辦理房產(chǎn)證的大致步驟為：第一，開發(fā)商要向房產(chǎn)登記機關提供齊全的房屋前期資料，如規(guī)劃許可證、用地許可證、竣工圖紙等;第二，根據(jù)上述資料，由測繪部門進行實地測繪并繪制圖;第三，根據(jù)實際測繪的面積到房管局交易部門立契過戶;第四，憑借買賣契約，房管局有關部門審核后裝訂齊備的檔案并擬定發(fā)證。從這個過程來看，要把房產(chǎn)證如期地辦理出來，開發(fā)商起主要作用，但不是開發(fā)商一家就能獨立完成的。因此，有些購房者在相當長的時間內(nèi)未取得房產(chǎn)證，存在各種原因，現(xiàn)匯總?cè)缦拢?/p>

1、出賣人的原因，即開發(fā)商的原因。實踐中具體有：第一，土地使用手續(xù)不合法。如聯(lián)-建一方提供的土地使用權(quán)是劃撥土地使用權(quán)，其分得的房產(chǎn)往往只能自用，不能直接作為商品房出售，如果按商品房出售，其買受人將無法領取房產(chǎn)證;第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為支付全部土地使用權(quán)出讓金。支付土地出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務，在受讓人沒有按約定履行全部義務前，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權(quán)的變更手續(xù);第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房。比如審批了18層實際卻蓋了20層，違章的部分就無法辦證;第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料。如因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格的證明;第五，其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將抵押權(quán)剔除等情況也會影響房地產(chǎn)登記手續(xù)的辦理。

2、買受人的原因，例如購房人怠于遞交辦證資料及遲延付款導致辦證遲延或者買受人是經(jīng)他人轉(zhuǎn)讓、抵債但未登記的商品房，在此情況下由于是購房人自身的原因?qū)е罗k證遲延，開發(fā)商無需承擔違約責任。

3、合同關系以外的第三人的原因。例如對政府有關部門辦證、測繪機構(gòu)測繪結(jié)果等都是沒有期限的要求，相關部門工作拖延、不及時或者房管局相關部門因作業(yè)繁忙而延緩了發(fā)證時間。此種情況下出賣人是否承擔違約責任?根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條之規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任?！庇纱丝梢钥闯?，“出賣人的原因”應包括出賣人自身的原因以及可歸于出賣人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期辦證，出賣人均應向購房人承擔違約責任。

4、不可抗力。根據(jù)相關法律規(guī)定，因不可抗力導致一方或者雙方違約的，違約方可以免責。故若因不可抗力的原因?qū)е麻_發(fā)商延遲辦證，開發(fā)商可以免責。

綜上，在商品房買賣合同履行中出現(xiàn)逾期辦證的原因是復雜的，必須區(qū)分逾期辦證的真正原因，望廣大購房者慎用此條款追究開發(fā)商的違約責任。

二、逾期辦證的違約責任數(shù)額的確定

1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計算方法確定;

2、賠償損失，該責任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形;

3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準支付違約金。已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。