約定購房面積出現(xiàn)差異則多退少補(bǔ)，究竟誰為多出的面積買單

對(duì)于多出來的購房面積，區(qū)分誤差產(chǎn)生的原因是要求購房者支付多余房款的重要依據(jù)。

法律知識(shí)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

計(jì)算公式

面積誤差比=(實(shí)測(cè)面積-預(yù)測(cè)面積)×100%÷預(yù)測(cè)面積

面積誤差比絕對(duì)值=(實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)面積-合同約定計(jì)價(jià)面積)的絕對(duì)值*100%/合同約定計(jì)價(jià)面積

案件反思

①雖然根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋面積出現(xiàn)差異應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定來進(jìn)行處理;但是實(shí)踐中大部分的購房合同都會(huì)雙方約定“對(duì)于房屋面積差異，采取多退少補(bǔ)的方式處理”;此處理方式是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，是合法有效且對(duì)雙方產(chǎn)生約束力的;

但是，此約定也在很大程度上增加了購房者的購房風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐坏┧彿课莸膶?shí)測(cè)面積增加，購房者則需要多支付額外的房款;在“寸土存金”的購房背景下，購房者已經(jīng)為購房花費(fèi)大筆的價(jià)款加上裝修花費(fèi)，很多時(shí)候已經(jīng)沒有能力承擔(dān)額外的房款;同時(shí)，存在不良開發(fā)商宣稱“0公攤”，而后又通過增加公攤面積而導(dǎo)致房屋整體面積發(fā)生差異或是套內(nèi)使用面積變小等情況;

所以在約定面積差額的處理方式的時(shí)候一定要留心，一定要分別約定套內(nèi)面積的大小和公攤面積的大小，并同時(shí)約定套內(nèi)面積和公攤面積出現(xiàn)誤差時(shí)的處理辦法，避免為多出的公攤面積買單。

②購房者是否一定要為購房面積發(fā)生差異而買單?

根據(jù)以上兩個(gè)案例的對(duì)比，筆者認(rèn)為并不是所有的因面積差異所增加的購房款都是要購房者買單的，如果房屋面積發(fā)生變化是因?yàn)槭┕み^程中出現(xiàn)誤差的原因造成的，此原因是雙方都可以預(yù)見的，所以購房者是要支付額外的面積差異購房款的;

但是如果房屋面積發(fā)生差異的原因不是因?yàn)槭┕さ脑蚨且驗(yàn)榉謹(jǐn)偨ㄖ娣e的計(jì)算方式發(fā)生了變化，這是購房者在簽訂合同時(shí)所無法預(yù)見的，如果要購房者一人承擔(dān)額外的面積差異購房款也是有違公平原則的;

③此外，在約定違約責(zé)任時(shí)，一定要明確區(qū)分逾期未支付購房款與逾期未支付面積差異增加或減少而產(chǎn)生的購房款增減的違約責(zé)任。