預(yù)售合同的有效期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出的指示和承諾是明確的，對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，即使銷售廣告和宣傳材料中的內(nèi)容未反映在合同中，也應(yīng)視為合同的一部分，對雙方具有合同效力。本合同簽訂前的定金按定金規(guī)則辦理。因一方原因未簽訂合同的，因非雙方原因不能簽訂合同的，在商品房預(yù)售過程中退還定金，賣方通常要求買方在簽訂合同前支付一定金額的定金，以確定買方是否確實會購買該房屋，賣方將為其保留選定的房屋。目前，雖然預(yù)售商品房合同尚未簽訂，但已辦理了押金手續(xù)。此時，定金條款有效，應(yīng)按照定金規(guī)則處理，即如果買方違反合同且未簽署購買合同，賣方不退還定金，如果賣方不遵守合同并將房屋出售給其他人，買方有權(quán)要求退還雙倍定金。如果由于不屬于出賣人或買受人的原因而無法簽訂購房合同，例如，如果政府購買了出賣人開發(fā)的用于公用事業(yè)的整體房屋，則此時，出賣人應(yīng)退還向買受人收取的定金。商品房預(yù)購協(xié)議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，出賣人已按約定收到房屋價款的，本協(xié)議應(yīng)被視為有效的房屋買賣合同。不辦理備案登記的，合同不失效。但是，當(dāng)事人約定備案登記為有效條件的，以當(dāng)事人約定為準。

商品房預(yù)售合同辦理備案登記手續(xù)，防止出賣人銷售一套以上房屋。依法建立的商品房預(yù)售登記制度不是合同效力的重要因素。因此，如果一方當(dāng)事人聲稱該商品房預(yù)售合同未經(jīng)登記備案無效，仲裁庭和法院均不予支持。但是，合同當(dāng)事人可以約定合同生效的要件。當(dāng)事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，以當(dāng)事人的約定為準。合同規(guī)定，辦理備案登記手續(xù)是合同生效的一個重要因素。但在合同生效前，買受人已支付購房價款，出賣人接受購房價款；如果合同尚未生效，則視為賣方和買方已按照合同規(guī)定履行了合同的主要義務(wù)。但是，如果本合同尚未生效，則本合同應(yīng)被視為已被雙方依法接受。賣方與第三方惡意串通，另行簽訂銷售合同。即使房屋已交付第三方使用，合同也無效。

根據(jù)合同法，惡意串通損害國家、集體或第三方利益的合同無效。因此，出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買賣合同。即使該房屋已交付第三人使用，合同仍然無效，因為該合同侵犯了原買受人的合法權(quán)益。房子將被歸還。需要注意的是，這一定是賣方和第三方之間的惡意串通。如果第三方善意取得，這些規(guī)則不適用。因出賣人未通知買受人將房屋抵押給第三人，或者合同訂立后出賣人將房屋出售給第三人，致使合同目的不能實現(xiàn)的，買受人可以要求解除合同，退還已支付的購房價款和利息，并賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過已支付房屋價款兩倍的賠償責(zé)任。出賣人未將房屋抵押的事實告知買受人，屬于欺詐行為；房屋出售后，同一房屋被出售給第三方，合同的主要義務(wù)——房屋交付無法履行。這兩種情況都符合《合同法》規(guī)定的終止合同的法律條件。因此，買方有權(quán)要求終止合同，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。為了對出賣人給予足夠的處罰，最高法院的司法解釋規(guī)定，只要合同內(nèi)容符合法律規(guī)定的有效要求，買受人可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房價格兩倍的懲罰性責(zé)任，預(yù)售合同有效。根據(jù)法律規(guī)定，即使商品房預(yù)售合同尚未備案登記，也具有法律效力。如果您仍然對此感到困惑，我們還提供律師在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢