網(wǎng)友提問：
　　想買一套擁有私家停車位的房子，后來看中一個樓盤，開發(fā)商承諾如果購房，將贈送一個停車位。于是，按照合同約定一次性支付了房款。交納相關(guān)費用并收房，得知開發(fā)商贈送的停車位，位于距離他所購買房屋這棟樓背后比較遠(yuǎn)的小區(qū)公共道路上，而且使用該停車位，還需要每月繳納200元的停車費用。對此，開發(fā)商的解釋是，停車位是提供給李先生免費使用，但需要繳納200元的車位物管費。
　　請問：小區(qū)地上停車位產(chǎn)權(quán)到底歸屬誰？相關(guān)物管費是否應(yīng)繳納？
　　律師回答
　　你獲贈的是地上停車位，小區(qū)內(nèi)的地上停車位主要有兩種類型。第一種是在具有獨立產(chǎn)權(quán)證的經(jīng)營型停車場內(nèi)的停車位，這種停車場是經(jīng)過相關(guān)管理部門的批準(zhǔn)而設(shè)立，因而產(chǎn)權(quán)明確，其收益應(yīng)當(dāng)歸產(chǎn)權(quán)人和管理人享有。第二種是小區(qū)內(nèi)更為常見的，即由開發(fā)商或物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁自行劃線分割出若干停車位，出租給業(yè)主使用，并按期收取停車費。這種類型的停車位產(chǎn)權(quán)歸屬取決于停車位所在的道路性質(zhì)。
　　如果位于小區(qū)內(nèi)的該條道路是市政道路，其產(chǎn)權(quán)當(dāng)然屬于國家所有，由政府代表國家行使。開發(fā)商設(shè)立停車位必須取得政府的授權(quán)與批準(zhǔn)。如果該條道路是小區(qū)的公共道路，則由于該道路用地屬于小區(qū)宗地的一部分，在計算小區(qū)容積率時已經(jīng)被計算在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，其土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主按比例共同享有。因此，該類型的停車位使用的是全體業(yè)主的土地使用權(quán)，因此應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。
　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，屬于全體業(yè)主共有的小區(qū)停車位，其停車費實際上包括兩部分，一部分是土地租金收入，該收入應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有；另一部分為車輛看管費用，該費用歸作為看管人的開發(fā)商或者物業(yè)公司所有。需要指出的是，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的公共道路上設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費用開支)后，才能設(shè)立和運營這種地上停車位。
　　越來越多的人成為有車一族，小區(qū)的車位也越發(fā)緊張，圍繞著小區(qū)停車位而引發(fā)的糾紛越來越多。誰是小區(qū)停車位的真正權(quán)利主體？業(yè)主購買了停車位每月還應(yīng)不應(yīng)該繳納停車費？停車位的收益應(yīng)該歸誰？這都是應(yīng)該弄清的問題。
　　對于你的這種情況，按照目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)管理法規(guī)，開發(fā)商在開發(fā)過程首先要取得開發(fā)項目的土地使用權(quán)，在房屋建成后，再將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，以房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為界限，之前的土地使用權(quán)屬于開發(fā)商，之后屬于業(yè)主共有。因此，開發(fā)商在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之前是可以贈送地面停車位的，并不是無權(quán)贈送。但必須明確的是，即使簽訂合同時開發(fā)商不是無權(quán)贈送，但在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者之后，開發(fā)商的“贈送”在法律上是無法履行的，因此要承擔(dān)違約責(zé)任。
　　同時，建議購房者遇上贈送車位時應(yīng)看清其產(chǎn)權(quán)歸屬。
　　相關(guān)法律知識：
　　房屋產(chǎn)權(quán)?? 房屋產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。

小區(qū)內(nèi)車位究竟歸誰？

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