一、開發商有驗房單就可以不負房屋質量的責任嗎

對于在實踐中普遍存在的買房人在接收交付商品房時簽字確認的驗房單，因買房人并不具備直接辨識商品房質量瑕疵的專業能力，且商品房的質量瑕疵往往在使用過程中才會漸漸出現，故驗房單不能免除賣房人對于驗房單所述以外之房屋瑕疵的質量擔保責任。

房屋驗收時要注意哪些細節：

1.戶門以內的墻面、頂棚的初裝飾。

2.戶門以內的樓地面的初裝飾，可只完成地面基層(找平層)，不做面層。

3.各種管線設備安裝到位，并按規定進行試水、試壓和照明線路的絕緣、接地試驗。?導線截面應滿足設計要求。經建設(開發)單位驗收后,燈具、水龍頭、給水器具、衛生設備等可?按合同進行再安裝。

4.戶內門窗等油漆工程的防腐底漆應完成，面層可進行再裝飾。

5.廚房、廁浴間的墻、地面的防水措施，應按設計要求一次到位，衛生潔具在設計指定范圍內可進行再安裝。如有特殊要求，應事先采取措施。

6.大空間的內部隔斷(非承重墻)、壁柜、吊柜等，根據設計說明，可進行再安裝。

二、如何處理商品房質量糾紛

(一)在簽訂合同時要注意對有關房屋質量條款的約定

房屋質量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質量責任約定就非常重要。因此簽訂合同時應注意有關房屋質量條款的約定，并注意3大法律問題。

1、住宅質量保修期限

審查《住宅質量保證書》中有關房屋質量保修約定是否違反法規規定的最低保修期及保修范圍。根據國務院有關條例規定，住宅質量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

(1)地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(3)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年;

(5)裝修工程為2年。

2、其他保修范圍項目

對于法規及《住宅質量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發商補充約定。

3、非房屋主體質量約定

建議購房者在補充協議中就房屋發生的非房屋主體質量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。比如購房者驗收房屋時，若房屋發生非房屋主體質量問題，購房者有權要求開發商或開發商委托的物業管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權拒絕接受房屋，并有權按照《商品房買賣合同》的規定追究開發商的違約責任。

(二)充分運用《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》對商品房質量糾紛的處理。

1、證據規定第七條：“在法律沒有具體規定，依本規定及其他司法解釋無法確定舉證責任承擔時，人民法院可以根據公平責任原則和誠實信用原則，綜合當事人舉證能力等因素確定舉證責任的承擔。”這一條規定是有關法官在特殊情況下運用自由裁量權重新分擔舉證責任的規定，突破了以前的民事證據立法中對舉證責任特殊規定的范圍。本條明確將兩個民事法律的基本原則“公平責任原則”和“誠實信用原則”寫入法條作為創設法官權利的法律淵源。這一規定一方面擴大了法官對于案件把握的能力，同時也對于一些特殊類型的案件審理創設了一種新的可能性，例如在商品房質量糾紛案件中。

2、證據規定第二十五條：“當事人申請鑒定，應當在舉證期限內提出。符合本規定第二十七條規定的情形，當事人申請重新鑒定的除外。對需要鑒定的事項負有舉證責任的當事人，在人民法院指定的期限內無正當理由不提出鑒定申請或者不預交鑒定費用或者拒不提供相關材料，致使對案件爭議的事實無法通過鑒定結論予以認定的，應當對該事實承擔舉證不能的法律后果。”

以上知識就是小編對“開發商有驗房單就可以不負房屋質量的責任嗎”問題進行的解答，開發商對驗收單上已經驗收的情形不承擔責任，但驗房單不能免除賣房人對于驗房單所述以外之房屋瑕疵的質量擔保責任。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網進行法律咨詢。

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