我公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，擬用一宗住宅樓置換另一家工業(yè)企業(yè)的工業(yè)廠房，請問契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅分別如何處理?

【解答】

1.契稅：

《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的法規(guī)繳納契稅。第三條規(guī)定：契稅稅率為3%～5%.第四條契稅的計稅依據(jù)規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。

《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

根據(jù)上述規(guī)定，上述置換業(yè)務(wù)，應(yīng)按照交換價格差額乘以規(guī)定稅率繳納契稅，如果交換價格相等則免征契稅，但所交換房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。

2.營業(yè)稅：

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。

第四條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。

第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第三條第二款規(guī)定：“前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。”根據(jù)上述文件的規(guī)定，貴公司上述交易屬于取得了其他經(jīng)濟利益，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅。同時按照規(guī)定稅(費)率繳納城建稅及教育費附加。

3.土地增值稅：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條法規(guī)的稅率計算征收。

第四條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條法規(guī)扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條規(guī)定：計算增值額的扣除項目：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(二)開發(fā)土地的成本、費用;(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(五)財政部法規(guī)的其他扣除項目。

第七條規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%.增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%.增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.根據(jù)規(guī)定，貴公司置換業(yè)務(wù)應(yīng)按照住宅樓的增值額乘以規(guī)定稅率繳納土地增值稅，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定規(guī)定：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

企業(yè)之前置換房產(chǎn)需要按上述規(guī)定計征土地增值稅，只有符合《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)規(guī)定的，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

4.企業(yè)所得稅：

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織(以下統(tǒng)稱企業(yè))為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。

第五條規(guī)定，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十三條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價值確定收入額。

第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

根據(jù)上述規(guī)定，貴公司置換業(yè)務(wù)，應(yīng)視同銷售，計算所得，與本企業(yè)全年其他業(yè)務(wù)所得一并計算繳納企業(yè)所得稅。