【客戶咨詢】

老陳1994年以3萬元的代價從同事手中購買了一套公房的使用權，1996年老陳將該房屋作為兒子結婚的新房交給兒子小陳夫婦使用。1997年房改售房時，小陳夫婦共同出資7萬元以成本價買下了該套房屋。房產證登記在小陳的名下?，F小陳和妻子小蔣面臨離婚。小蔣認為該套房產應作為夫妻共同財產分割，而小陳則認為該套房產有其父親投入的3萬元成本在內，故應屬于和父親的家庭共有財產。

爭議焦點：該套房屋如何分割?

【律師解答】

房屋產權實行登記公示制度。要想證明登記產權與事實產權不符需要充分的證據。而從本案看，由于出資購房時，小陳和父親并無約定，因此，不能輕易否定房產證上的記載，將老陳也列為產權人之一。在小陳夫妻出資購房的情況下，老陳先前投入的3萬元構成房屋成本的一部分，故也系出資。由于此時老陳并未言名出資目的，比照最高人民法院司法解釋關于“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外”的規定，老陳投入的3萬元應視為對小陳夫妻的贈與。所以，該套房屋應作為夫妻共同財產分割。如果這個案例發生在上海，則由于上海市高級人民法院對此已做了上述明確規定，因此，這一答案將會更為明確。

附錄

離婚訴訟中，婚前有夫妻一方承租、或父母承租，婚后以夫妻共同財產購買為產權的公房，其公房使用權本身蘊含的價值，如何歸屬和處理?

答：根據司法解釋(二)第十九條規定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產購買為產權的，該房屋為共同所有。但從上海的實際出發，由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關系存續期間，以共同財產出資，將原有的公房使用權轉為產權后，在離婚分割該房屋時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允，對此我們認為實踐中，可區分下列情形處理：

1?、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內，無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時，可不考慮原公房使用權的交換價值的單獨歸屬問題。

2?、一方婚前承租的公房使用權，是其以個人財產支付對價取得的，婚后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余價值按共同財產分割。

3?、對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參考司法解釋(二)第二十二條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。