樓盤火爆認購中”、“認購優(yōu)惠，1萬頂2萬”、“認購即送豪華大禮包”……在開盤之前，大多數(shù)樓盤都會通過認購形式，以所謂的“讓利優(yōu)惠”刺激購房需求。認購書等同于購房合同嗎?它有什么法律效力?這些問題會被相當一部分購房者所忽視。記者走訪業(yè)內(nèi)專家和律師，為認購書做了一次“身份查證”。

【事例】

盲目簽下認購書，退房定金要沒收

今年3月，鄭州市民魏先生在某樓盤購買了一套130平方米的房屋，交了3萬塊錢的定金，并簽訂了認購協(xié)議書。但是后來魏先生認為該房在設計上有些不合理，就想把房子退掉。“我和開發(fā)商只是簽訂了認購書，還沒有簽正式的合同，我想房子的定金是可以要回來的。”魏先生向開發(fā)商提出退房退錢的要求后，開發(fā)商說如果退房則定金不退。魏先生不滿意開發(fā)商的做法，將開發(fā)商告上法庭。法院判決將魏先生的訴訟請求駁回。

大滄海律師事務所鄭州分所的寇*律霸師分析認為，魏先生認為認購書不等于購房合同，簽訂了認購書，并不等于雙方之間的購房合同成立。

這種觀點值得商榷，認購書就是雙方簽訂房屋買賣的合意，如果認購書明確約定了雙方的權利和義務關系，具備合同的基本要件，就是購房合同，并不能因為名稱不同而認定不是購房合同;如果認購書只是初步約定了雙方買賣房屋的意向，雙方的基本權利和義務還有待進一步約定，就不能認為是購房合同。此案中認購書關于房屋面積、價格、交房時間及違約責任都做了詳細約定，就是一份購房合同，只是名字不是購房合同而已，該認購書一旦簽訂就成立并生效。對于其中約定的權利和義務，雙方都應該遵守。如果消費者不履行合同約定，就是違約。

【說法】認購書非買房必走程序

簽了認購書，如果想退房3萬塊錢就歸開發(fā)商了，魏先生遭遇的認購書的困惑，并不是個例。“我最近看中了一套房，售樓小姐要我先簽認購書，我當時沒多想就簽了。現(xiàn)在想想有點不明白，為何要多出認購這一步?直接簽購房合同多干脆。”鄭州市民馬女士在咨詢房產(chǎn)交易中簽訂認購書的相關問題時，提出了自己的疑問。

買房是不是必須要走認購這個程序，可以繞開認購書直接簽合同嗎?寇*律霸師指出，其實認購書只是約定俗成，久而久之變成了一種交易習慣，購房者完全可以選擇不簽認購書而直接簽購房合同。

“簽認購書應該說也是給購房者一個緩沖期。”鄭東新區(qū)某售樓部一位姓劉的工作人員表示，買房先簽認購書，主要是考慮到購房者在籌備首付款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌一下自己的決定。“一旦簽下購房合同，經(jīng)房管部門備案了的話，房產(chǎn)便要通過房管部門解鎖才能再賣，退房程序就要復雜得多了。”

【建議】“不得不簽”仍需多留心

雖然說購房者能不簽認購書就最好不要簽，但是記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，大多要求購房人簽訂認購書并交納認購款。

寇律師建議購房者，不要輕易簽訂認購書，如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔心錯過，必須簽訂認購書，也應當謹慎行事。“一旦簽訂認購書，就要按照約定來辦事。因此，簽訂前一定要看清條款，不能草率。”

寇*律霸師提醒購房者，在簽訂認購書時，應仔細斟酌其中的各項條款，并重點關注關于定金的條款、簽訂正式商品房買賣合同的時間及認購書協(xié)議的生效、失效時間等內(nèi)容。在簽訂正式的商品房預售合同時，一定要將房屋認購書的相關內(nèi)容全部載入商品房預售合同條款中，以防止開發(fā)商“移花接木”。