防范辦法和解決措施租賃糾紛的da量發(fā)生,一方面折射出租賃市場的繁榮,同時也暴露出很多問題,如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法,就不利于市場的發(fā)育和成熟。本人在這里談幾點看法,以期拋磚引玉。
1.業(yè)主(出租人)要依法簽訂租賃合同,合法地出租房屋。這里著重強調(diào)的是合法。房屋租賃關(guān)系合法,才能做到有效。合法、有效,不但能da量減少租賃糾紛的發(fā)生,而且也是當(dāng)事人保護自己最為實際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效,首先就要依法簽定書面的租賃合同,將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定,這也就是通常所說的先小人后君子。其次就是合同內(nèi)容不能違法,如房屋使用功能是住宅或廠房的,就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門審批,便在合同中擅自改變功能,作為商業(yè)用途出租。再次,房屋租賃法律關(guān)系,是一種比較特別的民事法律關(guān)系,它要做到合法、有效,除了雙方當(dāng)事人的意思表示真實一致、合同內(nèi)容合法外,還要求具備法定的形式要件,如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》,及合同簽訂后必須在10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。
2.出租人在簽訂合同前應(yīng)對承租人的經(jīng)濟能力進行必要的了解,不要盲目出租房屋給沒有經(jīng)濟能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發(fā)生,往往和出租人出租房屋時的盲目性有關(guān)。現(xiàn)實生活中,一些業(yè)主因自己的物業(yè)空置而心中發(fā)慌,只要承租人出現(xiàn),不管他是否有能力付房租,就很草率地簽訂合同,甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結(jié)果到對方交不起房租時,才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發(fā)生后,吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟,法院判決對方付租金,但執(zhí)行起來也可能因困難重重而不了了之。
3.出租人在出租房屋時,可要求承租人設(shè)立擔(dān)保。承租人設(shè)立擔(dān)保,是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。對于那些租賃面積da,租金總額高,租賃時間長的租賃關(guān)系,以及對承租人的資信狀況不易掌握的當(dāng)事人,設(shè)立擔(dān)保尤為必要。
4.出租人出租房前,要全面、客觀地估價整體經(jīng)濟狀況,提出合理的租金價格,不要要價太高。我們在工作中發(fā)現(xiàn),有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發(fā)生,是因為租金偏離市場行情和整個經(jīng)濟狀況,高得承租人實在難以承受。租價過高,不但容易產(chǎn)生糾紛,而且出租人的利益也很難得到保證,所以公平、客觀的確定租金價格對雙方當(dāng)事人都是有益無害的。
5.承租人不要貪圖便宜,找那些產(chǎn)權(quán)不明、違法建筑及無《租賃許可證》,不允許出租的餓房屋業(yè)主租賃房屋。承租人租房前,最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租,或請租賃所推薦可租賃的房屋,如能做到這點,基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經(jīng)濟損失事件的發(fā)生。
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