2010年4月6日，上訴人向被上訴人發出《聯絡函》，表明其于2010年4月1日才收到涉訴商鋪3月份的租金，被上訴人須支付拖欠租金的滯納金人民幣3,465元，被上訴人須于2010年4月8日前將滯納金支付給上訴人，逾期上訴人將要求管理處停水停電并收回商鋪。2010年4月8日，被上訴人將滯納金人民幣3,465元支付給上訴人。 2010年4月2日，某某廣場管理處向各業主、住戶發出《關于C、D座外墻維修施工的通知》，表明某某股份公司初步定于2010年4月6日至5月30日期間對C、D座外墻面進行修繕養護，可能給住戶的生活或出行帶來不便。2010年4月7日，被上訴人致函上訴人，因管理處即將開始的外墻改造工程會導致涉訴商鋪無法正常經營，希望上訴人在三日內以業主身份要求管理處排除妨礙，否則被上訴人有權拒交2010年4月10日之后的房租，并享有隨時解除合同的權利，且上訴人還須對涉訴商鋪的營業損失及誤工費予以補償。2010年4月10日，上訴人向深圳市某某物業管理有限公司發出《致深圳市某某物業管理有限公司的函》，要求管理處協調被上訴人處理兩起糾紛，對某某棟裝修及某某股份公司外墻改造給其它人員正常經營活動造成的不利影響給以減輕和消除，上訴人并表示將配合管理處調處此事。一審庭審中，被上訴人表示，上訴人發給管理處的函件可以表明上訴人是第一次書面致函要求管理處履行協調義務，上訴人對某某棟超市的侵權事件未履行排除妨礙義務。2010年4月11日，被上訴人致函上訴人，表明因上訴人未在三日內排除妨礙，未保證租賃物符合合同約定的用途，合同從即日起解除，上訴人應于三日內歸還保證金人民幣66,000元，被上訴人將于收到保證金當日配合完成騰房手續。 原審法院判決：一、上訴人羅某應于本判決生效之日起十日內向被上訴人李某返還保證金人民幣66,000元；二、上訴人羅某應于本判決生效之日起十日內向被上訴人李某返還滯納金人民幣3,465元；三、被上訴人李某應于本判決生效之日起十日內向上訴人羅某支付租金及使用費共計人民幣33,000元；四、駁回被上訴人李某的其它訴訟請求；五、駁回上訴人羅某的其它反訴請求。 上訴人不服原審判決，向二審法院提起上訴，請求：深圳市中級人民法院支持上訴人在一審中提出的訴訟請求，并駁回被上訴人在一審中提出的所有訴訟請求。 上訴事實與理由為：一、一審法院認定被上訴人的"合同目的難以實現"，被上訴人要求解除租賃合同并無不妥，違反法律規定。1、本案中被上訴人提供的證據并不能證明合同目的不能實現。雙方簽訂合同的最終目的是盈利，但在一審訴訟中被上訴人提供證據不能證明其經營4個月期間沒有盈利；且即使經營的4個月內真的沒有盈利，也不必然導致其以后的4年多的時間里沒有盈利，盈利與否取決于很多因素，與其本身的經管管理有很大關系。2、被上訴人解除合同行為并不符合合同法第94條規定，也不符合合同法解釋二第26條的規定。首先，上訴人在本案中的所有行為都是合法行為，合約行為，不存在不履行合同義務，及其它違約行為。其次，被上訴人因第三人侵權所受損失是其正常商業風險，其可另行主張權利，不可以此為由而解除合同。第三、最高人民法院《關于正確適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)服務黨和國家的工作大局的通知》規定，適用合同法解釋二第26條關于情勢變更情況下解除合同有嚴格條件，人民法院務必正確理解、慎重適用，確需在個案中適用的，應經高級人民法院審核，必要時報最高人民法院審核。上訴人認為被上訴人在一審中主張適用此條解除合同缺少實質要件和程序要件。 二、一審法院認定上訴人在排除妨礙，確保承租物能夠符合合同目的使用方面存在瑕疵，違反法律規定。1、合同法及相關法律并未規定上訴人在此種情況下有排除妨礙的法定義務；被上訴人經營失利是因為第三人行為導致，其應向第三人主張損失賠償，而不能以第三人侵權導致其損失為由解除合同；被上訴人經營失利與上訴人行為無法律上的因果關系，經營失利與其解除合同無法律上的因果關系。一方面上訴人并不是被上訴人所稱的侵權人，上訴人無法律義務排除妨礙；另一方面，被上訴人作為物業使用權人享有的權利本身就包括"合理利用共用部分的權利受到侵害的時候提起訴訟的權利；居住利益、相鄰權受到侵害時提起訴訟的權利。"(見奚*明主編的《最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》第226頁，人民法院出版社出版)合同法第一百二十一條規定：當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。故依上述規定，其完全不需要上訴人的協助就有資格和能力通過訴訟的方式解決與第三人間的糾紛。即使本案中第三人的侵權行為導致被上訴人違約了，其也應向上訴人承擔違約責任，而不是上訴人向其承擔違約責任。2、雙方所簽訂的合同期限為5年，除去2個月的免租期，被申請人實際經營時間僅4個月；在此期間，恰逢某某棟公司的入駐和裝修，又逢某某廣場管理處準備在2010年4月6日安裝LED顯示屏(即外墻改造工程)，某某棟公司的行為也僅是臨時占用部分公用通道，并未侵犯上訴人的財產所有權和被上訴人的經營使用權，某某廣場管理處的外墻改造行為也是為了全體業主共同利益的需要，也并未侵犯上訴人的財產所有權和被上訴人的經營使用權；若因此行為給被上訴人造成不利影響，被上訴人可以通過協商或訴訟的方式解決爭議。 三、一審法院判決上訴人返還保證金違反法律規定。被上訴人向上訴人交納的保證金，具有擔保法規定的保證擔保的性質，即以支付保證金的方式保證其履行合同約定的義務，合同約定的義務全部履行完畢后，上訴人占用的保證金才須返還給被上訴人；若其違約，應以保證金之部分充抵上訴人相關損失，這是雙方約定的被上訴人交付保證金的應有之義；在被上訴人未履行約定義務之前或賠償上訴人相關損失之前，上訴人占用的保證金一直是合法占用，上訴人無義務返還。 四、一審法院判決上訴人返還滯納金違反法律規定。租賃合同第三條約定，被上訴人應于每月10日之前一次性交清當月租金，如拖欠，則按每日千分之五的比例收取滯納金。因被上訴人有拖欠租金的事實，故上訴人于2010年4月6日發函給被上訴人要求收取滯納金，被上訴人認可這一事實，故其給付3465元。上訴人收取滯納金有合同依據，有事實依據，并不屬于不當得利，故無需退還滯納金給被上訴人。 五、一審法院未判決被上訴人給付免租期租金損失和合同解除后二個月的租金損失違反法律規定。一審法院及雙方當事人一致認可的事實是，2010年4月11日被上訴人發函單方解除了租賃合同，被上訴人于2010年4月30日搬離商鋪。但被上訴人單方解約實際上是單方違法解除合同，其行為違反了法律規定，故應依法承擔相應責任。根據合同法第一百一十三條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。被上訴人單方解約行為顯然是"一方不履行合同義務"，正是因此行為才導致了上訴人的損失發生，且其應知在合同依約履行五年期滿后上訴人可能獲得的利益，故一審法院至少應判決被上訴人承擔合同解除后的二個月租金損失。又，因雙方簽約時，被上訴人說要租賃5年期限，經其要求上訴人才給其2個月的免租期，但其經營僅4個月就單方解除合同，故其惡意解約已經給上訴人造成雙重損失，一是免租期間的租金損失，一是合同解除后至今商鋪仍未出租的租金損失。綜上，上訴人認為一審法院判決錯誤，特此上訴請求給以糾正。 被上訴人書面答辯稱：一、關于"合同目的難以實現"，答辯人要求解除租賃合同是否妥當，是否違反法律規定。l、關于合同目的是否能實現。被答辯人與答辯人于2009年9月26日簽訂租賃合同，2009年10月4日被答辯人將涉訴房屋交給了答辯人，利用兩個月的時間，答辯人將房屋裝修好，并辦齊了所有手續，于2009年12月9日開始正式經營便利店，當月運營狀況良好。某某廣場這座新落成的大樓在2009年12月底才陸續租出去各個商鋪，答辯人了解到涉訴商鋪比周邊商鋪的價格明顯高很多，且商鋪還有部分情況是被答辯人在簽訂合同時進行了隱瞞，例如：該坐新樓有外墻后期維修養護計劃并于2010年4月開始施行，于是答辯人強烈要求其降租，最終的結果是房租沒有降一分錢，但是雙方的關系卻不斷惡化。2010年1月某某棟向賣場外鋪貨對答辯人侵權，答辯人多次求助被答辯人盡快以業主身份對此事進行協調，但被答辯人從未履行協助義務。答辯人找某某廣場物業管理處投訴，該管理處往往以答辯人不是業主，不予理睬。此侵權一直持續到3月底，長達二個多月，某某棟作為答辯人經營商鋪的競爭對手如此侵權，對于答辯人的運營是致命的，這段時間內，答辯人的營業額直線下降，答辯人承受巨大損失甚至舉外債發工資，繳納房租，實在無力經營下去，而被答辯人從未履行協助義務，這點通過2010年4月10日被答辯人寄給管理處的函可以看出，被答辯人此時才第一次向管理處提及某某棟侵權事宜，此外被答辯人無任何證據證明其履行了協助義務。2010年4月2日，某某棟剛結束鋪貨不到幾天，某某廣場物業管理處宣布外墻改造兩個月，在答辯人再一次遇到侵權事件的時刻，被答辯人不但對于答辯人的求助，不予理會。出函要求被答辯人繳納滯納金，并威脅不交就停水停電，此事實通過2010年4月6日被答辯人寄給答辯人的函件可以證明。因此，從2009年12月--2010年4月答辯人實際經營5個月，卻有3個月無法正常經營，如果該合同繼續下去，到了2010年6月則會出現租賃合同存續7個月卻無法正常經營5個月的狀況，答辯人在某某棟侵權的時段內，已經是舉大量外債來維系店鋪經營，不斷發生的事情和被答辯人作為商鋪業主在對待各類事件不作為的態度，無論是法理層面，還是現實層面，該合同的目的都不可能正常實現，以上事實經過初審法院審理并確認，初審法院對事實認定正確，對合同目的無法實現的判定準確。2、被答辯人訴稱答辯人解除合同并不符合《合同法》94條規定，也不符合合同法解釋二第26條的規定。首先，根據上文所述事實，被答辯人違反了《合同法》第5條，沒有依照公平原則確定被答辯人的義務，違反了《合同法》第60條，沒有根據合同的性質、目的和交易習慣履行協助義務。違反了《合同法》第94條，遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行，致使不能實現合同目的；其次，被答辯人在上訴狀簡單提出答辯人解除合同不符合《中華人民共和國合同法》第94條，沒有任何依據，而原審判決的其他法律依據卻未提及，就此認定一審法院判決錯誤，說明上訴理由偏頗。甚至還提出不符合《合同法解釋二》第26條的規定，并搬出了《關于正確適用若干問題的解釋(二)服務黨和國家的工作大局的通知》來支持其上訴理由，可事實上，原審法院的判決依據并未出現《合同法解釋二》第26條，這充分說明被答辯人是在未認真閱讀原審判決的情況下即認定原審錯誤即上訴，以達到其繼續占用答辯人租房保證金66，000元的可恥目的。綜上，根據相關事實，以及相關法律依據，一審法院認定"合同目的難以實現"準確無誤。二、關于一審法院認定被答辯人在排除妨礙，確保承租物能夠符合同目的使用方面存在瑕疵，是否違反法律規定。首先、被答辯人以法無明文規定在此種情況下有排除妨礙的義務為由認定一審法院錯誤，這充分說明，在過去發生的一系列對答辯人侵權事件中，被答辯人以法無明文規定為理由不履行相關義務導致合同目的無法實現給答辯人造成極大的損失。其次、事實上被答辯人在確保承租物符合合同目的具有重要作用，某某廣場管理處對于業主的要求是有求必應，這點可以通過被答辯人發給答辯人的函件威脅停水停電，以及答辯人退鋪當日，某某廣場管理處應被答辯人要求不準許答辯人搬離自己的物品可以看出。所以在出現某某棟侵權事件，以及外墻后期維修養護時，如果被答辯人以業主身份出面協調，必然可以為答辯人挽回很多不必要的損失，但事實上被答辯人沒有履行相關義務保障承租物符合合同目的。三、關于被答辯人返還保證金是否違反法律規定。一審法院確認被答辯人與答辯人的租賃合同于2009年4月11日正式解決。合同的解除，答辯人無過錯，被答辯人繼續占用保證金不符合法律和商業習慣，理應退還答辯人。四、關于被答辯人返還滯納金是否違反法律規定。首先，被答辯人違法法定義務違約在先，某某棟侵權已經有2個月的時間，答辯人在資金周轉極其困難的情況下，為了保證租賃合同繼續履行，舉債才湊齊房租。作為弱勢一方，答辯人盡了自己能盡的義務，支付房租延遲數日有第三方侵權，以及被答辯人違約的原因。其次，答辯人給付了滯納金3465元，是因為被答辯人多次致電答辯人，威脅將停水停電，答辯人作為弱勢群體，屢次受被答辯人的欺壓，為了保障店鋪正常經營不得以才支付，當時雖然支付但既希望于日后通過公正的法律，能取回答辯人這筆血汗錢。五、關于答辯人給付免租期租金損失和合同解除后二個月的租金損失。1、依據雙方當事人于2009年9月26日簽訂的租賃合同第五款約定，被答辯人在2009年10月4日將物業交付于答辯人進行內部裝修，并減免這兩個月的租金。根據商業租賃合同的習慣和慣例，商鋪出租方一般會給予承租方一定的免租期進行裝修，以便合同正式履行時可以商業運營，設定二個月的免租期是履行合同的前提條件。本合同也是依照商業習慣制定，而不是因為租賃期間比較長。所以，被答辯人要求答辯人賠償2009年10月4日起計算的二個月免租期期間租金損失系毫無依據。2、關于被答辯人未租出該房的損失。首先，答辯人的房屋之所以沒有租出去有可能有很多原因，例如：可能是租金偏高；或者外墻后期維修養護對于店鋪的影響頗大等等無法歸責與答辯人的原因所致。被答辯人完全可以減低房租出租，或者以協商和訴訟的方式找世界假日廣場管理處解決外墻后期維修養護計劃帶來的損失，而非以濫訴的形式拖延支付答辯人的保證金。要求答辯人支付被答辯人未租出該商鋪，不符合法律規定，也不符合交易習慣。綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律下確。 二審法院作出了如下判決： 駁回上訴，維持原判。 北京資深房地產律師袁*柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）評析：原審法院認為"原、被告簽訂《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律及行政法規的禁止性規定，內容合法有效"是正確的。本案二審的爭議焦點為:1、涉案合同是否存在合同目的難以實現？2、上訴人是否有排除妨礙、確保承租物能夠符合合同目的使用方面的義務？3、上訴人是否應當返還保證金、滯納金？4、被上訴人是否應當給付免租期租金損失和合同解除后二個月的租金損失？ 對于焦點1、涉案合同是否存在合同目的難以實現的情形？被上訴人承租涉案商鋪的目的系用于商業用途，由于存在某某棟超市裝修、鋪貨及大廈外墻修繕養護等情形導致涉案商鋪的客流量受到影響、造成被上訴人不能正常經營，直接影響了被上訴人的商業利益，原審法院認定涉案合同目的難以實現并無不當。對于焦點2、上訴人是否有排除妨礙、確保承租物能夠符合合同目的使用方面的義務？《中華人民共和國合同法》第二百一十六條的規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。租賃物在使用方面存在妨礙時，出租人應當排除妨礙，才能保持租賃物符合約定的用途。因此，出租人排除租賃物在使用方面存在的妨礙，系出租方的附隨義務。原審法院根據被上訴人發給上訴人的函件等證據認定上訴人在排除妨礙等問題上存在瑕疵是正確的，被上訴人要求解除涉案租賃合同并無不妥。對于焦點3、上訴人是否應當返還保證金、滯納金？基于被上訴人對于涉案合同的解除并無過錯，上訴人主張沒收被上訴人支付的保證金依據不足，原審法院判令上訴人向被上訴人返還租賃保證金并無不當。被上訴人雖然遲延交納2010年3月份的租金，但基于非被上訴人的原因造成涉案商鋪不能正常經營，原審法院判令上訴人返還其收取的滯納金也是正確的。對于焦點4、被上訴人是否應當給付免租期租金損失和合同解除后二個月的租金損失？涉案租賃合同約定了兩個月的免租期，該約定已實際履行。在被上訴人對于涉案合同的解除并無過錯的情況下，上訴人要求被上訴人給付免租期租金損失和合同解除后二個月的租金損失依據不足，二審法院不予支持。 綜上，上訴人的上訴理由均不能成立，其上訴請求二審法院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。