在房價日益增長的今天,大多數(shù)在外闖蕩的年輕人都無力承受昂貴的房價。在偌大的城市之中,為了給自己一個安身立命之所,租房,就成了許多漂泊在外的年輕人的選擇,隨之而來的,是許多租客與房東之間的矛盾與糾紛。
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一、相關(guān)案例:
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趙醫(yī)生退休后想在縣城開一藥店,便向好友朱某借款3萬元,雙方于93年10月簽訂了借款協(xié)議,約定:趙某向朱某借款3萬元,以其閑置的二間房屋作抵押,借款月息0.8%,最遲于95年年底連本帶利還清,如到期未還,則加息0.2%,延期二個月,延期后仍不能歸還的,朱某有權(quán)從變賣抵押房款中受償。
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趙醫(yī)生拿到借款后便在縣城租了二間房辦理了有關(guān)登記手續(xù)正式開業(yè)。94年6月,趙將設(shè)定抵押的兩間房屋租給陳某居住,租期二年,陳知道該房已設(shè)定抵押,但自己只是暫住也就承租下來。95年10月趙某因銷售假藥被逮捕,藥店也被工商局查封。朱某知道趙已無力還款,便向趙的家屬提出變賣抵押的房屋用來還款,趙的家屬沒有異議。但承租人陳某不同意,認(rèn)為自己租賃期限未滿不能變賣,朱某說買主已找到而且出價很高,怕錯過機(jī)會,陳萬不得已愿以同樣價格購買該房,但朱仍不同意,認(rèn)為自己已與買主商定,執(zhí)意要陳搬出,雙方爭執(zhí)不下,陳向法院提起訴訟請求優(yōu)先購買該房屋。
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二、相關(guān)法律:
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根據(jù)《民法通則》的規(guī)定當(dāng)債務(wù)人不能償還到期債務(wù)時,債權(quán)人有權(quán)出賣抵押物,從變賣款中受償。問題是該設(shè)定抵押權(quán)的房屋又出租他人,且租期未滿,朱某要求變賣房屋行使抵押權(quán),是合法的應(yīng)予支持。但陳某的租賃關(guān)系也是合法有效的,如何維護(hù)其合法權(quán)益呢?通常有以下兩種情況:
1.?租賃在先,抵押在后。近代社會法學(xué)大多認(rèn)為“買賣不破租賃”,即租賃關(guān)系成立后,即使租賃物轉(zhuǎn)讓,其租賃關(guān)系對受讓人仍然有效在租賃關(guān)系屆滿前受讓人不能解除租賃關(guān)系,提高租金。
2.?抵押在先,租賃在后,根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則,當(dāng)抵押權(quán)人變賣抵押物時,租賃關(guān)系相應(yīng)解除,但在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán),承租人的這項(xiàng)權(quán)利也適用于租賃在先,抵押在后的情況甚至在租賃期滿,出租人出賣租賃物時承租人在同等條件下也有優(yōu)先購買權(quán)。
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因此本案,陳某對趙某的房屋有優(yōu)先權(quán),法院應(yīng)予支持。
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同時,在外租房的人一定要擦亮眼睛,對房子進(jìn)行審核得同時,也要對房東本人情況有所了解,才能避免更多糾紛。
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