院確認合同無效，并且要求開發(fā)商承擔一倍的賠償。

4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

出賣人因利益驅使，將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協(xié)議書的安置時，往往采用變更原協(xié)議書的產權調換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補償，或者異地安置。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，對于這種情況，買受人可以請求法院確認合同無效，并要求開發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟賠償。

二、怎么確定商品房買賣合同是否有效

1、房地產分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效

4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓(含買賣)下列房地產

①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;②依法收回土地使用權的;③權屬有爭議的;④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

上述就是律霸小編為大家總結的能夠導致商品房買賣合同無效的情形，實踐中，當事人一定要盡量避免出現(xiàn)這些情形，不然所簽訂的合同就是不具有法律效力的，那么也就不能對當事人的利益做出保障。

商品房買賣合同無效的損害賠償

怎么來確定商品房合同效力是無效的？

商品房預售合同無效怎么解決