離婚爭議和訴訟中，房產(chǎn)分割一般說來時雙方當(dāng)事人最為關(guān)心的，離婚案件中，一般來說，貸款房取得房屋權(quán)屬證書的時間可歸納為三種情形：(1)婚前一方辦理貸款購買、簽訂協(xié)議、支付首付款，婚前取得房屋權(quán)屬證書，夫妻婚后以共同財產(chǎn)進行部分貸款償還;(2)婚前一方辦理貸款購買、簽訂協(xié)議、支付首付款，婚后取得的房屋權(quán)屬登記在其一人名下，夫妻婚后以共同財產(chǎn)進行部分貸款償還;(3)婚前一方辦理貸款購買、簽訂協(xié)議、支付首付款，夫妻以共同財產(chǎn)進行還貸，離婚訴訟期間尚未辦理房屋權(quán)屬證書。針對上述三種情況，目前處理起來存在較大爭議，現(xiàn)就存在的問題作如下探討。

一、尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)能否分割

貸款購房的法律構(gòu)成具備如下特點：(1)特定財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而占有不轉(zhuǎn)移;(2)債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時確定地取得所有權(quán)，債務(wù)人則享有通過履行債務(wù)而回贖擔(dān)保物的權(quán)利。

一般來講，按揭人只要取得了房產(chǎn)的權(quán)屬登記證書，就對按揭房產(chǎn)擁有了所有權(quán)，是否還清了銀行按揭貸款與是否取得按揭房產(chǎn)的所有權(quán)并不等同。而在離婚訴訟中，真正的問題在于按揭房產(chǎn)的權(quán)屬是否已經(jīng)確定，而不是因取得房產(chǎn)權(quán)屬而承擔(dān)的債務(wù)是否已經(jīng)完全清償。在夫妻一方或雙方已經(jīng)取得按揭房產(chǎn)權(quán)屬登記的情況下，沒有理由限制該房產(chǎn)作為共同財產(chǎn)在夫妻之間進行分割。

故，在離婚訴訟中，對于已經(jīng)取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn)，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認(rèn)定為尚未取得所有權(quán)而不將其作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。一方按揭購房，其與銀行之間形成的是以所購房產(chǎn)為擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系(如果婚后配偶一方參與共同還貸，則是以夫妻共同財產(chǎn)清償夫妻一方的婚前個人債務(wù)，離婚時應(yīng)由權(quán)屬一方給予補償)，不妨礙按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確定與分割。

二、貸款房產(chǎn)權(quán)屬權(quán)屬及取得時間的確定

目前有三種不同處理意見：

1、依照物權(quán)法第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這是在物權(quán)法中明確確立了的物權(quán)行為原則，亦即不動產(chǎn)物權(quán)變動只有經(jīng)過登記才能發(fā)生效力。依此原則，房產(chǎn)所有權(quán)的取得時間應(yīng)當(dāng)是獲得房產(chǎn)證的時間，若夫妻雙方在房產(chǎn)證下達之前締結(jié)婚姻，房產(chǎn)即為夫妻共同財產(chǎn)。

2、在考察購買房產(chǎn)的實際狀況時，若在夫妻關(guān)系存續(xù)期間用共同財產(chǎn)還貸部分大于一方支付首付款的，房產(chǎn)就應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，但一方婚前單獨支付的部分是其個人財產(chǎn)。

3、夫妻締結(jié)婚姻后還貸的部分，不論是用一方的收入還貸，還是用雙方的收入還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻的共有權(quán)益;不論房產(chǎn)證何時下達，均應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)為一方個人財產(chǎn);如二人離婚，婚前購房一方只需返還與另一方夫妻關(guān)系存續(xù)期間歸還按揭貸款的一半。

考察我國《物權(quán)法》第二十八條至第三十條，規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的若干例外，如規(guī)定因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅只是不動產(chǎn)對外公示和取得政府擔(dān)保該所有權(quán)歸屬的方法，不動產(chǎn)物權(quán)的登記時間不應(yīng)影響不動產(chǎn)物權(quán)業(yè)已確定的歸屬。在婚前一方簽定購房合同，也辦理了相應(yīng)的按揭手續(xù)情形下，該買賣合同的雙方主體業(yè)已明確，對售房人享有請求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)利也已經(jīng)明確。故此，在夫妻之間，一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理按揭手續(xù)而非以房產(chǎn)權(quán)屬登記的取得作為所有權(quán)取得的判斷時點，這應(yīng)作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關(guān)規(guī)定在適用上的又一個例外。只要夫妻一方在婚前按揭購房，且房產(chǎn)權(quán)屬登記在該方名下的，無論該方的權(quán)屬登記系在婚前取得還是在婚后取得，都應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)系該方的婚前個人財產(chǎn)。

故此，婚前以一方名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同的房屋，因為房屋買賣合同的買賣人是夫妻一方，合同義務(wù)是由該方在婚前開始履行的，所以，合同權(quán)利應(yīng)當(dāng)由該方享有，并繼續(xù)履行合同義務(wù)，房屋系該方的婚前個人財產(chǎn)。購房所負(fù)的按揭貸款債務(wù)，是形成于婚前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房一方的婚前個人債務(wù)。婚后雙方共同支付的按揭貸款金額，實際上是以夫妻共同財產(chǎn)償還一方的婚前所負(fù)的個人按揭貸款債務(wù)

三、貸款房產(chǎn)婚后增值部分如何處理

根據(jù)婚姻法及其解釋，夫妻共同財產(chǎn)包括：1、工資、獎金;2、生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;3、知識產(chǎn)權(quán)的收益;4、繼承或贈與所得財產(chǎn);5、其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。《關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(二)》第11條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個人財產(chǎn)投資所得的收益，屬于婚姻法17條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)”。而婚前購買用于居住的商品房，不是用來投資做任何商業(yè)或贏利用途，房屋的增值應(yīng)屬于自然增值，就當(dāng)然不屬于以個人財產(chǎn)投資取得的收益，因此，房屋增值部分并不屬于夫妻共同所有的財產(chǎn)

同時，房產(chǎn)的價值受市場因素影響，既可能增值，又可能貶值。在增值的情形下，如非權(quán)屬一方有權(quán)分享增值，則在房產(chǎn)貶值時，是否也要分擔(dān)貶值損失?面對判決做出之后房屋貶值，能否允許一方另行起訴主張權(quán)益?現(xiàn)實中顯然是不允許。故此，僅享受增值帶來的權(quán)益，不承擔(dān)貶值帶來的損失，是不符合立法本意及公平合理原則的。

對此，美國有些州法院認(rèn)為，因通貨膨脹或其他不是因當(dāng)事人的主觀努力而是因市場價值的變化而產(chǎn)生的增值，為被動增值，認(rèn)定為個人財產(chǎn)。

但雖然房屋增值不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割，考慮到雙方婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還一方的婚前所負(fù)的個人按揭貸款債務(wù)，另一方對該房屋的保值、增值有一定貢獻(免于因不能按期交納按揭款而被按揭權(quán)利人即銀行行使抵押權(quán)的風(fēng)險和要求滯納金的風(fēng)險)，房屋權(quán)屬一方應(yīng)就婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分對另一方進行適當(dāng)補償。

四、總結(jié)

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據(jù)上論結(jié)，尚未還清貸款的雙方購買按揭房產(chǎn)可以分割。而按照特別法優(yōu)于普通法原則，物權(quán)法與婚姻法非為上位法與下位法關(guān)系，有矛盾的，應(yīng)遵循婚姻法相關(guān)規(guī)定。故婚前以一方名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同的房屋，無論房產(chǎn)證下發(fā)時間是婚前還是婚后，均應(yīng)為一人婚前財產(chǎn)，只能分割婚后雙方共同還貸部分。又房屋增值系自然增值，不屬于夫妻共同財產(chǎn)共同財產(chǎn)范疇，故不宜進行分割，但確應(yīng)根據(jù)另一方所作貢獻，予以適當(dāng)補償。