近年來，順義法院轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村建房日益增多，隨之而來的農(nóng)村建房合同糾紛也呈現(xiàn)逐漸上升趨勢，該院經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)該類案件主要存在以下特點(diǎn):

一是“三無型”建筑隊(duì)占據(jù)主流，施工質(zhì)量無保證。該院受理的該類案件，建筑隊(duì)大都是無資質(zhì)、無圖紙、無資金設(shè)備的“三無型”建筑隊(duì)，缺乏施工技術(shù)，僅憑經(jīng)驗(yàn)口頭設(shè)計(jì)或模仿他人住宅進(jìn)行建造，雙方簽訂的建房合同簡易籠統(tǒng)，可操作性差。

二是建筑隊(duì)人員多為臨時(shí)組建，為節(jié)省人工、賺取最大利潤，建筑隊(duì)同一時(shí)間承攬多項(xiàng)建房工程，由于工時(shí)緊，人手少，導(dǎo)致工人施工粗糙不細(xì)致，建房質(zhì)量問題頻發(fā)。

三是建筑方、房主提起訴訟的比例基本持平，兩方利益團(tuán)體大都傾向于積極訴訟維權(quán)。建筑方為原告的案件多為起訴要求給付工程欠款，房主為原告的案件則多為不滿意建房質(zhì)量，要求重修重建。

四是包工頭為被告的案件被告方不積極應(yīng)訴的現(xiàn)象較多。因包工頭多為外地人，在轄區(qū)內(nèi)無固定居所，因建筑隊(duì)的特點(diǎn)是有活兒則合，無活兒則散，他們活躍在農(nóng)村，工作范圍廣，且缺乏政府部門監(jiān)管，易出現(xiàn)不應(yīng)訴現(xiàn)象。

五是該類案件調(diào)解難度大。房主與建筑隊(duì)在建房期間已積怨較多，建筑方通常拒絕修理、返工或者改建，房主則多提出鑒定申請(qǐng)，以工程有質(zhì)量問題為由拒付或少付工程款，雙方分歧較大、互不相讓。

六是建房導(dǎo)致安全隱患增多，社會(huì)不良影響加劇。一方面因農(nóng)村建房安全性無保障，雇員在施工過程中受傷，引發(fā)人身損害賠償類糾紛案件增多，另一方面由于房主不及時(shí)與包工頭結(jié)算，包工頭拖欠工人工資現(xiàn)象嚴(yán)重，進(jìn)而又引發(fā)勞務(wù)合同糾紛。

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)農(nóng)村建房合同糾紛高發(fā)的原因主要為兩方面：一是近年來一方面農(nóng)民生活水平提高較快，農(nóng)民紛紛拆舊翻新，改善住房條件，另一方面由于政府城鄉(xiāng)規(guī)劃大量拆遷，為多獲取拆遷補(bǔ)償，跟風(fēng)建房現(xiàn)象十分普遍，故因建房引發(fā)的合同糾紛也呈上升態(tài)勢;二是有關(guān)農(nóng)村建房法律法規(guī)不完善，農(nóng)村建房建筑隊(duì)缺乏有效的管理和規(guī)制。政府職能部門對(duì)農(nóng)民建房的管理，主要在于房屋建造的合法性審批，而對(duì)房屋設(shè)計(jì)的安全性、建筑隊(duì)的資質(zhì)、技術(shù)水平、安全設(shè)施是否齊備、施工過程中的操作等缺乏監(jiān)管建筑隊(duì)的管理和規(guī)制，這也是農(nóng)村建房合同糾紛頻發(fā)的主要原因。

針對(duì)上述特點(diǎn)和原因，該院對(duì)農(nóng)村建房合同糾紛提出以下建議和對(duì)策：

一是合同宜定性為承攬合同確定有效。根據(jù)法律規(guī)定，建設(shè)工程施工合同施工人無資質(zhì)將導(dǎo)致合同無效，而承攬合同只要合同內(nèi)容不違法，即可認(rèn)定有效。農(nóng)村建房多是包工不包料的勞務(wù)工程，這與建設(shè)施工合同規(guī)范大型、復(fù)雜的土木工程、建筑工程有明顯區(qū)別，定性承攬合同確定有效，有利于雙方合同權(quán)利義務(wù)的保護(hù)，符合農(nóng)民意識(shí)水平和農(nóng)村建筑市場的實(shí)際情況，也可避免因合同無效致使當(dāng)事人游離于合同保護(hù)之外無須遵守任何約定，導(dǎo)致市場秩序更加混亂。