關(guān)于房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題,如何確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià):“對(duì)按房產(chǎn)原值征稅的房產(chǎn),無論在會(huì)計(jì)核算中如何計(jì)算,房產(chǎn)原值都應(yīng)包括地價(jià),包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、開發(fā)土地的成本等,宗地容積率低于0.5的,按房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計(jì)算土地面積,并據(jù)此確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)。“
除了地塊容積率低于0.5的,按照房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計(jì)算土地面積,如果地塊容積率高于0.5的,相應(yīng)確定包含在房地產(chǎn)原值中的地價(jià),地價(jià)計(jì)入房地產(chǎn)原值,征收房產(chǎn)稅,包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、開發(fā)土地的成本等,舉個(gè)例子:
例如,一個(gè)工廠有一塊面積2.6萬平方米的土地,價(jià)格是2.6億元。每平方米的平均地價(jià)是1萬元。如果土地建筑面積為12000平方米,則土地容積率為0.46。因此,計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)為2.4億元(應(yīng)稅房地產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=12000平方米×2×10000元/平方米),廠房用地其他條件不變,占地面積26000平方米,支付2.6億元,每平方米平均地價(jià)1萬元,土地建筑面積5萬平方米,容積率1.92,則計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)為2.6億元。
這一規(guī)定可以理解為企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)的好政策,而不是對(duì)地塊容積率低于0.5的土地使用者的懲罰措施。如果容積率小于0.5,兩次后仍小于1。那么按比例計(jì)算的房產(chǎn)原值仍然低于原地價(jià)。所以我們可以減輕稅收負(fù)擔(dān)。比如廠房、大型堆場(chǎng)、倉儲(chǔ)物流企業(yè)面積大但廠房少,廠區(qū)空地多,地價(jià)完全計(jì)入房地產(chǎn)原值,稅負(fù)高。自2010年12月21日起,對(duì)于這類“土地小房子”,即該宗地容積率小于0.5的,允許按房地產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積,并確定計(jì)入房地產(chǎn)地價(jià)原值的土地金額,可以計(jì)算出,這類企業(yè)的地價(jià)來計(jì)算房產(chǎn)稅會(huì)低于土地總價(jià),減輕房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)[2010]121號(hào)文發(fā)布后,按房地產(chǎn)原值計(jì)稅的房地產(chǎn)只有一種稅收處理方法:無論如何核算,房地產(chǎn)原值都應(yīng)包括地價(jià),包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、開發(fā)土地的成本等,宗地容積率低于0.5的,按房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計(jì)算土地面積,并據(jù)此確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)。比如,某公司2008年建了一棟辦公樓,建筑面積1500平方米,除去地價(jià),建筑成本105萬元。該地塊單價(jià)為150元/平方米,容積率為0.48(容積率為建筑面積與土地面積之比),使用年限為50年。本公司自2008年1月1日起執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。2011年,由于容積率低于0.5,土地面積按房地產(chǎn)建筑面積的兩倍計(jì)算,確定計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)。
繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+150×1500×2=1500000(元)。
應(yīng)交房產(chǎn)稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600元。
如果公司實(shí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度。
2011年繳納房產(chǎn)稅地價(jià)=150×1500×2=45萬元。
2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值=1050000+450000=1500000(元),應(yīng)交房產(chǎn)稅=1500000×(1-30%)×1.2%=12600(元)。從計(jì)算結(jié)果可以看出,財(cái)稅[2010]121號(hào)文的發(fā)布實(shí)施,使得執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)繳納的房地產(chǎn)稅與執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度的企業(yè)繳納的房地產(chǎn)稅相同,并取消了企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的房地產(chǎn)稅收籌劃。
以上知識(shí)是對(duì)“如何確定包含在房地產(chǎn)原值中的地價(jià)”問題的回答。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局對(duì)如何計(jì)算計(jì)入房地產(chǎn)原值的地價(jià)作出了規(guī)定,主要包括取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款、開發(fā)土地的成本等,歡迎需要法律幫助的讀者到律師事務(wù)所進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎
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