一、居住用產(chǎn)權(quán)房
(一)婚前按揭購買的房屋
按照我國《婚姻法》確立的原則,婚前所購房產(chǎn)為個人財產(chǎn),婚后所購房產(chǎn)原則上為夫妻共同財產(chǎn)。因此,確認房產(chǎn)是個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)關(guān)鍵要看取得房產(chǎn)的時間點如何確定,對此,我國目前司法實踐并不嚴格按照過戶時間來界定,而主要依據(jù)簽訂購房及付首付的時間。《婚姻法司法解釋三》明確規(guī)定,夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn),以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付一方名下的,離婚時不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理,不能達成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸屬于產(chǎn)權(quán)登記一方。此種情況只針對以個人財產(chǎn)簽訂合同及支付首付的情況。
實踐中,還存在為了購買婚房,雙方共同出資首付款的情況,房產(chǎn)登記在一人或者兩人名下。原則上,此種情況離婚時需要證明各自首付款支付的比例,作為婚前共同財產(chǎn)由雙方當事人按照出資比例按份共有,而婚后還貸部分則作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
(二)婚后按揭購買的房屋,登記在一方名下的情形
這種情況應當認定為夫妻共有。
(三)婚前一方承租,婚后共同購買產(chǎn)權(quán)的房屋
1、對婚前由一方承租的公有住房婚后以個人財產(chǎn)購買的房屋權(quán)屬處理,按照房改政策出售的房屋一般都與員工工齡、職務、家庭人口等因素相關(guān),公有住房的出售價格中也包含了夫妻雙方的工齡抵扣等福利待遇,因此不能簡單的以誰購買房屋權(quán)屬就歸屬于誰來認定,而應該考慮到各種因素,對房價優(yōu)惠的貢獻大小等綜合判定。
2、在婚姻存續(xù)期間購買婚前由一方承租的一般產(chǎn)權(quán)房屋,應屬夫妻共同財產(chǎn),按共同共有處理。
(四)父母為子女出資購買的房屋
當事人前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資認定為父母對自己子女的單方贈予,除非父母明確表示贈予雙方。即使產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下,一般也認定雙方按照各自父母的出資份額按份共有,除非當事人之間有其他書面約定。
二、使用權(quán)房房屋
(一)離婚時尚未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋,主要是指夫妻根據(jù)福利政策以標準價購買的公有住房,此種情況,因未取得產(chǎn)權(quán)證,法院在審理的時候會根據(jù)實際情況判決一方使用,取得產(chǎn)權(quán)證后,雙方可再起訴要求分割。
(二)婚前簽署普通,但未取得房產(chǎn)證的情況,法院一般也是根據(jù)雙方實際情況判決先由一方居住,待辦理產(chǎn)權(quán)證后再起訴分割。分割原則與前者略有不同。
(三)對承租房的處理
1996年2月5日最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中做了一些規(guī)定,主要內(nèi)容是:對夫妻雙方均可承租的房屋而由一方承租的,承租方可給予另一方適當?shù)慕?jīng)濟補償,如果面積較大能夠隔開分室居住使用的,可以由雙方分別租住,對可以另調(diào)配房屋分別租住或者承租方給另外一方解決住房問題的,可以準許。
三、非居住用房
由于非居住用房不存在居住問題,與當事人的基本生活沒有直接關(guān)系,因此在分割此類財產(chǎn)時以均分為主,同時,非居住用房多半存在商業(yè)價值,為保持其商業(yè)價值的完整性,一般不以實物分割為主,而以價值分割為主。在處理該類房屋時,還會考慮到是否存在營業(yè)執(zhí)照及業(yè)主一方等關(guān)聯(lián)事實。
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