房屋建筑工程質量糾紛及無效合同的處理

房屋建筑工程質量糾紛近年來有上升趨勢，筆者認為房屋建筑工程質量問題不能影響合同的有效性，一般認為這一問題發生在有效合同的基礎上，而僅僅是合同本身影響合同的繼續履行或終止。對此，保證交付房屋的質量是出賣人的義務，而買受人通常沒有能力和責任對房屋質量進行復核，因此此類糾紛的焦點在于保護買受人的利益。但不排除出賣人在出售房屋時故意隱瞞房屋瑕疵的真實情況，侵害買受人利益，致使合同無效的情形。當然，對于所謂的房屋質量缺陷應該有一個合理的解釋范圍。如果法律允許在合理范圍內對缺陷采取補救措施，不一定會導致合同無效。原《經濟合同法》第七條第二款規定：“無效的經濟合同，自訂立時起，沒有法律約束力……”第十六條第一款規定：“經濟合同確認無效后，當事人按照合同約定取得的財產應當返還給對方，有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失；雙方都有過錯的，統一的《合同法》第五十六條規定：“無效的合同或者被撤銷的合同，從一開始就沒有法律約束力。”第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產應當返還；無法退貨或者無需退貨的，折價賠償。有過錯的一方應當賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。”

以上是關于無效合同處理的法律規定，無效的房地產開發經營合同也應按上述規定處理。一般來說，對無效合同的法律處理主要是（1）返還財產或折價賠償；（2）賠償損失，這主要是對過錯方的賠償，無過錯方不需要承擔法律后果。在具體處理上，筆者認為在上述前提下，應遵循幾點。公平原則房地產開發經營是一種民事行為。《中華人民共和國民法通則》第四條規定，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在處理無效的房地產開發經營合同時，也應貫徹這一原則。比如，因未辦理房屋租賃許可證導致租賃合同無效的，按照規定，租賃關系無效的，承租人將房屋返還給出租人，有過錯的出租人仍應賠償承租人的損失。但這里有一個不容忽視的情節，即承租人沒有過錯，但確實使用了出租人的房屋，而出租人是實際受益人，出租人也遭受了沒有實際使用房屋的損失。筆者由此認為，在類似情況下，讓無過錯的承租人支付真實房屋的租金（租金的確定可由鑒定部門鑒定），更為公平合理。因工程質量引發的糾紛也有類似情況，即合同確認無效后，出賣人應賠償買受人損失，但同時也應考慮買受人已實際使用該房屋并具有一定利益，故可根據實際情況給予合理賠償租賃的確認方法。房地產開發經營案件中的法律關系種類繁多。一種法律關系無效，往往會影響其他法律關系。因此，在處理無效合同時，可以盡量考慮綜合協調，減少訴訟程序。例如，在權利確認的情況下，既有房屋抵押關系，也有房屋買賣關系。買賣關系確認有效的，抵押關系無效。如果不存在退房或賠償損失的問題，應責令當事人終止其他權利登記，以確保買賣關系的確認。

以上是相關答案。對于因房屋建筑質量引發的糾紛，一般需要與開發商協商，相關標準將在購房合同中約定。如果從一開始就達不到標準，那么這就是無效合同，開發商如果有其他法律問題應該退款，以便咨詢相關律師。你知道嗎