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二手房交易風險與防范

來源: 律霸網整理 蘇瑩 · 2020-07-23 · 209人看過




二手房交易風險與防范





相對新商品房,二手商品房的優勢更明顯:二手房大都在市中心或商業繁華地段,交通方便,能滿足大部分人的地段要求;即買即住,房屋質量有保證;社區成熟,不必生活在塵土飛揚的二期、三期……“建設工地;不用交納公共維修基金等等。


二手房雖然具有以上種種優勢,但因其交易特性,在交易中往往存在一些容易忽略的法律風險。
一、 來自出賣人方面的風險,
主要表現為出賣人不是房屋所有權人,也未獲得房屋所有權人的有效授權,導致雙方簽訂的房屋買賣合同無效,甚至在交付房款后,買受人不能取得房屋?;蛘叱鲑u人只是房屋的共有人之一,其出賣房屋的行為沒有得到其他共有人的同意,其他共有人對房屋買賣行為提出異議。這其中以夫妻一方擅自處置房屋導致買賣行為無效最為典型。因為登記產權人的配偶根據《婚姻法》的規定往往共有產權,但產權證上沒有對配偶予以登記。而按照法律規定,共有財產必須經所有共有人的一致意思表示,處置行為才為有效。


為了防范此類風險,在交易時要注意取得其他登記的共有人或隱性共有人,比如夫或妻另一方的同意或授權。在購買產權人為成年人的房屋時,要注意同時查看其結婚證或到婚姻登記部門核實其婚姻狀況,并分析該房屋是否屬于夫妻共有財產。


二、來自房屋方面的風險。
此類風險中最常見的是在買賣前房屋的交易已受到限制。主要有:用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;已抵押,又不能得到抵押權人書面同意轉讓;已被司法機關查封。


在以上幾種情況下,房屋將不能從出賣方過戶到買方名下,買受人可能面臨房、錢兩空的結局。


有的房屋已出租他人,但出賣人未依法通知承租人,侵害了承租人在同等條件下的優先購買權,在交易后可能由于承租人主張優先購買權而導致交易無效;或者租期未到,由于買賣不破租賃,造成買受人在購買房屋后不能即時入住,必須等到租賃結束,才能自行居住。有的房屋甚至還有大量的物業及水電等費用沒有結清,買受人在入住后要替出賣人的此類支出買單。


一般來說,房屋的產權變更是否受到限制,房屋產權登記管理部門都有記載,為了防范此類風險,買受人可以在交易前到房地產管理部門查看房屋的產權登記檔案,核查房屋產權交易是否受到限制,以防無法過戶。同時要到房屋中現場查看使用狀況,如果其中有人租住,則要詢問租住人是否有購買意愿,如果租住人表示也要購買房屋,則要讓其行使在同等條件下的優先購買權利;如果表示不購買,則應當要其出具書面意見,以免日后反悔。如果租期未到,則要做好購買后不能立即入住的心理準備。


三、來自產權變更登記過程中的風險。
在二手房交易稅費調整后,有的買賣雙方為了避免由于交易房屋建成之后未滿五年,而要支付較高交易成本,會在交易中約定在房屋建成滿五年后再辦理過戶手續,這一約定對于買受人一方風險較大。如果在過戶之前出賣人出現意外,喪失了行為能力,則無法為過戶出具必要的手續;如果出賣人在此期間因其他債務被人民法院強制執行,由于這套房屋仍登記在出賣人名下,可能被人民法院認定為出賣人的財產,進而被查封或拍賣。


為了防止日后夜長夢多,出現以上的交易風險。買受人可以要求出賣人在日前出具授權委托書,委托一到兩個買受人信任的人代為其辦理房屋產權變更登記手續,以避免由于出賣人的意外原因,造成無法完成產權變更登記。買受人還可以要求出賣人先暫時將房屋抵押給買受人,待建成期限滿五年后再解除抵押,辦理過戶手續,這樣一來,只需花費少量抵押登記費用,就避免了由于出賣人的其他債務,造成買受人房錢兩空。


二手房交易相對于其他房屋交易方式而言,可以說是優勢與風險并存,一時疏忽有可能造成房錢兩空,最好是聘請律師參與購房過程;如果是自行操作,也要多咨詢相關專業人士,多問幾個為什么,做到理性消費,安全購房。

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張璐律師,2017年畢業于北京市國家法官學院,2018年通過法律職業資格考試。2013年-2017年間曾在多家北京律師事務所及北京法院工作實習過。現執業于云南新秀律師事務所,參與承辦了交通事故、建設工程、房產買賣、民間借貸、聚眾斗毆罪、販賣毒品罪等各類民商事、刑事案件。 秉承著“服務以民為本,維權以法為基”的精神為當事人提供各項法律服務。

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