商品房買賣中，房產(chǎn)證遲遲未能辦理，如何界定雙方的責(zé)任？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　黃長雄 中名律師事務(wù)所

　　案情簡介：王某于2005年3月與某市房地產(chǎn)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，購買了該公司開發(fā)的一套商品房，房款總價275000元，合同約定2005年9月底商家將驗收合格的房屋交付給王某，并于交付使用后150日內(nèi)辦理權(quán)屬登記過戶手續(xù)，如因出賣人的過錯未能按期辦理，逾期一日按首付款千分之三的違約金付給對方。可交房后一年，仍遲遲未見商家為王某辦理房產(chǎn)證，這時有消息傳出，開發(fā)商對開發(fā)的樓盤并未交齊全部土地出讓金，領(lǐng)取的只是《臨時土地使用證》，現(xiàn)在大部預(yù)售資金已被挪作他用，商家已無力補齊土地出讓金。為此，眾多業(yè)主推舉王某為代表，將商家告上法庭，要求被告限期辦理房產(chǎn)證，并支付逾期違約金。
庭上，王某認為賣方未補齊地價，致使《房地產(chǎn)證》逾期未能辦理，在這一問題上，存在欺詐行為，應(yīng)負全部責(zé)任。
賣方辯稱：在房屋交付后的150天期限內(nèi)，房屋已具備了辦證條件，是王某未按時提供相關(guān)材料的原因，才未能辦理房產(chǎn)證書，故過錯責(zé)任在王某。因為賣方已按合同約定，以電話通知的方式通知了王某來交材料，賣方已履行合同約定的義務(wù)，且王某亦未能提供證據(jù)證明賣方有過錯，故請法庭駁回王某的訴請。
一審法院認為：王某未有證據(jù)證明在辦證期限內(nèi)曾向商家提交了辦證材料，也未能舉證證明商家有過錯，而辦證的前提是所需材料齊全，即然王某不按時提供，商家自然無法辦理，故駁回王某的訴訟請求。
王某不服，以一審法院認定事實不清，適用法律錯誤為由，提出上訴。
二審法院經(jīng)審理后認為：對于未辦證的原因，按合同約定，商家應(yīng)有首先通知王某補齊材料的義務(wù)，那么商家應(yīng)對自己已按期發(fā)出通知承擔(dān)舉證責(zé)任。其次，對于房屋是否具備了辦證條件的問題，因為商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定：要具備預(yù)售條件，相關(guān)“五證”必須齊全，即使買方不提出，或合同中不予約定，提供“五證”也是商品房銷售合同的法定前提條件，屬于合同中的隱性條款，所以，對訴爭的房產(chǎn)是否有正式的《國有土地使用權(quán)證》應(yīng)由出賣人負舉證責(zé)任。第三，對于出賣方辯稱的辦證期間不存在過錯，因為本案是基于合同提出的違約之訴，出賣人要承擔(dān)的是違約責(zé)任而非過錯賠償責(zé)任，故應(yīng)按合同約定的違約條款給付逾期辦證違約金。
綜上所述，轍銷一審判決，判令商家限期一個月內(nèi)予以履行辦證義務(wù)，并支付從違約之日起至辦完權(quán)屬證書之日的逾期違約金。
評析：在商品房的買賣中，《房地產(chǎn)證》是表明產(chǎn)權(quán)的唯一憑證。在商品房買賣合同和按揭貸款的合同中，一般都有約定賣方或銀行為買受人代為辦理房產(chǎn)證，且領(lǐng)取該證后抵押在銀行處，直至還清貸款本息的條款。可對辦理房產(chǎn)證這一過程，如何界定雙方的權(quán)利義務(wù)？
一、辦理房產(chǎn)證出賣人應(yīng)負主要履行責(zé)任，買受人負協(xié)助履行義務(wù)。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。由此可見，買方和賣方都有互相協(xié)助履行的義務(wù)，這一規(guī)定也不是法律的強制性條款，雙方可在合同中約定（如本案）由哪一方負責(zé)辦理，或?qū)⑥k證日期延長。但本案雙方已把辦證這一義務(wù)約定給了出賣人，一審法院未能把握好《最高人民法院關(guān)于民事訴訟的若干規(guī)定》這一司法解釋的舉證責(zé)任分配原則的精神。簡單理解了 “誰主張、誰舉證”這一訴訟原則。將本應(yīng)由法院主動查明，商家負舉證責(zé)任的義務(wù)分配到買方頭上。
在本案中，法院應(yīng)首先查明：雙方簽訂的合同是否為有效合同，這就要求審明商家在預(yù)售時，是否已取得《商品房預(yù)售許可證》。
《城市商品預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書”；因此，提供土使用權(quán)證書，進而證明在辦證期限內(nèi)已具備初始登記條件，是商家的法定義務(wù)，而不應(yīng)由買受人來舉證。
二、在辦理權(quán)屬證書中，適用對出賣人的過錯推定原則。
在本案中，合同雖然約定了商家承擔(dān)違約責(zé)任的前提是具有過錯，但綜合本案的事實，特別是商家作為提供格式合同，且占有資金、信息、專業(yè)絕對優(yōu)勢的一方，應(yīng)適用過錯推定原則，只要產(chǎn)生了違約的結(jié)果，就可以直接推定商家具有過錯，除非他能舉證明具備合同免除條款約定的條件（如不可抗力，政府行為等）。
《最高人民決院關(guān)于民事訴訟據(jù)的若干規(guī)定》第九條：“下列事實，當(dāng)事人無需舉證明：根據(jù)法律或者已知事實和日常生活經(jīng)驗法則，能推定出另一事實。”這說的是常理法則。作為一名普通購房者，一旦交了房款，通常都會積極履行補交材料辦證的義務(wù)。因而一審法院認定王某未能按期提供辦證材料是錯誤的，因為這種情況下，按情理法則他無需先舉證。
律師提示：目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)運行還不很規(guī)范，存在著許多違法違規(guī)之處，違規(guī)必然帶來損害，而最終承受這一損害后果的，往往是處于弱勢一方的小業(yè)主。就如預(yù)售許可證的辦理，很多地方仍存在沒有交完地價前，先辦理臨時土地使用證；或?qū)⑼恋刈C押于土地局，將復(fù)印件交給開發(fā)商使用；或超過審批面積加建，超出部分暫時無法辦證等情況。故購房者應(yīng)注意以下幾點：1、簽約前查看清楚該樓房是否具有五證：即《國有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《商品房預(yù)售許可證》。2、在向開發(fā)商提交辦證材料時，一定讓對方在復(fù)印件上簽收，自已保留備份。
由于購買商品房是一個投入金額較大、日期較長、環(huán)節(jié)眾多、涉及眾多房地產(chǎn)相關(guān)法律領(lǐng)域的過程。最好在購房過程中每一次簽約前充分咨詢律師和專業(yè)人士，一旦出現(xiàn)被損害情況，要勇于拿起法律武器，保護自己的合法權(quán)益。
我國許多大城市已開展了律師為購房者提供全程法律服務(wù)的業(yè)務(wù)，但在許多中小城市，這一業(yè)務(wù)還屬空白，筆者所在的律師事務(wù)所已開設(shè)了這一業(yè)務(wù)，將為我市的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范運行做出自己的努力。（作者簡介：黃長雄，中名律師事務(wù)所律師，廣西大學(xué)法學(xué)學(xué)士，云南大學(xué)在讀法律碩士，業(yè)務(wù)電話：13877687337）