購(gòu)買查封房30萬(wàn)首付打了水漂

【案例】

2014年元月，一直想擁有自己的房屋卻苦于少錢的石*穎，從路邊小廣告中得知李某“因工作調(diào)動(dòng)而低價(jià)急售住房”。經(jīng)實(shí)地踏看，石*穎發(fā)現(xiàn)該房的樣式和地段都不錯(cuò)，而且價(jià)格也確實(shí)偏低。她趕緊從親朋好友手中東拼西湊到30萬(wàn)元交了首付，剩余的20萬(wàn)元?jiǎng)t立下一年內(nèi)付清的字據(jù)?？扇旌?，石*穎按照約定時(shí)間辦理過戶手續(xù)時(shí)，左等右等就是不見李某，李某的電話也一直處在關(guān)機(jī)狀態(tài)。石*穎打聽得到的消息讓她呆若木雞：因李某拒不履行償還所欠他人的巨額借款的義務(wù)，法院已經(jīng)將其房屋查封，并正在著手拍賣，而李某攜帶石*穎的現(xiàn)金逃之夭夭。

【分析】

《房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(二)項(xiàng)規(guī)定“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返谖迨l第(五)項(xiàng)也規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的”合同無(wú)效。本案中，石*穎購(gòu)買的房屋已經(jīng)被法院查封，不可轉(zhuǎn)讓，決定了她與李某的買賣合同因違法而自始沒有法律約束力，所付的房款，只能找李某退回。可李某已逃之夭夭，也就意味著該款至少在短期內(nèi)被打了水漂。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房40萬(wàn)現(xiàn)金下落不明

【案例】

2013年6月，王某所在的村舊村改造，村委會(huì)與王某簽了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議和安置合同。隨后，王某建起了三套房屋。因自己居住確實(shí)有余，王某放出口風(fēng)想賣掉位于樓頂?shù)囊惶住?014年3月，羅*嬌獲悉后，雖明知是小產(chǎn)權(quán)房，但覺得緊鄰市區(qū)，離自己上班處不遠(yuǎn)，價(jià)格也比市區(qū)低了一半，執(zhí)意購(gòu)買。經(jīng)與王某協(xié)商，當(dāng)即簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并一次性付清了40萬(wàn)元房款。豈料，王某回家途中遭遇車禍當(dāng)場(chǎng)死亡，40萬(wàn)元房款不知去向。當(dāng)羅*嬌搬入居住時(shí)，王某妻子以不知情為由阻撓，且對(duì)羅*嬌索還房款的請(qǐng)求斷然拒絕。

【分析】

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的房屋。因沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同也不備案，故不是真正合法的產(chǎn)權(quán)房，被明令禁止交易。羅*嬌與王某違法交易，其行為自然不受法律保護(hù)。

購(gòu)買抵押房50萬(wàn)換來(lái)一紙空文

【案例】

2014年4月，蔣*雯與郭某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定郭某將其所有的一套三室兩廳兩衛(wèi)的房屋轉(zhuǎn)讓給蔣*雯。蔣*雯依約預(yù)付50萬(wàn)元房款后，前去房管部門辦理過戶手續(xù)中，才知道郭某在購(gòu)買該房屋時(shí)，只是繳清了40萬(wàn)元首付，余款95萬(wàn)元采取的是按揭支付，房屋不僅已經(jīng)辦理了他項(xiàng)權(quán)證，而且實(shí)際抵押給了銀行。如果蔣*雯要想完成過戶手續(xù)，就必須付清郭某所欠的95萬(wàn)元余款。而郭某已經(jīng)攜款遠(yuǎn)離所在的城市，甚至沒有給蔣*雯留下有效的通訊方式或地址。也就是說(shuō)，蔣*雯陷入了既難以索回房款，且除非滿足銀行的要求，又難以獲得房屋的尷尬境地。

【分析】

《物權(quán)法》第一百九十一條明確規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)?！北景杆娣课菀呀?jīng)抵押給銀行，決定了蔣*雯要想實(shí)現(xiàn)自己的過戶目的，也就只能“代人受過”并還清貸款。