一、開發(fā)商有驗(yàn)房單就可以不負(fù)房屋質(zhì)量的責(zé)任嗎

對(duì)于在實(shí)踐中普遍存在的買房人在接收交付商品房時(shí)簽字確認(rèn)的驗(yàn)房單，因買房人并不具備直接辨識(shí)商品房質(zhì)量瑕疵的專業(yè)能力，且商品房的質(zhì)量瑕疵往往在使用過程中才會(huì)漸漸出現(xiàn)，故驗(yàn)房單不能免除賣房人對(duì)于驗(yàn)房單所述以外之房屋瑕疵的質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任。

房屋驗(yàn)收時(shí)要注意哪些細(xì)節(jié)：

1.戶門以內(nèi)的墻面、頂棚的初裝飾。

2.戶門以內(nèi)的樓地面的初裝飾，可只完成地面基層(找平層)，不做面層。

3.各種管線設(shè)備安裝到位，并按規(guī)定進(jìn)行試水、試壓和照明線路的絕緣、接地試驗(yàn)。?導(dǎo)線截面應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求。經(jīng)建設(shè)(開發(fā))單位驗(yàn)收后,燈具、水龍頭、給水器具、衛(wèi)生設(shè)備等可?按合同進(jìn)行再安裝。

4.戶內(nèi)門窗等油漆工程的防腐底漆應(yīng)完成，面層可進(jìn)行再裝飾。

5.廚房、廁浴間的墻、地面的防水措施，應(yīng)按設(shè)計(jì)要求一次到位，衛(wèi)生潔具在設(shè)計(jì)指定范圍內(nèi)可進(jìn)行再安裝。如有特殊要求，應(yīng)事先采取措施。

6.大空間的內(nèi)部隔斷(非承重墻)、壁柜、吊柜等，根據(jù)設(shè)計(jì)說明，可進(jìn)行再安裝。

二、如何處理商品房質(zhì)量糾紛

(一)在簽訂合同時(shí)要注意對(duì)有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定

房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。因此簽訂合同時(shí)應(yīng)注意有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，并注意3大法律問題。

1、住宅質(zhì)量保修期限

審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的最低保修期及保修范圍。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

(1)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;

(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;

(5)裝修工程為2年。

2、其他保修范圍項(xiàng)目

對(duì)于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項(xiàng)目的保修期限，購房者須與開發(fā)商補(bǔ)充約定。

3、非房屋主體質(zhì)量約定

建議購房者在補(bǔ)充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責(zé)任作出明確約定。比如購房者驗(yàn)收房屋時(shí)，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，購房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時(shí)，購房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

(二)充分運(yùn)用《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對(duì)商品房質(zhì)量糾紛的處理。

1、證據(jù)規(guī)定第七條：“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，人民法院可以根據(jù)公平責(zé)任原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)?！边@一條規(guī)定是有關(guān)法官在特殊情況下運(yùn)用自由裁量權(quán)重新分擔(dān)舉證責(zé)任的規(guī)定，突破了以前的民事證據(jù)立法中對(duì)舉證責(zé)任特殊規(guī)定的范圍。本條明確將兩個(gè)民事法律的基本原則“公平責(zé)任原則”和“誠(chéng)實(shí)信用原則”寫入法條作為創(chuàng)設(shè)法官權(quán)利的法律淵源。這一規(guī)定一方面擴(kuò)大了法官對(duì)于案件把握的能力，同時(shí)也對(duì)于一些特殊類型的案件審理創(chuàng)設(shè)了一種新的可能性，例如在商品房質(zhì)量糾紛案件中。

2、證據(jù)規(guī)定第二十五條：“當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出。符合本規(guī)定第二十七條規(guī)定的情形，當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的除外。對(duì)需要鑒定的事項(xiàng)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無正當(dāng)理由不提出鑒定申請(qǐng)或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材料，致使對(duì)案件爭(zhēng)議的事實(shí)無法通過鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果?！?/p>

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