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在實(shí)際購買房屋的時(shí)候，我們需要注意開發(fā)商的違約行為，有些可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)實(shí)中，有的購房者在開發(fā)商違約的情況下，直接要求退房。那根據(jù)法律的規(guī)定，開發(fā)商違約退房是否可行呢？我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、開發(fā)商違約退房是否可行

從法律的角度講，購房者因開發(fā)商違約而退房的問題屬于合同解除行為。也就是說，原來簽訂的商品房買賣合同被解除，購房者把房子退回開發(fā)商，開發(fā)商把購房款退回購房者。因此，開發(fā)商違約后，購房者能不能退房，這要看法律對(duì)合同解除權(quán)是怎么規(guī)定的。

《合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。

因此，開發(fā)商違約時(shí)，如果滿足以下條件之一的，則購房者可以退房：

1、開發(fā)商和購房者協(xié)商后都同意退房;

2、商品房買賣合同里規(guī)定了退房的條件，開發(fā)商的違約行為符合該條件;

3、開發(fā)商的違約行為構(gòu)成了《合同法》第九十四條規(guī)定的情形。

二、開發(fā)商違約，購房者要求退房的情形主要有哪些?

購房人對(duì)房地產(chǎn)交易中開發(fā)商的根本違約行為，有權(quán)提出解除合同、要求退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。開發(fā)商違約，購房者要求退房的情形主要有：

1、逾期交房超過一定期限。

合同中一般都約定“開發(fā)商應(yīng)于約定的時(shí)間交付房屋，逾期超過一定期限，仍未交付的，置業(yè)者有權(quán)解除合同、要求退房，開發(fā)商返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，賠償損失。”當(dāng)然置業(yè)者也可以不解除合同，只追究開發(fā)商的違約責(zé)任，對(duì)此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開發(fā)商逾期交房沒有超過合同規(guī)定的期限，置業(yè)者則不能要求解除合同、予以退房，只能請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

2、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房。

房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定的，置業(yè)者不能退房，如不能修復(fù)，或者經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定，則置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，并要求開發(fā)商賠償其他損失。

有的合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)，那么，對(duì)此事項(xiàng)的認(rèn)定原則是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開發(fā)商即構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)退房，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

3、由于開發(fā)商的過錯(cuò)，置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書。

開發(fā)商的此種根本違約在房屋預(yù)售合同履行過程中表現(xiàn)得較為明顯。但無論是預(yù)售還是現(xiàn)房交易，若由于開發(fā)商方面的原因，使置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書，則開發(fā)商構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

總之，在開發(fā)商違約的情況下，并不是購房者一律可以要求退房。只有開發(fā)商的違約行為符合法律規(guī)定的情形時(shí)，購房者才可以要求退房。如果購房者起訴要求退房的，則其必須提供充足的證據(jù)證明開發(fā)商的違約行為符合法律規(guī)定的情形，否則法院是不會(huì)支持退房要求的。

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