買賣拆遷安置房的注意事項有哪些

一、拆遷安置房是否能買賣

拆遷安置房一般需五年才能進行上市交易。

房屋能不能上市交易，簡單的可以根據土地性質判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉鎮多半是這樣的土地性質。

如果是國有土地，即可辦理到房產證，就可以上市交易，有些是永遠拿不到房產證的，比如集體土地，除非他進行地性質變更。有些是拿到了短時間內不能交易的，比如一些拆遷安置房。

國家在這方面都是有相關規定的。

房產一般有兩證，房產證和土地證，房產證簡單的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒了，你想再在原土地上興建，必須經相關部門批準。

土地證表示此土地歸你所有，無論建筑物是否存在，別人是無權在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權益。

二、拆遷拿安置房注意事項

安置房是否能取得房產證不能一概而論，這需要看其擁有的產權是否是全產權，以及拆遷協議上的相關規定。首先，弄清安置房的性質對于房產證辦理是至關重要的，調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷后開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產權證的。安置房的所有權一般歸屬當地或區域房管部門所有。房產證是需要通過房管部門來辦理的，需要按照現行的房屋平均售價的一定比例繳納費用，然后辦理產權證。

安置房如果進行了產權登記并取得房屋所有權證，是可以上市交易的，房屋權屬證書(房產證)是權利人依法擁有房屋合法權利并對房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律的保護。其它任何房產證不具有同等法律效力。不管是什么性質的房屋只有在取得房產證后才可以進行二次交易，沒有取得房產證是禁止上市交易的。

三、買安置房注意事項

對于無證的拆遷安置房，在購買時要分清情況：1、調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷后開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產權證的;2、一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛。3、有的開發企業為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。所以說，弄清這套拆遷安置房的性質對于您的購買至關重要。您可以考慮對拆遷協議進行更名，更名時，要進行公證。

如果此套拆遷安置房在拆遷時就手續不全，實際中拆遷協議也是不能辦理過戶的，房產證通常會按照拆遷協議等相關資料辦理，房產證辦理下來之后產權仍屬于原房主，則不利于您維護權益。您可以向出售單位確定相關事宜，或者仔細查看您所簽訂的購房協議。

四、拆遷安置房買賣費用

買方賣方

契稅：總價*1.5%

印花稅：總價*0.05%總價*0.05%

交易手續費：3*平方數3*平方數

拆遷安置方：總價*4%

土地出讓金(公房)：總價*1%

土地登記費50元每件

印花版稅5/件

房屋登記費80元/件

工本費10/件

通告費(境外人士)200/件

(通過中介)

中介費：成交價*1%成交價*1.5%

過戶代辦費：200元200元

按揭代辦：400水電過戶200

評估費：評估價*0.44%

他項權證190

營業稅。5年內出售5.55%

個人所得稅總價*1.5%

高檔住宅：總價*3%

高檔住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的稅

10日，市區鄭先生順利地將一套已經定位、但還沒有交付使用的安置房，出售給了下一家，并在市房屋交易產權登記管理中心辦理了相關手續。據市房屋交易產權登記管理中心透露，今后，已經定位的安置房都可逐步辦理交易和抵押手續，且可享受營業稅和土地證辦理等方面的優惠。

兩種方式可供選擇

據市房屋交易產權登記管理中心副主任汪*忠介紹，目前市區還有較多拆遷戶正在陸續安置定位，但由于各種原因，這些房屋確權發證不能及時到位，使拆遷戶在資金籌集，轉購商品房、二手房以及房屋抵押貸款等方面存在較大困難。有關部門為了切實解決他們的實際困難，配合市委“五個一”工程建設任務的落實，啟動試行拆遷安置房上市流通，先允許已安置到位的安置房上市交易、抵押。

汪*忠稱，此次推出的措施與原來通過委托公證、扣款的安置房交易模式有很大的不同。此前有過安置房買賣的市民都知道未取得產權證安置房買賣最大的風險，就是安置房交易手續不能一次性完成，而這也常給日后糾紛埋下伏筆。

此次，其將主要采用總價結算和單價結算兩種方式。總價結算也就是一次性買斷，就是安置房在辦理過戶手續后，其全部房款將一次性結清，而不管以后交付的房產面積是增加還是減少，其所有權益都將歸買家所有;而單價結算方式，就是根據產權證最終的面積來結算。這種方法與我們日常的安置房買賣有一定的類似，就是在辦理房產過戶手續后，買家先付大部分房款給賣家，同時買家還得將余留房款交市房屋交易產權登記管理中心下屬擔保公司保管，等產權證最終面積確定后，再進行最終結算。

交易細節要看清楚

與普通商品房相比，此次安置房上市新措施的優惠政策，還體現在相關的稅費政策上。據市房屋交易產權登記管理中心有關人士透露，在營業稅方面，根據“國八條”的規定，在辦理契證或產權證兩年內的房產，如上市交易都得繳納營業稅。而如今144平方米以下的安置房上市交易，其兩年時間可以追認到老房子取得的時間來結算;同樣144平方米以上的安置房，其營業稅繳納的標準，是根據現行成交價與發票價以及拆遷原房屋面積的計劃價差價來計算。

同樣，據市地產交易所副主任鄭*章介紹，拆遷戶辦理安置房土地證也有優惠體現：在2005年12月31日前已安置并已辦理安置房土地(劃撥)使用權證，無論房屋有無轉讓，只要住戶提出申請，都可按老的土地基準價辦理土地出讓手續;而至今尚未安置的拆遷戶，現在無論房屋有無轉讓，國土資源部門都將按老政策為其辦理土地出讓手續。但如果拆遷戶申請辦理劃撥土地手續的，國土資源部門也將為其辦理劃撥手續，但申請人今后房屋需轉讓時，則要按新的土地基準價補交土地出讓金;最后，安置房如有部分建筑面積按市場價或市場優惠價增購的，其土地使用權一律按出讓性質辦理。

相對于以上，安置房在辦理交易時，賣方要提供身份證、拆遷安置協議書、定位單和收款收據(結算單)等材料。目前，拆遷戶在出售安置房時，還需辦理委托公證手續，而抵押手續可不要辦理公證手續。

新措施可規避風險

有關人士表示，此次政策推出后，可最大限度上規避買賣雙方的交易風險。

據汪*忠介紹，由于安置房是政府作為市民房產被拆遷后的補償形式，所以其和一般的商品房有很多的不同點，同時也會受更多的政策所約束。這樣一來，買賣此類房產，其糾紛就不可避免地多于一般的買賣行為，而這已在前幾年的市區樓市中得到體現。同時，由于安置房買賣大多是權屬并不是很明確的，在不能一次性將一切手續辦理完畢的情況下，其后續手續通常還要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產生留下隱患。原來如“房價上漲后，出售方違反合同約定，拒不辦理委托公證，也不協助購買人辦理房屋產權過戶手續，致使申請人無法取得該房的產權證，要另外加錢才肯配合辦理;而與此同時，此前由于扣款押在買方，結算后有多余的房款，買方也經常出現推諉的現象，致使賣方拿不到應得的房款”等現象，雙方糾紛的焦點，主要集中在辦理委托公證、辦理房屋產權過戶手續等房產交易程序上。而此次新措施出臺后，買賣雙方的交易程序可得到保證，其風險可最大限度地避免。

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