聚焦不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度 [核心提示] 　　善意取得制度為近代以來民法的一項(xiàng)重要法律制度。其涉及到民法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜態(tài)安全與財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)安全保護(hù)的優(yōu)先與取舍，是適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的例外規(guī)則。當(dāng)今世界各國大都規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，但不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度呢？本文認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度。 　　在商品經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，迫切需要一種制度來保護(hù)善意受讓人，減少原所有權(quán)人對其取得所有物的權(quán)利追奪的風(fēng)險(xiǎn)。善意取得制度，正是在這樣的背景下發(fā)展起來的民法法系的一項(xiàng)重要制度。善意取得制度的實(shí)施，有利于保護(hù)市場交易秩序，節(jié)約交易成本，簡化法律關(guān)系，優(yōu)化資源配置，從而利于交易正常、高效地進(jìn)行。 　　（一）起源與理論基礎(chǔ) 　　依學(xué)界通說，該制度起源于日耳曼法中“以手護(hù)手”（Hand muss Hand Wahren）原則并吸收羅馬法取得時(shí)效制度中的善意要件而發(fā)展完善起來。該制度認(rèn)為：“任意將自己的動(dòng)產(chǎn)交付給他人者，僅能向其相對人請求返還；若該相對人將動(dòng)產(chǎn)讓與第三人時(shí)，原動(dòng)產(chǎn)所有人僅能要求相對人賠償，而不得向受讓人請求返還。” 　　依據(jù)該原則：占有是物權(quán)的外形，占有動(dòng)產(chǎn)者即推定其為動(dòng)產(chǎn)的所有者。對動(dòng)產(chǎn)有權(quán)利者也必須通過占有標(biāo)的物來加以展現(xiàn)，但假如物的所有權(quán)人并未實(shí)際占有，該權(quán)利的效力便會(huì)因此減弱。所以，當(dāng)所有者未實(shí)際占有其物，而由占有者轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，其只能向相對人要求損害賠償。可見，善意取得制度的本質(zhì)就在于限制所有權(quán)的追及力，從而維護(hù)善意受讓人的利益。 　　（二）善意取得制度的法律內(nèi)涵及價(jià)值取向 　　善意取得制度是民法物權(quán)制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容，涉及民法財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全與財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)安全保護(hù)，是一種以犧牲財(cái)產(chǎn)的靜的安全為代價(jià)而保護(hù)財(cái)產(chǎn)的動(dòng)的安全的制度。學(xué)者王澤鑒先生也指出，善意取得旨在維護(hù)交易安全，其受保護(hù)的限于法律交易。 　　但根據(jù)上述定義及學(xué)界通說，善意取得制度僅限于動(dòng)產(chǎn)。筆者認(rèn)為，善意取得制度也可適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。不動(dòng)產(chǎn)在社會(huì)中占有重要的地位，其權(quán)屬狀態(tài)關(guān)系重大。確立并建構(gòu)完善的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，對于穩(wěn)固生活狀態(tài)、維護(hù)交易安全、保障社會(huì)秩序具有深遠(yuǎn)的意義。 　　（一）零星規(guī)定 　　作為私法之基本法的《民法通則》雖然未明文規(guī)定善意取得制度，但諸多民事特別法和司法解釋則設(shè)有或可推導(dǎo)出善意取得制度的相關(guān)規(guī)定。 　　如《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見(試行)》第八十九條規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)為無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的共有人賠償。”盡管此條規(guī)定并不是一個(gè)完整意義上的有關(guān)善意取得制度的規(guī)定，但其規(guī)定了對共同財(cái)產(chǎn)中的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的情形可以適用善意取得制度。 　　此外，《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第五十四條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得，第八十四條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的善意取得，票據(jù)法、拍賣法也對善意取得制度作了相關(guān)規(guī)定。 　　（二）《物權(quán)法》的規(guī)定 　　根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： 　　1、受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； 　　2、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓； 　　3、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無權(quán)處分人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 　　（三）對于《物權(quán)法》的理解 　　第一，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)須基于有償?shù)姆尚袨椤＿@是善意取得制度保護(hù)交易安全基本理念的必然要求。要適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)必須是通過買賣、互易等具有交換性的行為，排除了贈(zèng)與、遺贈(zèng)等無償方式。非基于法律行為受讓的不發(fā)生善意取得，如法定繼承、公司合并等。 　　第二，已作權(quán)利的變更登記。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的主要表征方式，如果受讓人沒有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，也沒有善意取得適用的余地。 　　第三，需要區(qū)分占有委托物與占有脫落物。占有委托物原則上適用善意取得，如租賃物、寄存物、借用物等。而占有脫離物不適用，如贓物、遺失物等。 　　符合以上條件即可適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，原權(quán)利人只能向無權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請求權(quán)。 　　（四）在適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度時(shí)，以下幾個(gè)問題應(yīng)引起注意 　　1、2005年的《物權(quán)法（草案）》第一百一十一條規(guī)定，要適用善意取得，轉(zhuǎn)讓合同必須有效，而《物權(quán)法》中刪除了這一條。筆者認(rèn)為，刪除這一規(guī)定是科學(xué)合理的。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得適用的前提是無權(quán)處分，根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，無權(quán)處分是效力待定的合同，所以，此處規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同的有效顯然會(huì)造成法律適用上的沖突。 　　但還需要注意的是，在不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分行為中去除無權(quán)處分這一因素外，其他的因素應(yīng)當(dāng)符合法律行為成立和生效的要件。如果存在無權(quán)處分之外的可以導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓行為無效或可撤銷的因素，那也沒有適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的空間。 　　2、物權(quán)法規(guī)定了異議登記制度。所謂異議登記，就是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。當(dāng)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意變更登記的，利害關(guān)系人可以主動(dòng)地采取措施，先申請異議登記。這個(gè)制度有些像訴前保全，但比訴前保全程序更簡便易行。利害關(guān)系人一旦起訴，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)就進(jìn)入靜止?fàn)顟B(tài)，而買房者在看到此房存在爭議后，一般不會(huì)匆忙購買，從而通過制度保障異議人通過勝訴判決能夠得到不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。同時(shí)對于異議登記的規(guī)定雖然可以對真正權(quán)利人提供保護(hù)，但這種保護(hù)應(yīng)當(dāng)是臨時(shí)性的，因?yàn)樗瑫r(shí)也給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易造成了一種不穩(wěn)定的狀態(tài)。為使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不穩(wěn)定狀態(tài)早日恢復(fù)正常，《物權(quán)法》規(guī)定了十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。 　　異議登記的法律效力是：登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。由此可見，在異議登記的情況下，沒有善意取得制度適用的可能。（作者單位：江蘇無錫中智律師事務(wù)所） 　　（一）各國（地區(qū)）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的研究現(xiàn)狀 　　各國（地區(qū)）基本上對動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)都確立了善意取得制度，但對于不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得制度卻因各國（地區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記效力的不同，而具有不同的規(guī)定。 　　1、肯定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度 　　以德國、瑞士及我國臺灣地區(qū)為代表。其所采用的不動(dòng)產(chǎn)登記效力的登記要件主義，肯定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用性。在該制度下，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件之一。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，以登記作為發(fā)生效力的必要條件。登記機(jī)關(guān)對登記申請不僅進(jìn)行形式審查，還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)原因與事實(shí)是否相符、文件是否齊全以及是否有瑕疵等問題都要進(jìn)行認(rèn)真審查。此要件主義下的登記具有很強(qiáng)的公信力，公眾可以信賴登記的權(quán)利。即便登記簿上記載的權(quán)利發(fā)生由于登記原因不成立、無效或被撤銷等情形，也不能對抗善意的第三人。 2、否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度 　　以法國和日本為代表的登記對抗主義否定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用性。在該制度下，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致訂立契約，就可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，而不以登記作為生效要件。是否進(jìn)行登記由當(dāng)事人自己決定。登記機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得喪變更的登記只進(jìn)行形式審查，登記沒有公信力，第三人的信賴不受保護(hù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度在此條件下無法適用。 　　（二）學(xué)者觀點(diǎn) 　　1、認(rèn)為善意取得不適用于不動(dòng)產(chǎn)的典型觀點(diǎn)有： 　　(1)“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因以登記為其公示方法。因此，交易中極易使人相信占有人為處分權(quán)人，故善意取得之標(biāo)的物以動(dòng)產(chǎn)為限。”梁慧星教授認(rèn)為，一般動(dòng)產(chǎn)沒有登記，不可能靠登記的公信力去保護(hù)，只好另外發(fā)明一個(gè)制度專門用來保護(hù)動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人，這就是動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。不動(dòng)產(chǎn)交易第三人的保護(hù)問題，因?yàn)橛械怯洸荆苯痈鶕?jù)登記簿去保護(hù)他們就夠了。 　　(2)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的領(lǐng)域，因?yàn)榻⒘瞬粍?dòng)產(chǎn)登記制度，又由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有對一切人公開的性質(zhì)，任何人已經(jīng)無法在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或者不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯，這一點(diǎn)為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法公認(rèn)的原因。王利明教授指出：對于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，而不運(yùn)用善意取得”。 　　(3)“善意取得制度的適用僅以動(dòng)產(chǎn)為限，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。” 　　（4）陳華彬教授也認(rèn)為，善意取得是基于動(dòng)產(chǎn)占有的公信力效力而產(chǎn)生的制度,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因以登記為其公示方法,交易中不至于誤認(rèn)占有人為所有人，故不發(fā)生善意取得的問題。 　　綜上，持此類觀點(diǎn)的學(xué)者將善意取得制度看作公信力原則的補(bǔ)充，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立了登記制度以后，其公信力已經(jīng)能夠解決好保護(hù)第三者利益的問題，再設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度實(shí)無必要。 　　2、認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度的主要理由有： 　　我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不完善。即使不動(dòng)產(chǎn)登記制度達(dá)到完善的程度，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生。例如,因登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記；物權(quán)行為無效或被撤銷,如已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因無行為能力、欺詐等理由而無效或被撤銷，但登記尚未注銷；當(dāng)事人偽造文書欺騙登記機(jī)關(guān)的登記等。 　　在這些風(fēng)險(xiǎn)實(shí)實(shí)在在存在的情形下，片面地認(rèn)為有登記制度的保障，就不會(huì)出現(xiàn)交易方誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易的情形發(fā)生是缺乏根據(jù)的。一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用，對于相信登記公示力而從無權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人也是有失公平的。 　　（三）從公示公信的角度分析，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用善意取得制度 　　上述兩種觀點(diǎn)最大的分歧在于不動(dòng)產(chǎn)的登記公式與善意取得究竟有沒有本質(zhì)的沖突,是否公信原則與善意取得互不相容。對此，筆者持否定態(tài)度，并且認(rèn)為正是因?yàn)榇嬖诠竟旁瓌t，才有存在善意取得制度的必要。 　　按照物權(quán)公示公信原則，物權(quán)的正確性是通過法律認(rèn)可的形式反映出來的，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)交付占有的事實(shí)表征的物權(quán)就是正確的物權(quán)，這也就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利正確性推定效力。 　　那么，物權(quán)的公示何以導(dǎo)致物權(quán)的公信呢？其實(shí)質(zhì)在于法律以蓋然性的推定方式來判斷物權(quán)的正確性，而不是從客觀真實(shí)的角度來界定。 　　即一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使公示方法表現(xiàn)出的物權(quán)并不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其是具有與真實(shí)的物權(quán)存在相同的法律效果，目的是保護(hù)交易安全。 　　而善意取得制度是以忽視和犧牲占有與所有權(quán)分離、登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人分離、所有人可能遭受不利益為代價(jià)的。其作為近代社會(huì)觀念所有權(quán)的產(chǎn)物，是公信力的必然邏輯結(jié)果。公信原則的確立不僅僅是對受讓人與原所有人間個(gè)別利益的單純比較，而是超越了個(gè)別利益層次上的思考，關(guān)涉并體現(xiàn)出交易社會(huì)全體對交易安全的需要。從價(jià)值取向上來講，兩者是一致的。 　　有學(xué)者指出，所謂物權(quán)的公信力是從第三者的角度去判定物權(quán)是否存在，而善意取得制度則是善意第三者基于物權(quán)的公信力而信賴無權(quán)處分人與其發(fā)生法律交易關(guān)系而保護(hù)這樣的善意第三者的一項(xiàng)制度。由此可知，物權(quán)的公信力與善意取得制度具有密切的聯(lián)系。 　　綜上，賦予物權(quán)公示的公信力和建立善意取得制度只是觀察問題的角度不同。事實(shí)上，兩者相輔相成。 ?