延期辦理房產(chǎn)證違約金訴訟時(shí)效的規(guī)定

一、基本案件

2007年7月26日，劉*勇與攀*花**房地產(chǎn)開發(fā)公司(簡(jiǎn)稱**公司)簽訂《商品房買賣合同》，約定若因出賣人的責(zé)任，買受人未在商品房交付之日起365日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，有權(quán)退房;如果買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期產(chǎn)限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之二的違約金。

二、一二審判決情況

2013年8月1日，劉*勇向攀*花市東區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判決：判決**公司按全部已付款每日萬(wàn)分之二支付從2008年12月11日到實(shí)際辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證之日止逾期辦證違約金。

**公司委托馮*超、蔣*爭(zhēng)出庭參加訴訟，當(dāng)庭提出：1、劉*勇的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效;2、如果清庭認(rèn)為應(yīng)當(dāng)支付違約金，請(qǐng)合議庭將違約金調(diào)低至3000元。

一審查明，劉*勇于2008年12月10日已收房，當(dāng)日向**公司交清了房屋維修基金，辦證稅費(fèi)和相關(guān)資料。

一審認(rèn)為，**公司在交房后365日內(nèi)沒有為劉*勇辦妥房產(chǎn)證，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。但是，違約金屬合同之債，應(yīng)受訴訟時(shí)效的約束，劉*勇在收房次日的2008年12月11日起就知曉其權(quán)利受到了侵害，直到2013年8月1日才提起起訴訟，已超過(guò)訴訟時(shí)效，且無(wú)中斷、中止情形，遂判決駁回劉*勇的訴訟請(qǐng)求。

劉*勇不服一審判決，向攀*花市中級(jí)人民法院提起上訴。

二審法院查明的事實(shí)與一審相同。

攀*花市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后，作出(2014)攀民終字第165號(hào)民事判決：駁回上訴，維持審判。

三、四川省高級(jí)人民法院裁定提審

劉*勇不服一、二審判決，向四川省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛摪赣闪付?君承辦。

劉*君認(rèn)為當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定以日為單位，累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，不存在訴訟時(shí)效，原判適用法律有錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)再審。

2015年11月30日，四川省高級(jí)人民法院作出(2015)川民申字第1585號(hào)民事裁定：本案由本院提審;再審期間，中止原判決的執(zhí)行。

四、四川省高級(jí)人民法院審監(jiān)二庭再審

逾期辦理房產(chǎn)證違約金進(jìn)入四川省高級(jí)人民法院再審，尚屬首例，關(guān)乎四川房產(chǎn)企業(yè)整體性命。如果本案再審改判，全省將有幾千萬(wàn)的案件將面臨再審，無(wú)數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)少則要多付幾千萬(wàn)元的辦證違約金，多則要支付上億元的辦證違約金。四川省高級(jí)人民法院極其重視，審判陣容強(qiáng)大，合議庭以審監(jiān)二庭庭長(zhǎng)段*為審判長(zhǎng)，另兩位均學(xué)者型的法官擔(dān)當(dāng)。

**公司再次聘請(qǐng)馮*超、蔣*爭(zhēng)出庭參加訴訟。

劉*勇在宣讀再審申請(qǐng)書后。馮*超、蔣*爭(zhēng)代表**公司進(jìn)行了20分鐘的書面答辯。

答辯主要內(nèi)容如下：

1、四川省高級(jí)人民法院立案二庭對(duì)法律缺乏精準(zhǔn)理解，把關(guān)不嚴(yán)，錯(cuò)誤裁定提審，純屬濫用監(jiān)督權(quán)

(1)代理律師承認(rèn)目前按日支付逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效，在全國(guó)各地法院都存在爭(zhēng)議，至少有三種判法，這是事實(shí)。主要原因是訴訟時(shí)效的計(jì)算點(diǎn)有分歧，爭(zhēng)議的背后實(shí)質(zhì)是理論之爭(zhēng)：究竟是一時(shí)性債權(quán)，還是繼續(xù)性債權(quán)?正因?yàn)槿绱耍本?a href='http://www.sdjlnm.com/lawyers/list-460000-0-0.html' target='_blank' data-horse>海南、貴州等高級(jí)法院出臺(tái)了指導(dǎo)意見，統(tǒng)一區(qū)域裁判尺度;但四川省高級(jí)人民法院沒有出臺(tái)指導(dǎo)意見，各市縣法院判決五花八門。

(2)不同法院、不同法官因?qū)Ψ傻睦斫獠煌鞒霾煌呐袥Q，是否屬于《民事訴訟法》第200條第(六)項(xiàng)規(guī)定的“原判決、裁定適用法律確有錯(cuò)誤的”的情形

代理律師馮*超認(rèn)為，法官是個(gè)非常專業(yè)的職業(yè)，學(xué)歷越來(lái)越高，法學(xué)基礎(chǔ)理論的研究又為應(yīng)用法學(xué)提供了指導(dǎo)，實(shí)務(wù)界的法學(xué)學(xué)術(shù)氛圍越來(lái)越濃，專家型的法官越來(lái)越多。因此，法官解釋法律的水平、技巧于趨于完美，觀點(diǎn)百花齊放，爭(zhēng)奇斗艷，出現(xiàn)了對(duì)同一法條，有多種解讀的版本，這完全正確。不能說(shuō)四川省高級(jí)人民法院法官的專業(yè)知識(shí)、辦案能力就比基層法院法官高，四川省高級(jí)人民法院法官說(shuō)的才對(duì)。事實(shí)上，四川省高級(jí)人民法院立二庭裁定提審的大部分案件都被四川省高級(jí)人民法院審監(jiān)庭維持，這說(shuō)明了四川省高級(jí)人民法院立二庭的部分法官的業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，對(duì)法律的理解是錯(cuò)誤的，對(duì)再審標(biāo)準(zhǔn)把握的不好，比如自由裁量有問題的案件，能否進(jìn)入再審爭(zhēng)議頗大。但是應(yīng)當(dāng)禁止利用審監(jiān)權(quán)搞“一言堂”，用提審的方式來(lái)“統(tǒng)治”“僵化”下級(jí)法官的思想，抹殺下級(jí)法官異常活躍、甚至是突發(fā)奇想的思維，要允許存在差異化的判決。

因此，對(duì)法律的理解不同，不屬于《民事訴訟法》第200條第(六)項(xiàng)“原判決、裁定適用法律確有錯(cuò)誤的”，不能裁定再審，要維持原判決的穩(wěn)定性，不能認(rèn)為我是省法院，想提審什么就提審什么，提審大權(quán)不能任性，這實(shí)際上是濫用再審權(quán)，屬嚴(yán)重違法行為。四川省高級(jí)人民法院立案二庭裁定本案再審，屬錯(cuò)誤裁定

2、按日支付逾期辦證違約金與訴訟時(shí)效的關(guān)系、區(qū)別

(1)兩者的起算時(shí)間。訴訟時(shí)效從權(quán)利被侵害之日起開時(shí)計(jì)算訴訟時(shí)效。而違約金是違約之日開始計(jì)算。對(duì)于而言，兩者的起算時(shí)間是相同。

(2)終點(diǎn)時(shí)間不同。訴訟時(shí)效期間從權(quán)利被侵害之日起計(jì)算滿二年止。而辦證違約金從違約之日開始計(jì)算到申請(qǐng)辦證遞交給政府部門止(在此之后的時(shí)間為行政機(jī)關(guān)辦證時(shí)間，非開發(fā)商和購(gòu)房人所能控制)。

(3)訴訟時(shí)效對(duì)違約金的影響。如果在屆滿之前主張了權(quán)利，違約金之債就會(huì)受法律保護(hù)。如果在屆滿之前未主張了權(quán)利，違約金無(wú)能計(jì)算長(zhǎng)達(dá)10年，還是100年，都是自然債權(quán)。

3、“一時(shí)性債權(quán)”與“繼續(xù)性債權(quán)”的訴訟時(shí)效的起迄時(shí)間點(diǎn)是相同的

一次性違約金，學(xué)理上稱一時(shí)性債權(quán)，該債權(quán)的特點(diǎn)是數(shù)額固定，與辦證時(shí)間長(zhǎng)短無(wú)關(guān)。而按日計(jì)算違約金每天都在增加，直到房產(chǎn)證辦妥為止，債權(quán)數(shù)額是變化的。但訴訟時(shí)效都是從權(quán)利受到侵害之日(即房屋產(chǎn)權(quán)證屆滿之日)開始計(jì)算訴訟時(shí)效，并不是從每天的債權(quán)起算訴訟時(shí)效，即也不是天天有債權(quán)，天天都有“訴訟時(shí)效”起算，因?yàn)槟忝刻斓膫鶛?quán)并未受到侵害，沒有侵害，就沒有訴訟時(shí)效。

4、“訴訟時(shí)效從權(quán)利受到侵害之日起開時(shí)計(jì)算”中的“權(quán)利”是指什么權(quán)利，其內(nèi)涵是什么?

逾期辦證與違約金之間的關(guān)系。購(gòu)房人的“辦證請(qǐng)求權(quán)”是主權(quán)利，只有當(dāng)開發(fā)商違約逾期辦證的情況下，購(gòu)房人才享有違約金;如果開發(fā)商沒有逾期辦證，購(gòu)房人不享有違約金。因此，逾期辦證與違約金之間的法律關(guān)系屬于主從關(guān)系。

問題在于訴訟時(shí)效是以“主權(quán)利”來(lái)計(jì)算訴訟時(shí)?還是以“從權(quán)利”計(jì)算訴訟時(shí)?

從債權(quán)法理論上講，從權(quán)利不能獨(dú)立存在，必須以主從權(quán)利存在并生效為前提，主權(quán)利消滅，從權(quán)利消滅。因此，合同效力、訴訟時(shí)效等應(yīng)以主權(quán)利作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

比如，按日付息的借款合同糾紛。訴訟時(shí)效以“本金”來(lái)判斷整個(gè)合同是否已超過(guò)訴訟時(shí)效?即本金超過(guò)了訴訟時(shí)效，法院判決駁回本息。沒有一家法院說(shuō)，利息是按天計(jì)算，利息未超過(guò)了訴訟時(shí)效，反過(guò)來(lái)倒推本金也未超過(guò)了訴訟時(shí)效。

需要說(shuō)明的是：主從權(quán)利或者主從債權(quán)，不屬于分期履行的債權(quán)，故本案不適用最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第五條“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算”之規(guī)定。

4、相關(guān)的觀點(diǎn)

吳*寶主編的《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題》一書認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期辦證，按日逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)從約定的辦妥房產(chǎn)證屆滿之日起算訴訟時(shí)效。當(dāng)業(yè)主或買受人在超過(guò)兩年訴訟時(shí)效期間才起訴的，法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

海南省高級(jí)人民法院《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》第2條明確規(guī)定，合同對(duì)開發(fā)商向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)送辦證資料的時(shí)間有約定的，買房人請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時(shí)效自合同約定時(shí)間的次日開始計(jì)算。

貴州省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見(一)(試行)》第2條同樣規(guī)定，出賣人提出訴訟時(shí)效抗辯理由的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定依法予以審查。訴訟時(shí)效從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算。

綜上，辦證違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)以主權(quán)利“辦證請(qǐng)求權(quán)”作為對(duì)象，以此判斷是否超過(guò)了訴訟時(shí)效，而不是以從權(quán)利“違約金”為判斷的對(duì)象，判計(jì)算訴訟時(shí)效。

就本案而言，劉*勇是2008年12月10日交房，如果**公司在2009年12月10日前未為劉*勇辦妥產(chǎn)權(quán)證。那么，劉*勇從2009年12月11日起就知道辦證權(quán)利受到了侵害，故訴訟時(shí)效應(yīng)從2009年12月11日起開時(shí)計(jì)算，而劉*勇2013年8月1日才提起訴訟，要求辦證和支付違約金，已起過(guò)訴訟時(shí)效，且無(wú)中斷、中止情形，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求。

五、四川省高級(jí)人民法院再審裁定

2016年4月15日，四川省高級(jí)人民法院審監(jiān)二庭經(jīng)公開開庭審理后認(rèn)為，劉*勇主張逾期辦證違約金屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)受訴訟時(shí)效的約束。訴訟時(shí)效從合同約定的辦證期限屆滿之日起算，劉*勇于2013年8月1日才提起訴訟，又未提交證據(jù)證明本案訴訟時(shí)效存在中止、中斷的情形，原判認(rèn)定已超過(guò)訴訟時(shí)效，應(yīng)予維持，遂裁定如下：

維持四川省攀*花市中級(jí)人民法院(2014)攀民終字第165號(hào)民事判決。

本判決為終審判決。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“延期辦理房產(chǎn)證違約金訴訟時(shí)效的規(guī)定”問題進(jìn)行的解答，開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證的，違約金訴訟時(shí)效為三年，應(yīng)該從合同約定的辦證期限屆滿之日起算。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。

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