一、房地產(chǎn)企業(yè)融資政策有哪些內(nèi)容?
房地產(chǎn)業(yè)的增長不僅可以拉動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而且拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。在我國現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性,這也催生了一個(gè)新產(chǎn)業(yè)的繁榮—融資服務(wù)。
(一)銀行貸款
一直以來,銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。數(shù)據(jù)顯示,2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%,企業(yè)自籌占28.69%,定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。
(二)房地產(chǎn)信托
信托因其制度優(yōu)勢(shì),寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)融資的新熱點(diǎn)。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù),可以在不同層次、不同品位上,為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。
但是,房地產(chǎn)融資的迅猛勢(shì)頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),已受到有關(guān)部門重視。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始限制信托對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持。另外,信托資金的規(guī)模,尤其是集合式信托的規(guī)模因?yàn)槭艿叫磐蟹ǖ南拗疲凶疃?00份的限額。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。
(三)國內(nèi)ipo
(四)境外ipo
(五)借殼上市
(六)上市公司資產(chǎn)置換
(七)房地產(chǎn)投資基金等
綜合比較:由于房地產(chǎn)融資的資本密集性,有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾,房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。
我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資
1.內(nèi)部融資方式包括:
(1)企業(yè)自有資金:包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各出資方投入的資金,經(jīng)營一段時(shí)間后從稅后利潤中提取的盈余公積金,資本公積金(主要由接受捐贈(zèng)、資本匯率折算差額、股本溢價(jià)等形成)等資本由企業(yè)自有支配、長期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證,國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求。開發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過多的企業(yè)的自有資金,只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時(shí),才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。
(2)預(yù)收賬款:是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金,以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。對(duì)開發(fā)商而言,通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。其中預(yù)購房款主要指購房者的個(gè)人按揭貸款,是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有:
(1)上市融資:股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道,上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)債券:發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金,為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金,用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長期的資金需求時(shí),債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸:從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道,短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金,在開發(fā)項(xiàng)目建成階段,可以以此作為抵押,申請(qǐng)長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款,可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有:短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。
(4)房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts,REITs)是采取公司或商業(yè)信托的形式,集合多個(gè)投資者的資金,收購并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資,并享有稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,通過發(fā)行股份或收益單位,吸收社會(huì)大眾投資者的資金,并委托專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理。它通過多元化的投資,選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。
(5)商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS):這是一種商業(yè)證券化的融資方式,及將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中,通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。
(6)其他融資方式:利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
二、什么叫房地產(chǎn)融資
從廣義概念上講,房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費(fèi)過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資,融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱,包括資金的籌集,運(yùn)用和清算。
從狹義概念上講,房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和,包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的目的、種類、途徑多種多樣,但是,簡(jiǎn)單、直接、明了的描述就是兩個(gè)字:找錢。找錢、
找到有錢的企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人,已經(jīng)成了當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)老總每天最重要的工作,許多房地產(chǎn)企業(yè)也都開始設(shè)立專門的融資機(jī)構(gòu)或部門,也會(huì)招聘一些“具有成功融資經(jīng)驗(yàn)”“成熟融資渠道”的融資經(jīng)理或融資主管一類的高級(jí)經(jīng)理人員。這些老總或融資人員大多數(shù)時(shí)間都是在與“有錢的企業(yè)、機(jī)構(gòu)或個(gè)人”談項(xiàng)目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業(yè)、機(jī)構(gòu)或個(gè)人被他們共同抵制成為“銀主”,一個(gè)極富戲謔性的稱謂,一個(gè)在融資活動(dòng)中永遠(yuǎn)不會(huì)存在的故事的主角,一個(gè)為融資中介(掮客)善用的工具和謀取錢物酒食的借口。
房地產(chǎn)企業(yè)融資的首要前提就是要能夠根據(jù)企業(yè)自身和項(xiàng)目的情況去分析,融資方為何會(huì)鐘情于項(xiàng)目?及對(duì)項(xiàng)目做出符合市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估;其次也是最重要的一點(diǎn),如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證?即對(duì)融資資金的進(jìn)入和退出的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),要充分考慮融資方對(duì)資金安全的絕對(duì)要求。
實(shí)際上,我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資活動(dòng)中,成功的融資案例是極其少見的,比如,上市融資則使絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所不具備的和無法等待的。目前,比較適合于我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式是股權(quán)融資、收購融資、財(cái)務(wù)融資等三種方式(具體概念的相關(guān)描述參見《房地產(chǎn)項(xiàng)目融資操作實(shí)務(wù)研究》一文)。
房地產(chǎn)的融資屬于房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費(fèi)的過程中,使用金融手段進(jìn)行籌集資金以及相關(guān)服務(wù)的一系列的金融活動(dòng)。房地產(chǎn)的籌資過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身和項(xiàng)目的情況進(jìn)行分析之后再做評(píng)估,以免面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),融資過程應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行。
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