隨著國家實力的不斷增長，人民生活水平的大幅度提高，社會實現轉型成為必然。不斷轉型的社會，造就社會各種矛盾層出不窮，高離婚率成了我國社會現象之一，已連續幾年呈上升之勢。訴訟當中的婚姻案件，遇到最大的爭議就是房屋問題的處理。

根據我國婚姻法的規定，夫妻在婚姻關系存續期間取得的財產為夫妻共同財產，因此，對于夫妻在婚姻關系存續期間取得的房屋，包括通過繼承、接受贈與(明示所有權的除外)和購買所得的房屋(明確約定的除外)，均應當認定為夫妻共同財產，在離婚時列入財產分割范圍。我國《婚姻法》允許夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的分配問題進行書面約定，如夫妻約定婚后取得的房產歸一方所有，婚前財產歸雙方共同所有等。

住房問題是關系到家庭生活的重大問題。夫妻離婚時往往為爭奪房子而弄得焦頭爛額，雖然在新婚姻法實施以后，解決了部分問題，但是由于我國住房制度多樣化，住房權屬狀態多樣化，婚姻法在處理這些問題上的操作性不是很強，需要在立法及司法解釋中進一步完善。

具體來說，房屋分割涉及到三個問題。

一、關于私房和具備產權證可上市交易的公房的分割。一般私房流轉是依據民法原理進行交易，司法實踐中也比較好處理。而具備產權證可上市交易的公房根據94年國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》的規定，其流通性類似于私房，此類房屋在實務中存在以下影響因素，即房屋購買的時間，取得房屋產權證的時間，繳納房款的進度以及房屋產權證是否取得，這些因素都會影響房屋在離婚案件中的處理。

二、離婚中公房的分割。公房可能是職工經過房改售房取得產權的房子，叫做部分產權房即小產權房，包括婚前或婚后購買的但沒有取得產權證的公房。由于這類房屋涉及我國特殊的住房政策和職工單位的利益，不能上市交易，在實務分割中存在一定的障礙。

三、關于公房承租的問題。在婚姻案件中涉及到公房承租時，一般是根據最高人們法院1996年2月5日的《關于審理離婚案件中公房使用承租若干問題的解答》處理，該《解答》規定：“對于夫妻雙方居住承租的公房，無論是共同承租還是個人承租，也無論是婚前承租還是婚后承租，夫妻在離婚時均享有居住使用的權利”。新婚姻法第18條和19條規定與該解釋是否有沖突，問題關鍵在于公房承租權到底是何種性質的權利。

司法實踐中，就離婚時涉及房屋問題須注意以下幾點：

一、夫妻共有房屋的認定

當前我國房屋根據不同的標準，可劃分多種類型，但依據房屋所有權的歸屬標準，可以分為公房和私房兩種，這是最基本的分類。公房，是指國有房屋和集體所有的房屋，其中國有公房包括國家投資建設由房產管理部門直接經營管理的房屋(稱為“直管公房”)和機關團體、國有企業、事業單位自主投資建設并自行管理的房屋(稱為“自管公房”);集體所有的房屋是集體組織投資建設并自行管理的房屋。私房，是指個人所有或數人共有的自用或出租的住宅或非住宅用房，包括城市商品房和農村宅基房等。

根據現行《婚姻法》及“婚姻法司法解釋一、二”等規定，結合法律實務和生活實踐，屬于夫妻共同所有的房屋主要有以下幾種情形：

1、婚姻期間夫妻雙方共同購買的公房、商品房、經濟適用房、私有房屋;

2、夫妻一方在婚前承租，婚后用夫妻共同財產購買的房屋;

3、婚前以男女雙方的積蓄共同購買的公房、商品房、經濟適用房等房屋;

4、由一方在婚前購買或自建，婚后又以共同財產組織重建的房屋;僅有部分改建、擴建的，改擴建部分屬夫妻共同所有;

5，結婚前，父母出資購置的房屋，明確表示贈與夫妻雙方的;

6、結婚后，父母出資為雙方購置的房屋，未明確表示贈與夫或妻一方的;

7、一方或雙方在婚姻關系期間繼承的房屋歸夫妻共同所有，但遺囑中確定只歸夫或妻一方的除外;

8、工作單位基于職工的勞動人事關系、職工工齡等福利分房形式分配的，并由夫妻雙方出資購買的職工福利房等。

二、夫妻共有房屋的分割原則

1、自愿協商的原則

我國《婚姻法》第39條規定：“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。”該條文明確規定了處理夫妻共同財產時的首要原則就是自愿協商，先由夫妻雙方協議處理。夫妻雙方在離婚時的財產分割協議，只要不非法處分與其他人共有的財產或第三人所有的財產，人民法院在審查離婚雙方處理財產的協議時，就應當尊重當事人意思自治的財產分割自治協議。

2、男女平等原則

男女平等是憲法規定的基本權利，也是民事法律領域的基本原則，體現在夫妻婚姻關系中，就是男女婚姻地位平等和夫妻關系平等，無論是協議離婚還是訴訟離婚，根據我國《婚姻法》第17條規定：“夫妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權。”以及婚姻法解釋(一)第17條規定：“夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的”規定，夫妻共同財產的分割理應堅持男女平等原則。

3、照顧子女和女方權益的原則

為了保證婦女不因經濟原因影響離婚權利的行使，影響生活質量和子女的健康成長，我國《婚姻法》第39條規定：“離婚時，夫妻共同財產在協議分割不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。”，對不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應根據雙方住房情況和照顧女方或無過錯方等原則判處。

4、有利于生產、生活原則

婚姻關系存續期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚無居住地為由要求暫住的，可根據實際情況，判決給予暫住，但一般不超過2年。如果采取折價補償方式分割共有房產，分得房屋的一方對另一方應給予對方相當房屋一半價值的補償。共有房屋分割時，不能破壞財產的使用價值和經濟價值，盡量使分割后的財產一如既往發揮作用。

5、照顧無過錯方原則

根據《婚姻法》第46條規定：一方有重婚、姘居、家庭暴力、虐待和遺棄等行為而導致離婚的，無過錯方有權請求損害賠償。基于過錯行為給無過錯方可能帶來極大的身心傷害，嚴重影響夫妻感情的破裂，所以在分割共同財產時應當對無過錯方給予照顧。即便是在離婚前隱藏、轉移、變賣、毀損共同財產或者偽造共同債務企圖侵占另一方財產的，也屬于離婚中有過錯，對其可以少分或者不分共同財產。

6、不損害國家、集體，他人利益原則

夫妻雙方在離婚時的財產分割協議，不能非法處分夫或妻一方或者婚姻家庭與其他人共有的房產，更不能非法處分基于管理等占有的第三人所有的房產，否則，不產生處分的效力，人民法院在離婚訴訟中應當審查離婚協議不損害國家、集體，他人利益原則。

三、夫妻共有房屋的具體分割方法

根據房屋的產權特點，以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成員共有房屋、夫妻共有的“部分產權房”或尚未取得產權房等四種情況來分析共有房屋的分割問題。

1、夫妻共有房屋

指夫妻共同享有完全所有權的房屋，最典型的就是夫妻共同出資購買的房屋和共同受贈或繼承的房屋。根據婚姻法解釋(二)第19條的規定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。”對于父母給子女出資買房的情況，婚姻法解釋(二)第22條規定分為婚前行為和婚后行為區別對待：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

關于夫妻共同房屋的分割方法問題，婚姻法解釋(二)第20條規定：“雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

2、夫妻一方所有的房屋

婚后雙方對婚前一方所有的房屋進行過修繕、裝修、但屬于原拆原建并未變更產權登記的，房屋仍歸產權人所有，增值部分屬于雙方共同所有，在離婚財產分割時增值部分中屬于另一方應得的份額，由房屋所有權人以合理折價款補償給另一方;對原原房屋進行過擴建的，擴建部分的房屋權屬應按夫妻共同財產處理。

離婚中處理這類房屋時，住房一般仍歸該所有人。根據《婚姻法》第42條和婚姻法解釋》(一)第27條的規定，一方離婚后沒有住處的，屬于生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助，以住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。

3、家庭成員共有房屋

此種共有也就是夫妻與其他家庭成員的共有房屋的情形。夫妻結婚后，與一方的家庭成員共同生活，夫妻財產和家庭共同財產沒有分開，包括房屋也屬于夫妻和家庭其他成員共有的。對于這種情況《離婚財產分割意見》第20條規定，離婚時夫妻共同財產未從家庭共同財產中析出，一方要求析產的，可先就離婚和已查清的財產問題進行處理，對一時確實難以查清的財產的分割問題可告知當事人另案處理;或者中止離婚訴訟，待析產案件審結后再恢復離婚訴訟。

4、夫妻共有的“部分所有權房屋”或尚未取得所有權房屋

婚姻法解釋(二)第21條規定：“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就上述規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

5、對離婚前房屋拆遷，離婚后取得的補償應作為共同財產分割;一方回遷取得房屋的，應支付給另一方適當的住房經濟補助款。

6、按揭方式購買的房屋，房款未全部付清的，處理方式一是采取轉按揭的方法，由主張房屋所有權的一方將已交納款項的一半支付給另一方;二是采取拍賣的方法，將房屋評估拍賣所得價款，扣除評估、拍賣所需費用后，由抵押權人優先受償，余款再作為夫妻共同財產進行分割。

四、避免發生糾紛的方法：

一、婚前財產公證

婚前財產公證是指公證機構依法對夫妻(未婚夫妻)雙方就各自婚前財產權利歸屬等問題達成協議的真實性、合法性給予證明的活動。婚前財產公證分為未婚夫妻在結婚登記前達成協議辦理公證和夫妻雙方在婚后對一方或雙方婚前的財產達成的協議辦理公證兩種形式。，婚前財產公證是對雙方財產的一種保護，可避免雙方及其子女在財產上的糾葛，是解決婚姻糾紛的可靠法律依據。因此，為避免離婚時出現房產分割糾紛，在結婚前或結婚后對房屋做婚前個人財產公證，明確房屋歸某一方所有，有利于避免糾紛和維護自身權益。

二、簽署書面財產協議

根據《婚姻法》的規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。夫妻雙方對此的約定對雙方均具有約束力，能夠避免離婚時就房產的分割問題出現紛爭。

離婚是婚姻關系當事人終止婚姻關系的法定形式，無論是協議離婚或者訴訟離婚，對于夫妻共有房屋的價值評估和房屋歸屬等問題，都是離婚案件處理中的一個重點和難點問題。本文對我國《婚姻法》關于離婚房產分割的原則性規定和最高人民法院關于婚姻法解釋(一)、(二)關于離婚房產分割的具體性規定等進行了比較深刻的剖析，以期便于離婚案件司法實踐的朋友借鑒。