上一期主要闡述了房屋租賃合同糾紛中的合同效力問題,本期主要和大家闡述在房屋租賃合同中的合同履行以及解除的問題。
1、關(guān)于合同履行,在合同履行過程中,大家關(guān)心的維修問題,維修義務(wù)原則上是出租人承擔(dān)的,除非有特殊約定讓承租人承擔(dān)這個費用,當(dāng)然這個維修也是有條件的,即維修是有必要的,有可能的,有理由的,而不是承租人隨意主張出租人的維修義務(wù)。
出租人除了原則上要承擔(dān)維修義務(wù),還需要履行房屋出租過程中的瑕疵擔(dān)保義務(wù),要保證房屋無物的瑕疵,即房屋可以正常交付使用,也要保證權(quán)利瑕疵,即保證房屋沒有權(quán)屬上的爭議,如果是因為第三方原因,司法實踐中也會公平原則讓承租人承擔(dān)一定損失。(這里出租人必須要注意到一個通知義務(wù))
2、關(guān)于合同解除,在法律上表現(xiàn)為兩種,一種為約定解除,顧名思義,房屋租賃合同遵循的合同雙方的意思自治,雙方可以在租賃合同中約定解除的方式,筆者在此不做過多累述,另外一種為法定解除,即法律規(guī)定可以解除合同的情形。(這邊要區(qū)別與合同無效,合同解除的前提是合同有效,在合同無效的情況下,自始無效,不存在合同解除的問題)
《合同法》上的法定解除條件,如不可抗力等,大家可以詳見合同法的規(guī)定,筆者在這里主要列舉房屋租賃中的合同解除常見情況。
承租人: ??????????????????????????????????????????出租人:
(1)拒不交付房屋 ????????????????????承租人不按照規(guī)定使用房屋
(2)房屋損毀、滅失 ?????????????????承租人擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)
(3)租賃該房屋足以危害承租人的生命健康安全 ?????????。。。。。。。。
(4)房屋查房權(quán)屬爭議導(dǎo)致房屋無法正常使用
(5)不定期的租賃合同
(6)交付的房屋沒有達到交付條件,影響正常使用
(7)一房數(shù)租
(8)。。。。。。。
以上可以發(fā)現(xiàn),對于承租人而嚴(yán),租賃房屋的根本目的不能實現(xiàn)的情況下,可以提出解除合同,對于出租人而言,其租賃物遭到破壞,或者將面臨遭到破壞的風(fēng)險,其可以解除合同重點提一下,一房數(shù)租的問題,一房數(shù)租最終房屋使用權(quán)的確定順序為先占有,后備案,最后合同先成立的優(yōu)先。
在我們的日常生活中,因為訴訟的時間與成本問題,有些出租人會采取極端手段對付承租人,最終導(dǎo)致兩敗俱傷,最常見的手段就是停水停電,那么停水停電最終對方雙方的影響又是如何呢?
1、如果雙方合同有約定,按照合同約定去履行即可
2、如果雙方無約定,如果承租人在租賃期限內(nèi)違約,出租人擅自斷水?dāng)嚯妼?dǎo)致承租人損失,司法實踐中法院往往會認(rèn)為雙方都存在違約事實,根據(jù)最終后果,判斷雙方的損失。(合同解除是前提條件,如果拖欠租金的行為,不足以導(dǎo)致合同解除的,出租人仍然需要承擔(dān)責(zé)任)
???如果在租賃合同到期或者解除的情況下,承租人仍然違約,如拒絕支付租金等,出租人有權(quán)在合理催告通知后進行對其斷水?dāng)嚯姟?/span>
???如果是承租人違法轉(zhuǎn)租,而出租人直接斷水?dāng)嚯?,那么這是一種非常嚴(yán)重的侵權(quán)行為,因為對于出租人而言,與次承租人不存在法律上和合同關(guān)系。
???房屋租賃與我們的生活息息相關(guān),買房、賣房、租房每天都在上演,了解這方面的常識減少風(fēng)險已必不可少,想要知道房屋租賃方面更多的常識,請看以下系列:
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