新《民法典》將于2021年1月1日起施行,《合同法》有效期至2020年12月31日。屆時(shí),與民法典相抵觸的規(guī)定將失效,并將被新頒布的司法解釋所取代?!睹穹ǖ洹肥┬星暗囊?guī)定:《合同法》第114條【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定違約金的計(jì)算方法違約造成的損害賠償金額。當(dāng)事人約定的違約金低于造成的損失的,可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少;約定的違約金高于造成的損失的,可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方還應(yīng)當(dāng)在支付違約金后履行債務(wù)。
一般來說,正式的房屋交易包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。
尋找中介信息登記
買賣雙方到中介處咨詢二手房交易的相關(guān)政策。經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況對(duì)買賣雙方進(jìn)行匹配,并進(jìn)行對(duì)接。買賣雙方分別登記買賣信息。在這一環(huán)節(jié),買賣雙方面對(duì)的一個(gè)重要問題就是選擇真正的信托中介,這直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。
市場(chǎng)準(zhǔn)入資格審批。
如果購買了公共住房,則需要加蓋三個(gè)印章。
第一個(gè)印章是銷售調(diào)查表上的印章,主要用于單位證明土地使用性質(zhì),從而證明房屋所在的土地是出讓性質(zhì)還是無償劃撥性質(zhì)。
第二個(gè)印章是上市咨詢表上的印章。后來,北京又出臺(tái)了補(bǔ)充規(guī)定和指示。所購公有住房的產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位沒有特別約定的,不需要原產(chǎn)權(quán)單位同意并蓋章。
第三個(gè)印章是掛牌申請(qǐng)確認(rèn)表上的印章,在簽訂銷售合同前,由各區(qū)房地產(chǎn)部門審批。主要從形式上看是否屬于禁止上市的幾項(xiàng)規(guī)定。以下房產(chǎn)不能上市:
1。中央直屬機(jī)關(guān)的公館;
2。軍品公館、醫(yī)院(院)品、學(xué)校(校)品與單位辦公用房在同一庭院內(nèi);
3。使用權(quán)之家;
4。房子是按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的,但剩余的價(jià)格沒有按成本價(jià)補(bǔ)足;
5。在農(nóng)村集體土地上建造的房屋,持有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)證的二手商品房;
6。已列入拆遷通知范圍;
7。其他共有人不同意出售的共有房屋;
8。所有權(quán)有爭(zhēng)議;
9。已抵押,未經(jīng)抵押人書面同意;
10。它上市后會(huì)形成新的住房困難;
11。出賣人依法限制以其他形式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的,依法予以查封或者變賣;
12。房屋已出租給他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人的,侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益。
評(píng)估和調(diào)查住房供應(yīng)細(xì)節(jié)
中介機(jī)構(gòu)應(yīng)審核身份證和產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等),并將中介機(jī)構(gòu)備案。中介實(shí)地走訪,掌握房屋的細(xì)節(jié),如天花板、墻面、衛(wèi)生間、廚房給排水等,裝修結(jié)構(gòu)是否有損壞,無私亂搭,占用屋頂平臺(tái)、走廊。初步評(píng)估為確定銷售價(jià)格提供了參考。在這一環(huán)節(jié)中,合適的住房供應(yīng)和住房評(píng)估是最受關(guān)注的。
簽訂協(xié)議
交易中介核實(shí)房屋后,分別與買賣雙方簽訂委托買賣協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房?jī)r(jià)及相關(guān)事項(xiàng)后,就到中介簽訂買賣合同。一般情況下,賣方房屋的具體情況應(yīng)在合同中注明,同時(shí)支付代理費(fèi)??偞碣M(fèi)由買方支付,金額為房?jī)r(jià)的2.5%,同時(shí)向雙方收取。為了減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),以下條款至關(guān)重要:
1。應(yīng)列出基本信息:雙方的姓名、住所和聯(lián)系方式;
2。要求出賣人或中介人明確寫下房屋的基本情況,包括位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、抵押與否,共有人是否同意出售;
3。涉及價(jià)格的問題:在合同中寫明房屋總價(jià),寫明是一次性付款、分期付款還是貸款申請(qǐng),寫明付款時(shí)間,約定付款條件;
4。說明交貨的時(shí)間和條件,辦理有關(guān)手續(xù)的過程和費(fèi)用;
5。違約責(zé)任:明確何種情況視為違約、違約金、保證金、賠償金的計(jì)算和支付、協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等);
6。明確合同的生效、中止、終止或終止條款;
二手房轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意的事項(xiàng)。但最重要的是,出賣人必須出示并提供合法的《房屋所有權(quán)證》。其次,要明確“二手房”的確切面積(統(tǒng)稱建筑面積)。要核實(shí)“房屋所有權(quán)證”上標(biāo)明的面積是否與實(shí)際面積一致。我們還應(yīng)注意有關(guān)位置、環(huán)境、價(jià)格、住房結(jié)構(gòu)、格局、照明條件和物業(yè)管理的具體規(guī)定。最后,要明確購買“二手房”的程序。購買“二手房”不相信賣家的所謂“承諾”。購買“二手房”,買賣雙方必須簽訂“房屋買賣合同”,并到房屋所在地市、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理國(guó)家規(guī)定的登記、過戶、稅費(fèi)繳納等手續(xù)。
基于以上介紹,在購買二手房時(shí),一定要確認(rèn)房屋權(quán)屬是否真實(shí)、完整、可靠。相信您看完以上介紹后,對(duì)二手房過戶應(yīng)注意的法律知識(shí)有了一定的了解。如果您在這方面有任何法律問題,請(qǐng)咨詢律師律師網(wǎng),他會(huì)給你一個(gè)專業(yè)的答案。你知道嗎
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簡(jiǎn)介:
張銘律師,執(zhí)業(yè)于山東壽光聯(lián)邦律師事務(wù)所,2012年畢業(yè)于山東大學(xué),法律碩士,2009年通過國(guó)家司法考試,專業(yè)理論扎實(shí),執(zhí)業(yè)以來擔(dān)任多家企業(yè)法律顧問,辦理了多起重大刑事案件,依托單位專業(yè)化,精細(xì)化律師服務(wù)團(tuán)隊(duì),能夠?yàn)槲腥酥贫ㄗ顑?yōu)化訴訟策略。
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