案例

2008年經(jīng)中介公司介紹，陳先生與劉女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定以110萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)劉女士名下的一處房屋。合同簽訂后，他向劉女士給付了首付款52萬(wàn)元并向中介公司給付了中介費(fèi)3萬(wàn)元，劉女士也如約交付了房屋。然而時(shí)過(guò)不久，劉女士的配偶魏先生卻以劉女士未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，后法院支持了魏先生的訴訟請(qǐng)求，并要求劉女士及中介公司將購(gòu)房款、居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用返還給了陳先生。但是，陳先生如另行購(gòu)置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房?jī)r(jià)70萬(wàn)元的房?jī)r(jià)款，故陳先生提起訴訟，要求劉女士、魏先生、**公司賠償其房屋差價(jià)損失70萬(wàn)元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)已生效判決書(shū)，陳先生與劉女士在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)對(duì)合同附件三房屋共有人情況一頁(yè)的存在及所載內(nèi)容，即核實(shí)是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的規(guī)則是明知的，但雙方均未按常理進(jìn)行填寫(xiě)，故均存在主觀過(guò)錯(cuò)。

劉女士作為共有人魏先生的配偶，因?yàn)槠涫韬鰧?duì)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系被認(rèn)定為無(wú)效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)為最大。中介公司作為提供居間服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，其忽視對(duì)魏先生相關(guān)意思表示的審核，未能對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方，尤其是買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)予以提示，因此其對(duì)于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系被認(rèn)定為無(wú)效的后果所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)較陳先生重。陳先生作為買(mǎi)受人，未認(rèn)真審核劉女士房屋共有人的情況，主觀上亦存在一定過(guò)錯(cuò)。

最終法院依據(jù)評(píng)估結(jié)論判決劉女士賠償陳先生房屋差價(jià)損失35萬(wàn)元，中介公司賠償陳先生房屋差價(jià)損失21萬(wàn)元，并駁回了陳先生的其他訴訟請(qǐng)求。

責(zé)任劃定

一般情況下，夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，購(gòu)買(mǎi)夫妻房屋時(shí)，一定要仔細(xì)查看該房屋是夫妻一方個(gè)人房屋還是夫妻共同房產(chǎn)。如果不太確定的，最好是去房管局查詢一下房屋的權(quán)屬狀態(tài)。因?yàn)楣灿蟹课葙I(mǎi)賣(mài)，一旦共有人中有一人不同意出賣(mài)房屋，損失的還是購(gòu)房者。

另外，由于房?jī)r(jià)上漲造成的增值部分，完全歸于購(gòu)房者也是不合適的。所以，具體如何對(duì)待房屋增值部分還需要根據(jù)各方的過(guò)錯(cuò)確定責(zé)任分配。根據(jù)上面的分析，三方作為普通人都應(yīng)有房屋買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，應(yīng)更加謹(jǐn)慎。由于疏忽造成買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，進(jìn)而造成的損失理應(yīng)各方按照責(zé)任劃分承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。