1997年12月19日，四川遠(yuǎn)通物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)通公司）與成都泰華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱泰華公司）簽訂《租房協(xié)議》約定：泰華公司將泰華大廈商場(chǎng)1-5層租賃給遠(yuǎn)通公司，租期5年，自1998年4月19日至2003年4月18日止；第一年租金為1000萬(wàn)元，第二年租金為1250萬(wàn)元；自第三年起按國(guó)家公布的物價(jià)上漲指數(shù)逐年遞增，從1998年4月19日計(jì)租，遠(yuǎn)通公司第一次付款后的租金均按季度一次性付給泰華公司，交付時(shí)間均為本季度的租金于上一季度的最后7日內(nèi)交齊；泰華公司保證遠(yuǎn)通公司擁有大樓商場(chǎng)的使用權(quán)，并在1998年10月15日前完成該房屋配套設(shè)施和周邊環(huán)境的完整化并辦齊相關(guān)合格手續(xù)交給遠(yuǎn)通公司使用；遠(yuǎn)通公司如嚴(yán)重違反本協(xié)議或者拖延45天未能交足本季度租金時(shí)，泰華公司有權(quán)終止本協(xié)議，收回房屋使用權(quán)，并要求賠償損失；遠(yuǎn)通公司須按時(shí)向泰華公司支付房屋租金，如拖欠支付，應(yīng)按拖欠額和拖欠時(shí)間向泰華公司支付每月5%的違約金；泰華公司如嚴(yán)重違反本協(xié)議，遠(yuǎn)通公司有權(quán)終止本協(xié)議，并要求賠償損失。遠(yuǎn)通公司可以自己的名義與本商場(chǎng)一、二樓購(gòu)房業(yè)主分別簽訂租賃協(xié)議，泰華公司按購(gòu)房面積計(jì)算一樓租金認(rèn)定為160元每平方米，二樓租金為130元每平方米，每年按5元每平方米遞增等。
　　泰華公司在出租房的第三層占用800平方米堆放貨柜，于1998年11月27日搬走。泰華公司于1996年為他人貸款擔(dān)保將所出租房屋的第四層、第五層抵押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行成都市分行國(guó)際業(yè)務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行國(guó)際部），成都市中級(jí)人民法院于1998年12月7日對(duì)抵押房屋進(jìn)行查封，但同意遠(yuǎn)通公司繼續(xù)使用第四層的500平方米房屋，該院于1998年12月11日以（1998）成執(zhí)字第884號(hào)裁定將該租賃房屋的第四層、第五層產(chǎn)權(quán)抵償農(nóng)行國(guó)際部。
　　泰華公司將第三樓堆放貨柜占用房屋以外的房屋按協(xié)議約定的時(shí)間交給遠(yuǎn)通公司，但未按約定時(shí)間交付租賃房屋的消防、客梯、貨電梯等設(shè)施。遠(yuǎn)通公司從1997年12月23日至1999年4月18日期間，直接支付給泰華公司房租50489012元，向泰華大廈業(yè)主支付租金2811237.6元，代泰華公司向蘇迅公司支付電梯款40萬(wàn)元，代泰華公司向成都錦安典當(dāng)行支付借款利息13.6萬(wàn)元、向成都市公安局鹽市口派出所支付拆遷過渡費(fèi)10萬(wàn)元、支付水電（含用于發(fā)電的油費(fèi)）、電話費(fèi)等211609.14元，共計(jì)支付租金8707747.94元。
　　1999年4月7日，泰華公司以遠(yuǎn)通公司拖欠房租為由向成都市中級(jí)人民法院起訴，請(qǐng)求解除雙方的《租房協(xié)議》并判令遠(yuǎn)通公司支付1925030元租金。
　　成都市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，雙方所簽《租房協(xié)議》合法有效。在簽訂協(xié)議時(shí)，泰華公司已將租賃房屋第四層、第五層為他人擔(dān)保抵押給債權(quán)人而未告知遠(yuǎn)通公司，致使該租賃房屋第四層、第五層被法院查封，遠(yuǎn)通公司只能使用其中500平方米。遠(yuǎn)通公司不愿意繼續(xù)租賃第四層、第五層，且有拖欠租金事實(shí)，對(duì)泰華公司解除合同的主張，予以支持。由于泰華公司的過錯(cuò)造成遠(yuǎn)通公司無法使用的第四層和第五層部分，以及泰華公司占用的租賃房屋第三層，應(yīng)扣減相應(yīng)租金。雙方對(duì)1999年4月18日以前租金結(jié)算為，遠(yuǎn)通公司欠租金1091682.8元。扣除遠(yuǎn)通公司已履行的租金、法院查封部分、雙方同意抵扣租金后，遠(yuǎn)通公司尚欠泰華公司294513.1元。1999年4月19日以后的租金共計(jì)471560.1元。泰華公司主張的違約金，由于其在履行協(xié)議中也有違約事實(shí)，不予支持。該院于1999年7月26日作出（1999）成民初字第177號(hào)民事判決：
　　一、解除雙方的《租房協(xié)議》；
　　二、遠(yuǎn)通公司支付至1999年7月18日所欠泰華公司租金1709193.4元；
　　三、遠(yuǎn)通公司騰退租賃房屋給泰華公司，從1999年7月19日以后按每月4715601元租金給付泰華公司至騰退之日；四、駁回泰華公司的其他訴訟請(qǐng)求。遠(yuǎn)通公司、泰華公司不服該判決，均提出上訴。
　　四川省高級(jí)人民法院二審認(rèn)為，泰華公司在簽訂協(xié)議時(shí)已將租賃房屋的第四層、第五層為他人擔(dān)保抵押給債權(quán)人，未告知遠(yuǎn)通公司，故《租房協(xié)議》對(duì)第四、五層的租賃內(nèi)容無效，其余內(nèi)容合法有效。泰華公司未按約交付全部租賃房屋第三層以及整棟樓的消防、客梯、貨電梯和配套設(shè)施，屬違約。泰華公司在第三層樓房?jī)?nèi)堆放貨柜，租金應(yīng)扣除，但由于遠(yuǎn)通公司不能提供其要求泰華公司交付第三層房屋的有關(guān)證據(jù)，扣除的租金作為損失，由雙方各承擔(dān)50%。因泰華公司過錯(cuò)造成遠(yuǎn)通公司無法使用的第四層、第五層部分，租金應(yīng)扣除。按照成都市物價(jià)局、成都市房地產(chǎn)管理局成價(jià)發(fā)〔1996〕第360號(hào)文件規(guī)定，對(duì)第三、四、五層應(yīng)扣減部分租金和使用費(fèi)。截止1999年4月18日，遠(yuǎn)通公司以各種方式支付泰華公司租金共計(jì)8707747.94元，按雙方原約定一至五層租金10000000元，遠(yuǎn)通公司尚欠1292252.06元，扣除遠(yuǎn)通公司租金和使用費(fèi)1777825.87元后，遠(yuǎn)通公司多付給泰華公司485573.81元，并未欠租違約。泰華公司主張解除協(xié)議的請(qǐng)求，既不符合雙方約定條件，也不符合法律法規(guī)規(guī)定條件，不予支持。該院于1999年12月7日作出（1999）川民終字第125號(hào)民事判決：
　　一、維持一審判決的第四項(xiàng)；
　　二、撤銷一審判決的第一、二、三項(xiàng)；
　　三、雙方所簽《租房協(xié)議》除約定第四層、第五層房屋的租賃關(guān)系無效外，其余內(nèi)容有效，應(yīng)繼續(xù)履行；
　　四、雙方簽訂的《租房協(xié)議》中，泰華大廈第一、二、三樓房屋，1999年4月19日至2000年4月18日的年租金為7870370.36元，遠(yuǎn)通公司應(yīng)將已發(fā)生的租金與泰華公司結(jié)算付清，今后的房租，仍應(yīng)按約定時(shí)間支付給泰華公司；
　　五、遠(yuǎn)通公司使用第四層500平方米的房屋從1999年4月19日至退還給泰華公司止，按每日1286元支付給泰華公司。
　　泰華公司不服該判決，向最高人民法院提出申訴。該院于2001年以（2001）民一監(jiān)字第126號(hào)民事裁定，指令四川省高級(jí)人民法院再審。
　　四川省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為，雙方簽訂的《租房協(xié)議》有效，雙方基本上按協(xié)議履行了各自的義務(wù)。原審判決扣除第三層堆放貨柜部分租金以及對(duì)第四層、第五層扣除使用費(fèi)的認(rèn)定和計(jì)算方法，均無不當(dāng)。雙方繼續(xù)合作已失去基礎(chǔ)，泰華公司請(qǐng)求解除《租房協(xié)議》，予以支持。導(dǎo)致租房協(xié)議不能繼續(xù)履行，泰華公司負(fù)有主要過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。該院于2002年9月4日作出（2002）川民再終字第22號(hào)民事判決：一、維持該院二審判決第一項(xiàng)；二、撤銷該院二審判決第二、三、四、五項(xiàng)；三、解除《租房協(xié)議》；四、泰華公司承擔(dān)違約金3650000元；五、遠(yuǎn)通公司使用泰華大廈，從1999年4月19日至2001年4月18日的租金為15194355.36元，抵扣違約金后為1154435536元，由遠(yuǎn)通公司支付給泰華公司。
　　遠(yuǎn)通公司不服該判決，向四川省人民檢察院提出申訴。該院審查后提請(qǐng)最高人民檢察院抗訴。
　　最高人民檢察院經(jīng)審查認(rèn)為，四川省高級(jí)人民法院（2002）川民再終字第22號(hào)民事判決判令遠(yuǎn)通公司向泰華公司支付從1999年4月19日至2001年2月18日的1519435536元租金，判決內(nèi)容超出當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求范圍，違反法定程序，認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)不足。（一）終審判決違反法定程序。泰華公司于1999年4月7日起訴時(shí)的訴訟請(qǐng)求是解除租賃協(xié)議，要求遠(yuǎn)通公司支付1999年4月之前的租金1925030元及違約金452389.94元。本案經(jīng)過法院一審、二審和再審三次審理，均認(rèn)定截止1999年4月18日（第一年度截止日），遠(yuǎn)通公司并未拖欠租金。終審判決判令遠(yuǎn)通公司支付自1999年4月19日至2001年2月18日的房屋租金15194355.36元，超出了當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求范圍。按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百八十四條的規(guī)定，本案的再審判決即為生效判決，當(dāng)事人無上訴權(quán)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問題的意見》第一百八十四條規(guī)定：在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求或原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請(qǐng)求或反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。本案終審法院對(duì)訴訟請(qǐng)求之外的事項(xiàng)未經(jīng)審理和調(diào)解，逕自作出判決，違反法定程序，致使遠(yuǎn)通公司就該事項(xiàng)不能舉證、辯論與上訴，有礙判決公正。（二）終審判決認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)不足。終審法院在法庭審理過程中，僅就雙方當(dāng)事人在1999年4月19日前的合同履行情況進(jìn)行調(diào)查和審理，并未組織當(dāng)事人對(duì)1999年4月19日至2001年2月8日的合同履行情況進(jìn)行舉證和辯論，在未查明遠(yuǎn)通公司是否欠租的情況下即判決遠(yuǎn)通公司支付1999年4月19日至2001年2月8日的租金15194355.36元，屬認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。據(jù)此，最高人民檢察院于2004年3月5日以高檢民抗〔2004〕11號(hào)民事抗訴書，就此案向最高人民法院提出抗訴。
　　最高人民法院受理最高人民檢察院抗訴后，于2004年7月20日公開開庭審理此案，最高人民檢察院派員出席法庭支持抗訴。
　　最高人民法院經(jīng)審理查明，1998年5月7日，遠(yuǎn)通公司向泰華公司出具《關(guān)于交納租用泰華大廈商場(chǎng)1-5層一季度租金的情況書》載明：至該情況書出具之日，扣除已付定金150萬(wàn)元以及支付購(gòu)房戶一季度租金等額外，僅一季度租金尚有233189.2元未付。同年7月8日，遠(yuǎn)通公司再次向泰華公司出具《關(guān)于交納租用泰華大廈商場(chǎng)1-5層一季度租金的情況書》1份，載明：至該情況書出具之日，尚欠一季度租金120210.09元。同年7月30日，遠(yuǎn)通公司向泰華公司《承諾書》5份，承諾：泰華公司在典當(dāng)行貸款400000元，貸款利息4%（月息）由其承擔(dān)，期限兩個(gè)月，到期由其還本金，此筆貸款充抵租金。1999年1月26日，遠(yuǎn)通公司再次向泰華公司出具《承諾書》1份，承諾：1999年2月20日前支付泰華公司租金600000元，3月20日前支付租金500000元，4月20日前支付租金800000元。同月29日，遠(yuǎn)通公司向泰華公司出具書面函稱：同意泰華公司在外借款400000元，期限一個(gè)月，利息按月息5%計(jì)算，如其未按1月26日承諾支付租金，則借款利息由其按月支付。
　　最高人民法院另查明，成都市中級(jí)人民法院于2000年出具《情況說明》1份，證明出租房屋第四、五層雖經(jīng)查封及產(chǎn)權(quán)凍結(jié)，但允許泰華公司經(jīng)營(yíng)。2001年中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行四川省分行也出具《情況說明》1份，承認(rèn)農(nóng)行國(guó)際部對(duì)泰華公司于查封后繼續(xù)出租并經(jīng)營(yíng)使用抵押房屋是同意并予以支持的。
　　最高人民法院還查明，遠(yuǎn)通公司于訴訟期間曾多次支付租金。雙方于2000年12月1日依據(jù)二審判決簽署《對(duì)帳單》1份，載明：截止2001年1月18日，遠(yuǎn)通公司仍欠租金644212.19元，違約金67017.1元。2000年12月2日至2001年2月26日，遠(yuǎn)通公司多次向泰華公司支付租金及違約金共計(jì)1334212元。2001年2月28日，遠(yuǎn)通公司依成都市中級(jí)人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行搬出，騰退全部租賃房屋。再審期間，遠(yuǎn)通公司與泰華公司在調(diào)解未能達(dá)成一致情形下，為本案所涉租金及因租金支付而產(chǎn)生的違約金結(jié)算事宜，當(dāng)庭陳述并向法庭分別提交書面說明，一致認(rèn)可以上述《對(duì)帳單》及所付款額，作為泰華公司起訴后直至遠(yuǎn)通公司騰退租賃房屋之前的租金結(jié)算依據(jù)，并一致認(rèn)可本案所涉全部租金及因租金支付而產(chǎn)生的違約金，均已結(jié)清。
　　最高人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原再審判決認(rèn)定本案雙方所簽《租房協(xié)議》合法有效，并無不當(dāng)。本案出租房屋第四、五層，雖屬泰華公司先行抵押而后出租的情形，但抵押權(quán)人農(nóng)行國(guó)際部對(duì)該項(xiàng)抵押物的出租，不僅事前未表示異議，而且事后亦表示同意與支持，且事實(shí)上直至遠(yuǎn)通公司騰退房屋之前，農(nóng)行國(guó)際部始終未行使此項(xiàng)抵押物的過戶或變賣權(quán)利，未干涉遠(yuǎn)通公司對(duì)該項(xiàng)抵押物的實(shí)際使用，而遠(yuǎn)通公司在得知該項(xiàng)抵押物被查封之后，直至泰華公司提起本案訴訟之前，亦一直未就該項(xiàng)抵押物的繼續(xù)租賃提出任何異議且繼續(xù)占用該抵押房屋，故遠(yuǎn)通公司關(guān)于本案《租房協(xié)議》中涉及出租房屋第四、五層的內(nèi)容，僅因泰華公司出租之時(shí)未曾向其告知已設(shè)抵押的事實(shí)而應(yīng)為無效的主張，于法無據(jù)，不予支持。泰華公司提起本案訴訟之前，第四、五層出租房屋的租金，遠(yuǎn)通公司仍應(yīng)依約支付。第三層雖堆放泰華公司貨柜，但究竟是為留存遠(yuǎn)通公司使用還是泰華公司強(qiáng)行占用，雙方訴訟中說法不一，而糾紛發(fā)生之前遠(yuǎn)通公司自身所出具的多份有關(guān)租金支付的情況說明以及承諾之中，均未就此提出任何異議，亦未將堆放貨柜面積的租金從其所欠租金中予以扣減，故遠(yuǎn)通公司關(guān)于因該項(xiàng)貨柜堆放而應(yīng)予扣減租金的事后主張，不能成立。但鑒于泰華公司自愿承擔(dān)一審判令其所承擔(dān)的占用期間一半的租金計(jì)349204.9元，故該部分租金可予扣減。依照雙方協(xié)議，自1998年4月19日至1999年4月18日，遠(yuǎn)通公司應(yīng)付1-5層出租房屋租金10000000元，但遠(yuǎn)通公司實(shí)際所付租金加上其代泰華公司對(duì)外實(shí)際支付的全部款項(xiàng)僅為8707747.94元，即便加上泰華公司自愿承擔(dān)的第三層貨柜堆放期間的租金數(shù)額，與應(yīng)付租金相抵后，遠(yuǎn)通公司仍然欠租。且依據(jù)遠(yuǎn)通公司所出具的兩份《關(guān)于交納租用泰華大廈商場(chǎng)1-5層一季度租金的情況書》已足可表明，遠(yuǎn)通公司原本依協(xié)議于1998年4月19日前即應(yīng)付清的第一季度租金，拖欠至1998年7月8日仍未付清，其首季度應(yīng)付租金即已逾期超過45天；之后各季度所應(yīng)支租金，依據(jù)遠(yuǎn)通公司多份承諾函，亦可表明其均未能按約支付。泰華公司依據(jù)遠(yuǎn)通公司欠租情形訴請(qǐng)解除《租房協(xié)議》，應(yīng)予支持。訴訟過程中，遠(yuǎn)通公司實(shí)際占用租賃房屋，原再審判決在判決解除雙方所簽《租房協(xié)議》的情形下，判令遠(yuǎn)通公司應(yīng)予支付訴訟期間直至其騰退房屋之前所應(yīng)支付的租金及使用費(fèi)，未超越本案審理范圍。但原再審判決就本案訴訟期間所實(shí)際發(fā)生的租金款額未經(jīng)質(zhì)證，即判令遠(yuǎn)通公司仍應(yīng)支付訴訟期間直至騰退房屋之前的租金數(shù)額15194355.36元，確有不妥，且在遠(yuǎn)通公司欠租違約情況下，單方面確認(rèn)泰華公司違約并責(zé)令承擔(dān)違約金，亦屬不當(dāng)，均應(yīng)予以糾正。泰華公司就出租房屋第四、五層事先設(shè)置抵押未告知遠(yuǎn)通公司，確有違約之處。再審期間，雙方均認(rèn)同2000年12月1日雙方所簽《對(duì)帳單》以及此后遠(yuǎn)通公司所付款額，認(rèn)可本案所涉全部租金及因租金支付而發(fā)生的違約金均已全部結(jié)清，雙方均不得就此再行追究。遠(yuǎn)通公司主張解除合同的過錯(cuò)在泰華公司，要求賠償其可得利益的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。最高人民法院于2005年1月27日作出（2004）民一抗字第7號(hào)民事判決：
　　一、維持四川省高級(jí)人民法院（2002）川民再終字第22號(hào)民事判決第三項(xiàng)，即解除泰華公司與遠(yuǎn)通公司于1997年12月19日簽訂的《租房協(xié)議》；
　　二、撤銷四川省高級(jí)人民法院（2002）川民再終字第22號(hào)民事判決第一、二、四、五項(xiàng)和（1999）川民終字第125號(hào)民事判決及成都市中級(jí)人民法院（1999）成民初字第177號(hào)民事判決；
　　三、駁回雙方當(dāng)事人的其它訴訟請(qǐng)求。

來源：中國(guó)人大網(wǎng)兩高公報(bào)案例庫(kù)
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