廣東省深圳市福田區人民法院

行政判決書

　　（2003）深福法行初字第128號

　　原告陸偉文，女，漢族，1966年10月24日出生，住所廣東省深圳市羅湖區寶安路松園南九巷5棟301室。

　　委托代理人梁赤，廣東梁與嚴律師事務所律師。

　　委托代理人李建國，廣東梁與嚴律師事務所實習律師。

　　被告深圳市規劃與國土資源局，住所地廣東省深圳市振興路3號建藝大廈。

　　法定代表人陳玉堂，該局局長。

　　委托代理人劉慧杰，該局工作人員。

　　委托代理人張慧平，該局工作人員。

　　第三人深圳市瑞永投資發展有限公司（以下簡稱瑞永公司），住所地廣東省深圳市福田區華強北路賽格高科技大廈10層A-3室。

　　法定代表人李洪元，該公司董事長。

　　委托代理人連俊虎，廣東世紀人律師事務所律師。

　　第三人深圳市人民政府僑務辦公室（以下簡稱僑務辦），住所地廣東省深圳市紅寶路8號。

　　法定代表人張省軒，該辦主任。

　　委托代理人彭林鷹，該辦處長。

　　上列原告不服被告房地產初始登記行政行為一案，本院于2003年5月16日立案受理后，依法組成合議庭，于2003年6月26日公開開庭進行了審理。原告陸偉文及其委托代理人梁赤、李建國、被告委托代理人劉慧杰、張慧平、第三人瑞永公司委托代理人連俊虎、第三人僑務辦委托代理人彭林鷹到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原告訴稱，瑞永公司對深圳市瑞和園瑞祥閣10E號房的初始登記采取弄虛作假的手段，將瑞祥閣10E房登記為僑務辦所有，使我雖然早在1999年9月9日即與瑞永公司簽訂了瑞祥閣10E房的《瑞和園認購書》，付清所有購房款，并于2001年7月1日入伙入住，但至今無法簽訂正式房屋買賣合同及辦理房屋產權轉移登記手續，取得房屋產權。瑞永公司的虛假初始登記行為嚴重侵害了我的合法權益，為此，我于2002年12月2日向被告提交了撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記申請書及相關證據，被告委托深圳市國土局福田分局于2003年1月17日承辦文件復函（深規土函第FT0201554號），內容為“經核，瑞和園瑞祥閣10E號房產權屬深圳市人民政府僑務辦公室。該房原房產權人鄒賤牛的預售備案已除，現該房無備案記錄，您與瑞永公司就該房產權的糾紛建議雙方協商或循法律解決。”我對被告不予撤銷該房產初始登記的行政行為不服，向深圳市人民政府行政復議辦公室提出行政復議申請。深圳市人民政府行政復議辦公室于2003年4月3日作出《行政復議決定書》（深府復決[2003]55號），認為被告不予撤銷初始登記并無違法，其答復內容亦無違法或不當，維持深規土函第FT0201554號承辦文件復函。我對該行政復議結果不服，特對被告不予撤銷該房產初始登記的行政行為提出行政訴訟。事實與理由：一、被告的行政行為不適當，并未對我提出的事由進行實質性審查及作出正面答復。我向被告提出撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記的申請，但被告復函行文中，不見提及對瑞永公司虛假初始登記的調查情況及對我提交的證據的復核，而只寫有“經核，瑞和園瑞祥閣10E號房產權屬深圳市人民政府僑務辦公室所有。”我的申請本不是針對該房產的初始權人為僑務辦這一登記事項存在虛假情況，而請求被告對此登記以調查核實并撤銷，而被告僅僅根據現有的初始登記的檔案記錄來答復我，因此，被告實質上并未對我提出的撤銷請求予以正面答復。二、我有確鑿的證據證明瑞永公司在《分棟匯總表》中對瑞祥閣10E號房的登記是弄虛作假的。1、我于1999年9月9日與瑞永公司簽訂了《瑞和園認購書》，約定我購買瑞永公司出售的瑞和園瑞祥閣10E號房，總價款為457250元。我簽訂《瑞和園認購書》的同時交清了30萬元定金，并于2000年2月22日將剩余購房款157250元付清。2001年7月1日我入伙。入伙后我一再要求瑞永公司簽訂正式買賣合同并辦理房屋產權轉移登記手續，但瑞永公司一直借故拖延不辦。瑞永公司于2001年11月進行瑞和園初始登記時，不顧其將瑞祥閣10E房已經賣給我并且已收取全部樓款近兩年之久的事實，卻在呈報國土局的《分棟匯總表》中故意將瑞祥閣10E號房分配給僑務辦所有。2、實際上僑務辦并沒有分得瑞祥閣10E號房。瑞永公司與僑務辦簽訂瑞和園的《合作開發合同書》，雙方約定按2：8比例對該項目進行分成。僑務辦于2000年分得瑞和園瑞雅閣2-14層的B、C、D、E、F與G房共78套，共7150.07平方米，并沒有包括瑞祥閣10E號房。其余房產均為瑞永公司所有，包括瑞祥閣10E號房。這就證實初始登記《分棟匯總表》中瑞祥閣10E號房分配給僑務辦是假的。3、在原告與瑞永公司的房屋買賣糾紛中，僑務辦作為第三人參加了訴訟，僑務辦在法庭中也一直否認瑞祥閣10E是分給他們的房產，聲稱不可能與申請人辦理任何房產轉移登記手續。4、2001年8月23日，我發現名為鄒賤牛的人在繳納10E號房的按揭房款。經查，瑞永公司已與鄒賤牛簽訂有關10E號房的《房地產買賣合同》，并將該房按揭抵押。原告就此事投訴國土局后，瑞永公司申請撤銷了該房的抵押登記與預售備案。此事也從反面證明了該房產不可能為僑務辦所有，否則國土局不可能將僑務辦的自用房予以預售登記并作按揭抵押。從以上事實可以看出，瑞祥閣10E號房產一直是瑞永公司所有，該房產初始登記應為瑞永公司。瑞永公司初始登記前已將瑞祥閣10E號房賣給我，在與僑務辦實際分成中，也是歸我所有。因此，瑞永公司在《分棟匯總表》中對瑞祥閣10E號房的登記是弄虛作假的。我請求被告撤銷瑞祥閣10E號房初始登記是有事實依據的。三、從法律適用上看，被告應該依法撤銷該房產的初始登記。根據《深圳經濟特區房地產登記條例》第51條：“凡有下列情形之一的，登記機關可以決定撤銷全部或部分核準登記事項：……（二）當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件，采取欺騙手段獲取登記。”我根據瑞永公司在初始登記時隱瞞了真實情況，而提出撤銷該房號的初始登記，是合理合法的。被告不予撤銷該房的初始登記的行政行為缺乏法律及行政法規依據，是錯誤的。我提出撤銷瑞祥閣10E號房的初始登記申請符合法定條件，現被告不予以撤銷該房產的初始登記，我為維護合法權益，特提起行政訴訟，請求法院：一、判令被告撤銷深規土函第FT0201554號復函，并責令其撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房的初始登記；二、判令被告承擔本案的訴訟費用。

　　被告在法定期限內向本院提交了答辯狀，開庭時辯稱，一、我局根據《深圳經濟特區房地產登記條例》，依法核準瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記，行政行為合法、有效。二、瑞永公司將產權不屬于自己的瑞和園瑞祥閣10E賣給鄒賤牛，屬該公司過失行為，已經予以糾正。三、原告明知其認購的瑞和園瑞祥閣10E實際為僑務辦所有的非商品房，仍與瑞永公司簽訂認購書，其與瑞永公司之間的房產買賣糾紛應另循法律途徑解決。四、我局作出的深規土函第FT0201554號復函并無違法或不當。綜上所述，我局作出深規土函第FT0201554號復函及瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記的行政行為，具有事實和法律依據，請求法院駁回原告的訴訟請求。

　　第三人瑞永公司在法定期限內沒有提交答辯狀，在庭審中辯稱，我司是依據《深圳經濟特區房地產登記條例》進行合法登記的，應該駁回原告的訴訟請求。

　　第三人僑務辦在法定期限內沒有提交答辯狀及證據材料，在庭審中辯稱，瑞和園地塊是被告劃撥給僑務辦的，當時與瑞永公司簽訂合同后，被告批準我們的合作。后來我辦又與瑞永公司簽訂了補充協議。瑞和公司占房屋的80%，而僑務辦只占房屋的20%.在這20%的房屋中并不包括原告的房屋。根據國土局的規定，80%的房屋只能登記在僑務辦的名下，而實際處置權是瑞永公司，這種做法是合法的。根據市政府的規定，劃撥地只要補交25%的地價就可以辦理商品房房地產證。原告與瑞永公司簽訂購房合同時，是知道該房屋名義上屬于僑務辦，但實際處置權卻在瑞永公司。原告所說不予辦理房地產證并沒有此事。被告依據補充協議的事實和出讓合同作出的具體行政行為是合法的。

　　在本院指定的期間里，原告向本院提交了下列證據：1、《撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記申請書》；2、深規土函第FT0201554號復函；3、行政復議申請書；4、深府復決[2003]55號《行政復議決定書》；5、《瑞和園認購書》；6、收款收據；7、《瑞和園付清樓款證明書》；8、《房地產證》及《分棟匯總表》；9、深規土函第FT0101016號復函；10、僑務辦房號及面積；11、《鑰匙交接書》；12、關于“瑞和園”規劃驗收超建筑面積部分的情況說明。

　　在本院指定的期間內，被告向本院提交了下列證據：1、瑞和園初始登記材料；2、（1997）082號《土地出讓合同》及《補充協議》；3、《物業分配協議》；4、《分棟匯總表》；5、解除鄒賤牛預售備案的有關材料；6、《瑞和園認購書》；7、深規土函第FT0201554號復函；8、深府復決[2003]55號《行政復議決定書》；9、《深圳經濟特區房地產登記條例》。

　　在本院指定的期間內，第三人瑞永公司向本院提交了1份證據：《物業分配協議》。

　　以上證據材料均為復印件。

　　本院于2003年6月20日組織各方當事人進行了證據交換，開庭過程中進行了質證。經庭審質證，本院確認，被告向本院提交的證據材料及原告提交的證據材料取得程序和收集方法合法，可以作為本案定案的依據。

　　根據上述有效證據，本院確認以下事實：1997年8月，被告與第三人僑務辦簽訂[深地合字（1997）082號《深圳市土地使用出讓合同書》]，將位于深圳市福田區編號為B113-0016、面積約為6051.3平方米的地塊出讓給第三人僑務辦作興建住宅（非商品房）用途，計入容積率總建筑面積不超過36308平方米。

　　1998年5月，被告與第三人僑務辦簽訂[深地合字（1997）082號《深圳市土地使用出讓合同書》及土地開發協議書補充協議]，同意第三人僑務辦將宗地編號為B113-0016地塊上的26308平方米住宅進入市場銷售，其余10000平方米住宅仍限按成本價分配給沒有建房的華僑自用。

　　1998年8月，被告與第三人僑務辦及瑞永公司簽訂[深地合字（1997）082號《深圳市土地使用權出讓合同書》及土地開發協議書第二補充協議]，同意兩第三人合作開發深圳市福田區B113-0016號宗地，總建筑面積36308平方米。其中瑞永公司分得26000平方米，可進入市場銷售；其余歸僑務辦所有，限按成本價分配給沒有建房的華僑自用。

　　上述兩第三人合作開發的房地產項目命名為瑞和園，由瑞馨閣、瑞雅閣、瑞祥閣3棟各18層住宅建筑組成。

　　1998年9月9日，兩第三人向被告付清土地開發費及建設配套費，合計3388560元，被告出具了《付清地價款證明》。

　　2000年8月，第三人僑務辦與瑞永公司簽訂《物業分配協議》，約定僑務辦分得瑞和園以下物業（建筑面積10001.1平方米）：瑞祥閣2E-11E、2F-11F、2G-11G，瑞雅閣2B-13B、2C-14C、2D-14D、2E-14E、2F-14F、2G-14G.除上述房號之外的所有物業（建筑面積26290平方米）歸瑞永公司支配。

　　2001年9月22日，深圳市地質測繪大隊對瑞和園房地產項目作出《深圳市房屋建筑面積查丈報告》，表明“計入容積率的建筑面積36713.58平方米”。

　　2001年9月，第三人僑務辦與瑞永公司共同向被告申請瑞和園項目的房地產初始登記。其中，在申報資料《分戶匯總表》中，瑞祥閣10E號房登記的權利人是僑務辦。被告經審查，認為第三人的申報資料符合《深圳市房地產登記條例》第三十條的有關規定，于2001年9月8日在《深圳特區報》刊登了瑞和園房地產初始登記公告，在公告期內無人提出異議。

　　2001年10月26日，被告對兩第三人關于瑞和園房地產項目的初始登記申請給予核準登記，頒發了深房地字第3000089837號《房地產證》，確認第三人瑞永公司和僑務辦是瑞和園房地產項目的共有權利人。在該《房地產證》“他項權利摘要”中注明：“本項目竣工后計容積率總建筑面積為36713.58平方米。其中，26000平方米為瑞永公司所有，可以進入市場銷售；其他建筑面積為市政府僑務辦所有，為微利房性質房產，只可出售給沒有建房的僑民。”

　　另查： 1999年9月，第三人瑞永公司與原告簽訂《瑞和園認購書》，原告向瑞永公司認購瑞和園瑞祥閣10E號房，建筑面積118平方米，房款單價每平方米人民幣3875元，總價人民幣457250元。該認購書第四條“須知”中第5項寫明：發展商負責協助認購方按瑞和園項目合作方，僑辦落實僑房政策的有關規定，辦理房產手續，上繳給相關部門的費用，由認購方自行承擔。

　　2001年4月14日，瑞永公司出具《瑞和園付清樓款證明書》，內容為：“茲有客戶陸偉文購買我公司瑞和園瑞祥閣10E，樓價為人民幣肆拾伍萬柒仟貳佰伍拾元整。現樓款全部已付清。”

　　2001年9月17日，瑞永公司向被告下屬福田分局呈交《關于撤銷預售備案登記的申請報告》，說明公司法定代表人呂慕舟與鄒賤牛簽訂了關于瑞和園瑞祥閣10E的《解除合同協議書》，申請解除該房買賣合同并撤銷該房的預售備案登記。2001年9月27日，深圳市規劃與國土資源局福田分局向瑞永公司作出深規土函第FT0101036號承辦文件復函，同意注銷瑞永公司與鄒賤牛所簽訂的瑞和園瑞祥閣10E房地產買賣合同的預售備案。

　　2002年12月2日，原告向被告遞交《撤銷瑞和園瑞祥閣10E號房初始登記申請書》，說明其早在1999年9月9日即與瑞永公司簽訂瑞祥閣10E號房的《瑞和園認購書》，并于2001年7月1日入伙入住，但至今無法簽訂正式房屋買賣合同及辦理房屋產權轉移登記手續，取得房屋產權。認為瑞永公司的虛假初始登記行為嚴重侵犯了其合法權益，請求撤銷對瑞和園瑞祥閣10E號房的初始登記。

　　2003年1月9日，深圳市規劃與國土資源局福田分局對原告作出深規土函第FT0201554號承辦文件復函，內容為“經核，瑞和園瑞祥閣10E號房產權屬深圳市人民政府僑務辦公室。該房原房產權利人鄒賤牛的預售備案已解除，現該房無備案記錄。您與瑞永公司就該房產權的糾紛建議協商或循法律途徑解決。”原告不服申請行政復議，2003年4月3日，深圳市人民政府作出深府復決[2003]55號《行政復議決定書》，維持被告于2003年1月17日作出的深規土函第FT0201554號承辦文件復函。原告仍不服，遂向本院起訴。

　　本院認為：被告是本市土地規劃及房地產登記的政府主管機關，有權對本市房地產權利的設定、轉移、變更、終止等進行依法登記。行政登記是主管機關依當事人申請，對當事人之間的民事法律關系狀態加以記載，予以認可和證明的一種行政行為。行政登記不創設權利義務，登記僅產生公示、公信效力。只要申請人提交的申請材料符合法律規定，登記機關即應依法予以登記。至于申請人申請登記的民事法律關系狀態在實質上是否合法有效，則不在登記機關的職責范圍之內。被告對第三人的申請所作出的瑞和園房地產初始登記，是根據其與第三人簽訂的《深圳市土地使用權出讓合同書》的合同約定，按照合作開發方不違背經批準的土地開發協議而作出的產權分配方案，并且依據《深圳經濟特區房地產登記條例》第二十九條、第三十條等關于房地產初始登記的規定所作出。被告作出的瑞和園房地產初始登記的行政行為有明確的事實依據和法規依據，本院予以支持。被告對原告作出的深規土函第FT0201554號承辦文件復函是對客觀情況予以告知，并無不妥。原告與瑞永公司的房屋認購合同糾紛，屬于另一民事法律關系，應另循途徑解決。原告請求撤銷被告作出的瑞和園房地產初始登記的理由，不屬于《深圳經濟特區房地產登記條例》第五十一條規定的范圍，本院不予采納。因此，根據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第（四）項的規定，判決如下：

　　駁回原告陸偉文的訴訟請求。

　　本案案件受理費100元，由原告負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院，并應在遞交上訴狀之日起7日內向該法院預交上訴案件受理費（金額與本判決確定的一審案件受理費金額相同）。逾期不預交的，按自動撤回上訴處理。

　　審 判 長 陳奕芳

　　審 判 員 陳萍萍

　　審 判 員 孫遠軍

　　二OO三年九月三日

　　書 記 員 劉 虹