一、解除房屋租賃合同糾紛該如何處理
1.當事人有約定的,從其約定;沒有約定的,則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同,否則,將構成違約。
2.合同的解除,并非因符合解除條件而當然發生,而應以有解除權的一方行使為必要。這里需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權,其效力的發生以實際行使解除權為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就,而當然發生合同消滅的效力。行使解除權,根據《合同法》第九十六條規定,應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使,因為起訴本身可以視為一種通知。
3.要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下,才能解除合同;在不符合解除條件的情況下,即使發出解除通知,也不能產生合同被解除的法律效力,相反,構成違約。看完還有疑問?律霸網律師在線為您解答
二、解除權的相關規定
1.承租人的解除權。
在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵),致使承租人無法使用,或者利益受到重要影響,或者在相當期間內不能進行使用收益的,或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。
《合同法》第二百三十一條規定:“因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。”
《合同法》第二百三十三條規定:“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。”
《合同法》第二百三十三條規定僅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵達到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我們認為,對于租賃房屋的瑕疵,不論是物的瑕疵還是權利瑕疵,只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規定,承租人可以主張解除合同。對于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的,應滿足以下要件:
(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是,如果租賃房屋對于承租人有特別利害關系的,則該障礙即使未達到嚴重程度,也應允許承租人解除合同。
(2)出租人不于催告的期限內進行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無利益的,則無需催告即可主張解除合同。《合同法》第二百三十三條規定的用語是“可以隨時解除”。但應注意的是,其前提是租賃房屋的瑕疵已達到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此種情形下,即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵,也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規則不同,其立法理由在于要絕對保護人的生命與健康。對此條作相反解釋,就是,如果租賃房屋的瑕疵不會導致“危及承租人的安全或者健康”的,而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的,承租人將不得主張解除合同。
2.出租人的解除權。
(1)承租人違反約定方式,或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。
《合同法》第二百一十九條規定:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。”
(2)承租人遲延支付租金,經出租人催告,仍不于催告期限內支付租金的。
《合同法》第二百二十七條規定:“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”
(3)承租人未經出租人同意,將租賃房屋轉租于第三人的。
《合同法》第二百二十四條第二款規定:“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”
3.雙方均有的解除權。
不定期的合同,雙方均可以隨時解除合同。《合同法》第二百三十二條規定:“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”實踐中,因房屋的解除而發生的糾紛也比較多。
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簡介:
孫連永律師,天津得依律師事務所律師,天津律師協會會員,曾擔任過大型央企建筑公司和全國TOP10上市房地產公司的法律顧問,對建設工程領域和房地產領域比較精通。孫連永律師還擔任工商局法律顧問,代理大量工商登記撤銷、工商處罰撤銷案件,對工商系統比較熟悉。孫連永律師擅長領域涉及:建設工程合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、房屋質量糾紛、婚姻家庭糾紛、繼承糾紛、交通事故糾紛、勞動爭議糾紛、借款糾紛、承攬合同糾紛、租賃合同糾紛等,辦理案件幾百起,擁有豐富的辦案經驗,所承辦案件大都以勝訴或有利于當事人的方式結案。孫連永律師還擅長辦理:受賄罪、交通肇事罪、聚眾斗毆罪、尋釁滋事罪、詐騙罪等刑事案件,辦案中通過會見犯罪嫌疑人了解案情,為犯罪嫌疑人辦理取保候審,法庭辯護,提供法律幫助等等,對刑事案件的整個辦案流程、程序非常了解,有著豐富的執業經驗。孫連永律師在工作中,一直以誠為本,立足于當事人的角度分析問題、解決問題,力爭讓每一個案件都做到案結事了,深受委托人的信任和好評。孫連永律師愿以豐富的法律知識和執業經驗,為您提供更專業、更周到、更高效的律師服務!
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