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房屋租賃遇到的基本常見問(wèn)題,你一定要看看(二)

來(lái)源: 張智斌律師 · 2019-07-15 · 996人看過(guò)

房屋租賃遇到的基本常見問(wèn)題,你一定要看看(二)


上一期主要闡述了房屋租賃合同糾紛中的合同效力問(wèn)題,本期主要和大家闡述在房屋租賃合同中的合同履行以及解除的問(wèn)題。


1、關(guān)于合同履行,在合同履行過(guò)程中,大家關(guān)心的維修問(wèn)題,維修義務(wù)原則上是出租人承擔(dān)的,除非有特殊約定讓承租人承擔(dān)這個(gè)費(fèi)用,當(dāng)然這個(gè)維修也是有條件的,即維修是有必要的,有可能的,有理由的,而不是承租人隨意主張出租人的維修義務(wù)。


出租人除了原則上要承擔(dān)維修義務(wù),還需要履行房屋出租過(guò)程中的瑕疵擔(dān)保義務(wù),要保證房屋無(wú)物的瑕疵,即房屋可以正常交付使用,也要保證權(quán)利瑕疵,即保證房屋沒(méi)有權(quán)屬上的爭(zhēng)議,如果是因?yàn)榈谌皆颍痉▽?shí)踐中也會(huì)公平原則讓承租人承擔(dān)一定損失。(這里出租人必須要注意到一個(gè)通知義務(wù))


2、關(guān)于合同解除,在法律上表現(xiàn)為兩種,一種為約定解除,顧名思義,房屋租賃合同遵循的合同雙方的意思自治,雙方可以在租賃合同中約定解除的方式,筆者在此不做過(guò)多累述,另外一種為法定解除,即法律規(guī)定可以解除合同的情形。(這邊要區(qū)別與合同無(wú)效,合同解除的前提是合同有效,在合同無(wú)效的情況下,自始無(wú)效,不存在合同解除的問(wèn)題)


《合同法》上的法定解除條件,如不可抗力等,大家可以詳見合同法的規(guī)定,筆者在這里主要列舉房屋租賃中的合同解除常見情況。


承租人: ??????????????????????????????????????????出租人:

(1)拒不交付房屋 ????????????????????承租人不按照規(guī)定使用房屋

(2)房屋損毀、滅失 ?????????????????承租人擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)

(3)租賃該房屋足以危害承租人的生命健康安全 ?????????。。。。。。。。

(4)房屋查房權(quán)屬爭(zhēng)議導(dǎo)致房屋無(wú)法正常使用

(5)不定期的租賃合同

(6)交付的房屋沒(méi)有達(dá)到交付條件,影響正常使用

(7)一房數(shù)租

(8)。。。。。。。


以上可以發(fā)現(xiàn),對(duì)于承租人而嚴(yán),租賃房屋的根本目的不能實(shí)現(xiàn)的情況下,可以提出解除合同,對(duì)于出租人而言,其租賃物遭到破壞,或者將面臨遭到破壞的風(fēng)險(xiǎn),其可以解除合同重點(diǎn)提一下,一房數(shù)租的問(wèn)題,一房數(shù)租最終房屋使用權(quán)的確定順序?yàn)橄日加校髠浒福詈蠛贤瘸闪⒌膬?yōu)先。


在我們的日常生活中,因?yàn)樵V訟的時(shí)間與成本問(wèn)題,有些出租人會(huì)采取極端手段對(duì)付承租人,最終導(dǎo)致兩敗俱傷,最常見的手段就是停水停電,那么停水停電最終對(duì)方雙方的影響又是如何呢?


1、如果雙方合同有約定,按照合同約定去履行即可


2、如果雙方無(wú)約定,如果承租人在租賃期限內(nèi)違約,出租人擅自斷水?dāng)嚯妼?dǎo)致承租人損失,司法實(shí)踐中法院往往會(huì)認(rèn)為雙方都存在違約事實(shí),根據(jù)最終后果,判斷雙方的損失。(合同解除是前提條件,如果拖欠租金的行為,不足以導(dǎo)致合同解除的,出租人仍然需要承擔(dān)責(zé)任)


???如果在租賃合同到期或者解除的情況下,承租人仍然違約,如拒絕支付租金等,出租人有權(quán)在合理催告通知后進(jìn)行對(duì)其斷水?dāng)嚯姟?/span>


???如果是承租人違法轉(zhuǎn)租,而出租人直接斷水?dāng)嚯姡敲催@是一種非常嚴(yán)重的侵權(quán)行為,因?yàn)閷?duì)于出租人而言,與次承租人不存在法律上和合同關(guān)系。


???房屋租賃與我們的生活息息相關(guān),買房、賣房、租房每天都在上演,了解這方面的常識(shí)減少風(fēng)險(xiǎn)已必不可少,想要知道房屋租賃方面更多的常識(shí),請(qǐng)看以下系列:

???

???房屋租賃遇到的基本常見問(wèn)題,你一定要看看(一)


???房屋租賃遇到的基本常見問(wèn)題,你一定要看看(二)


???房屋租賃遇到的基本常見問(wèn)題,你一定要看看(三)


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