隨著經(jīng)濟上行的壓力增大，不少擁有房產(chǎn)的人們會選擇出售自己未進行登記房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房子。那么這各行為到底合不合法呢？能不能簽訂有效合同呢？

下面就由筆者為大家詳細解讀一下相關(guān)的法律條例吧。

我國《合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。本案中的房屋買賣合同是否屬于違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同呢?雖然我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的房屋權(quán)屬變更登記問題上所做出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而非針對轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。

《房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項中的規(guī)定實際是屬我國法律與理論上長期以來受“不登記便無所有權(quán)”學說影響的結(jié)果。如果機械地按這樣的規(guī)定執(zhí)行，即使買受人根據(jù)協(xié)議付清了價款，占有了房屋，房屋買賣合同仍不生效，若干年過去后，如果出賣人索要房屋，買受人還得聽憑出賣人背信棄義的行為。這不僅對買受人有失公允，且有損于交易安全和財產(chǎn)現(xiàn)實占有關(guān)系的穩(wěn)定。這絕不是立法所希望達到的目的或追求的效果。有鑒于此，這種“不登記便無所有權(quán)”的觀念已得到了法律上的矯正。

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果進行區(qū)分的規(guī)定。合同從簽訂之日就已經(jīng)確定其是否有效。房屋買賣合同的效力不能根據(jù)房屋是否有權(quán)屬證書來決定。也就是不能說辦理了房屋權(quán)屬證書的房屋買賣合同就有效，沒有辦理房屋權(quán)屬證書的房屋買賣合同就無效。房屋買賣合同是否有效，應該依據(jù)合同法來判斷，而不能以房屋是否已經(jīng)辦理權(quán)屬證書為標準進行判斷。

另外，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”也進一步證實了法律對登記的效力，只是規(guī)定為物權(quán)變動要件，而不是合同生效要件。這一區(qū)別，非常重要。未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的房屋轉(zhuǎn)讓合同只是不會發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，并不會影響房屋轉(zhuǎn)讓合同本身的效力。從物權(quán)變動原因行為來看，是否辦理權(quán)屬登記，并不影響轉(zhuǎn)讓合同的成立和效力，只是該原因行為并不具有對抗第三人的效力。

綜上，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并不導致合同無效。除非法律明確規(guī)定只有經(jīng)過物權(quán)登記的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效或當事人在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時明確約定只有經(jīng)過物權(quán)登記的合同才生效，都應該認定轉(zhuǎn)讓房屋合同自合同成立時生效。沒有辦理房屋權(quán)屬證書的，只是不會發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力不影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力。如果要最終發(fā)生物權(quán)變動的效果，就必須辦理權(quán)屬登記并依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，如果現(xiàn)實生活中您或您的家人朋友們遇到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利益受損等方面的困擾，可以直接找所在地人民法院或公安機關(guān)，直接起訴或報警立案，或者在第一時間找律霸網(wǎng)律師在線圖文咨詢或電話咨詢。如果您還有其他法律問題的也可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。

聲明：該作品內(nèi)容系作者結(jié)合法律法規(guī)、政府官網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)知識內(nèi)容整合。如若侵權(quán)，請通過投訴通道或網(wǎng)站客服提交信息，我們將按照規(guī)定及時處理。

延伸閱讀：

辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證應注意什么

辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同公證的材料有哪些？

未進行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的房屋能出售嗎