第二章玩弄校花双胞胎,日本人真人姓交大视频,成 人 免费 黄 色 视频,欧美熟妇无码成a人片

租賃合同中的轉租行為

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-07 · 124人看過

一、轉租的認定

所謂轉租,是指承租人不退出租賃合同關系,而將租賃物出租給次承租人使用、收益。

轉租與租賃權的讓與不同,其區(qū)別在于:

首先,就法律性質而言,轉租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同;租賃權讓與為租賃債權的轉讓。

其次,就當事人各方的法律關系看。轉租時,轉租人于轉租后,仍享有租賃權,同時在轉租人與次承租人之間又產生一新的租賃關系,基于此租賃關系,轉租人在租賃物上為次承租人再度設定新租賃權;租賃權的讓與則不同,在承租人讓與租賃權時,承租人于轉讓租賃權之后,退出租賃關系,第三人代其位,成為租賃合同的當事人。

第三,就取得方法而言,轉租中,次承租人租賃權的取得屬設定的取得;租賃權的讓與中,受讓人租賃權的取得,屬移轉的取得。

第四,就法律關系的內容看,轉租中,次承租人對于承租人租金的支付,一般分期進行;租賃權的讓與,受讓人對于作為轉讓人的承租人,則一般須一次性給付對價。

第五,與出租人發(fā)生的關系不同,我國《合同法》中對合法的轉租必須經過出租人的同意,而租賃權的讓與不必經出租人的同意,只需履行通知義務。

二、轉租合同的效力

在限制主義的模式下,由于轉租所涉及到了無權處分的問題,所以使得轉租合同的效力變得相當?shù)膹碗s。

我國《合同法》第224條對轉租行為作了如下的規(guī)定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。”然而,問題在于:未經出租人同意,將租賃物轉租給第三人,與第三人所訂立合同的效力到底是無權處分所引發(fā)的效力待定合同還是有權處分的有效合同?學界一般認為,應認定為效力待定的合同,因為《合同法》第224條規(guī)定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。”按照該條規(guī)定,承租人只有經出租人同意才有權處分該租賃物,否則即是無權處分,如果出租人事后不追認轉租合同效力的話的,該轉租合同即為無效合同,自始不發(fā)生法律效力。

對此觀點筆者認為有商榷的必要。

要正確理解承租人未經出租人同意與次承租人所訂立的合同是不是無權處分合同,首先應界清何謂處分。“處分”是一個基本的法律概念,它包括事實上的處分和法律上的處分。所謂事實上的處分,是指對原物體加以物質的變形,改造或毀損的行為,法律上的處分是指使物體的權利狀態(tài)發(fā)生變化。我國《合同法》對租賃合同中的事實處分作出了規(guī)定,如《合同法》第223條:“承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。”此-乃事實上的處分。《合同法》第224條的規(guī)定,一般認為這就是法律上的處分,而未經出租人同意的法律上的處分即是無權處分,這樣的觀點筆者認為不甚正確。正如前言,法律上的處分是使物體的權利狀態(tài)發(fā)生變化,通常是限制或擴大權利的效力范圍。仔細分析轉租行為卻并非如此,出租人與承租人訂立的租賃合同使得承租人取得了房屋的租賃權,具體的權能體現(xiàn)在承租人可以在合同約定的范圍內占有、使用、收益租賃物;相對而言,租賃合同使得出租人的所有權得到了一定的限制,比如他不能行使對租賃物的占有、使用的權利。承租人對租賃物進行轉租,只是占有,使用權發(fā)生了轉移,對出租人的所有權并不產生任何影響,對租賃物上的權利狀態(tài)也沒有起到任何的限制或擴大的作用。所以承租人轉租并不是對租賃物的無權處分,相反卻是承租人在其通過與出租人訂立的租賃合同中所取得占有、使用、收益權利的處分,是一種對自己權利的處分,是一種有權處分,所以對于轉租合同應認定為有效的合同。這正如1982年臺灣上字第4690號判決所說:“查出租人固負有使承租人就租賃物為使用收益之義務,惟此項義務之履行,并不以轉移租賃物之所有權為必要,故出租人對其租賃物是否有所有權或其他權利,概非租賃之成立要件。”

因此,在我國限制主義模式下,未經出租人同意的轉租行為雖然是非法行為,因為該行為違反了合同法的規(guī)定,但轉租人與次承租人所簽訂的轉租合同卻是有效的合同,這樣的結論似乎存在著矛盾,其實不然,非法行為并不必然導致合同的無效。合同無效通常指的是合同違反了法律和行政法規(guī)的強制性的規(guī)定以及社會公共利益,但是《合同法》224條的規(guī)定,并不是法律的強制性的規(guī)定,如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉租的話就排除了該條的適用,顯然該條款具有任意性。非法行為,只是違反了法律的規(guī)定,包括任意性的規(guī)定和強制性的規(guī)定,違反了任意性的規(guī)定不會產生合同無效的法律后果。當然對轉租合同還是有限制的必要性,主要體現(xiàn)在:一是轉租合同的期限。轉租合同的期限不能超過以租賃合同的期限,以防止原租賃合同到期但轉租合同而沒有到期導致原出租人收回租賃物的比較困難的情況出現(xiàn);二是轉租合同中對標的物的使用程度。轉租合同所約定的對租賃物的使用致使租賃物危害(即正常使用所致消耗及損害)程度不能大于原租賃合同,以避免次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于出租人的預期。因為出租人對承租人如何使用租賃物是有預期的,并把這樣一種預期與租金的支付相聯(lián)系。如果次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大于原承租人的預期,而租金卻又沒有增加,那就是對原出租人不公平。

在此還有必要滌清《合同法》第224條有關對出租人同意與代理中授權的區(qū)別。代理中,被代理人授權代理人從事簽訂合同這一法律行為時,代理人因為有了被代理人的授權而享有了以被代理人名義從事訂立合同的資格。代理人在與第三人從事雙方法律行為時,被代理人的意思表示通過代理人讓第三人獲知,第三人也是通過代理人而與被代理人發(fā)生相關的法律關系。在授權范圍內,代理人的行為的法律效果歸屬于被代理人。因而,在代理授權下,被代理人其實是在參與合同的訂立過程,被代理人的意思表示決定了合同內容和是否有效。但《合同法》第224條中出租人同意這一單方意思表示,只是一個補助行為,出租人并不加入到承租人與第三人簽訂的轉租合同中,這點與代理中授權行為截然不同。由此可見,轉租合同仍然只是承租人與第三人之間訂立的合同,不管出租人是否同意都不能影響承租人與第三人之間所訂立的合同的效力。

該內容對我有幫助 贊一個

登錄×

驗證手機號

我們會嚴格保護您的隱私,請放心輸入

為保證隱私安全,請輸入手機號碼驗證身份。驗證后咨詢會派發(fā)給律師。

評論區(qū)
登錄 后參于評論

專業(yè)律師 快速響應

累計服務用戶745W+

發(fā)布咨詢

多位律師解答

及時追問律師

馬上發(fā)布咨詢
周鐵燕

周鐵燕

執(zhí)業(yè)證號:

11501201910137721

北京市盈科(呼和浩特)律師事務所

簡介:

周鐵燕律師,南京大學法律專業(yè)本科畢業(yè),中國共產黨正式黨員。擅長借款借貸、勞動工傷、婚姻家庭、治安刑事、文書代寫。有豐富的復雜案件處理經驗。

微信掃一掃

向TA咨詢

周鐵燕

律霸用戶端下載

及時查看律師回復

掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
法律常識 友情鏈接
主站蜘蛛池模板: 伊宁市| 宝山区| 泽州县| 怀仁县| 庐江县| 汉中市| 满城县| 宝清县| 自治县| 南靖县| 罗甸县| 八宿县| 积石山| 武川县| 常山县| 绩溪县| 叙永县| 万宁市| 纳雍县| 田林县| 兴文县| 横峰县| 蕲春县| 明溪县| 东城区| 房山区| 天全县| 英山县| 海门市| 榆树市| 普洱| 麦盖提县| 延庆县| 大关县| 镇江市| 天水市| 隆昌县| 泰来县| 饶阳县| 安西县| 连州市|