商品房交付使用后的常見(jiàn)問(wèn)題

1、逾期型交房糾紛。是指在雙方約定的交房期限屆滿，開(kāi)發(fā)商卻因?yàn)樽陨淼呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制及施工進(jìn)度控制失控等種種原因沒(méi)有將符合交付使用條件的房屋交付給買(mǎi)受人的行為。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房了，是否就一定承擔(dān)違約責(zé)任呢?對(duì)此，開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)：一是合理的財(cái)務(wù)安排;二是嚴(yán)格的施工進(jìn)度;三是巧妙的合同條款設(shè)計(jì)。在合同條款設(shè)計(jì)上，一方面可以根據(jù)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃和施工進(jìn)度，分別制定不同區(qū)域的不同交房期限，避免項(xiàng)目?jī)?nèi)所有商品房的交房期限“一刀切”，將逾期交房違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)盡可能的予以分散化解。同時(shí)對(duì)于交房期限的選擇，應(yīng)當(dāng)在綜合考慮公司自身的財(cái)務(wù)安排與項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃以及相關(guān)可變因素的前提下，盡可能合理留出相對(duì)寬裕的時(shí)間，以確保在交房期限來(lái)臨前確能完成項(xiàng)目?jī)?nèi)所有的施工，包括綠化、景觀、現(xiàn)場(chǎng)清理等，同時(shí)應(yīng)盡可能確保在交房來(lái)臨之前，項(xiàng)目能夠竣工驗(yàn)收合格，并取得《商品房交付使用通知書(shū)》。另一方面可以制定一些免責(zé)事由的條款，除地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等這些不可抗力原因外，還可以另行約定其他的免責(zé)事由，如施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以據(jù)實(shí)予以延期且無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任等類似條款。

2、不符合交付條件型交房糾紛。這類糾紛大都是因?yàn)樗_(kāi)發(fā)的房產(chǎn)不符合交付條件，而開(kāi)發(fā)商為避免承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任而致。交付條件有兩種類型，即法定條件和約定條件兩種。法定條件是法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如《蘇州市商品住宅交付使用管理辦法》規(guī)定商品房的交付不僅要取得商品房交付使用的備案文件(竣工驗(yàn)收備案表、配套設(shè)施和配套工程符合交付使用條件的證明文件、前期物業(yè)管理協(xié)議及其他文件)和《蘇州市商品房交付使用通知書(shū)》，是住宅的還要同時(shí)取得《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。這幾個(gè)條件是同時(shí)具備，而不是只具備其一即可。

商品房交付的法律意義

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由商品房買(mǎi)受人承擔(dān);商品房買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”即商品房交付意味著房屋毀損、滅失等方面的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在此注意，房屋的交付并不意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移須到法定機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

在日常生活中，能夠購(gòu)買(mǎi)自己的房產(chǎn)是一件很幸福的事情。但是在購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候，應(yīng)該注意可能發(fā)生的各種事情。熟悉相關(guān)問(wèn)題以及與之相對(duì)的法律法規(guī)。只有這樣才不會(huì)吃虧。律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。

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