房屋買賣是指房屋所有人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人，購(gòu)房人支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，買賣雙方必須到房屋所在地房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這不僅是建立房屋買賣關(guān)系的必要程序和證據(jù)，也是處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。房屋買賣是指房屋所有人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人的行為，買方支付相應(yīng)的價(jià)格。買賣房屋，必須簽訂房屋買賣合同，買賣雙方必須到房屋所在地的房屋管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這不僅是建立房屋買賣關(guān)系的必要程序和證據(jù)，也是今后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。在實(shí)踐中，房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、原承租人利益等問(wèn)題，但與買賣合同的效力密不可分。那么，哪些房屋銷售合同是無(wú)效合同？綜上所述，主要有以下七種：

1。房地產(chǎn)單獨(dú)出售，合同無(wú)效

因?yàn)榉课萁ㄔ谕恋厣希綄儆谕恋兀圆豢煞指睢Ｒ虼耍?dāng)房屋所有權(quán)通過(guò)出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)、土地分別出售給不同的買受人，或者僅轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以提出買賣合同無(wú)效。未辦理過(guò)戶登記的，合同無(wú)效。

房屋買賣合同標(biāo)的物的過(guò)戶，以買賣雙方向房屋所在地房屋管理部門辦理過(guò)戶登記為標(biāo)志。否則，房屋買賣合同不能生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力不能發(fā)生。即使房子已經(jīng)實(shí)際交付，它也是無(wú)效的。因此，只要該房屋未正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使出賣人已收取房?jī)r(jià)并將該房屋交付給買受人使用，當(dāng)事人仍可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。如果產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效

出售房屋的主體必須是房屋的所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，則出售無(wú)效。該房屋的產(chǎn)權(quán)由若干人共同擁有，只有在共同所有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書。如果一些共有人未經(jīng)其他共有人同意而出售共有房屋，其買賣行為也無(wú)效。如果侵犯了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則本合同無(wú)效。

房屋所有人出售共有房屋時(shí)，共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租房屋出售時(shí)，房屋所有人應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，相同條件主要是指相同的房?jī)r(jià)，包括相同的交付期限和方式的房?jī)r(jià)。如果房屋所有人在出售房屋時(shí)侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人和承租人可以請(qǐng)求法院宣布房屋出售無(wú)效。單位違反規(guī)定購(gòu)房的，合同無(wú)效

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或者變相購(gòu)買城市私人住房。因特殊需要必須購(gòu)買的，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購(gòu)買私人住房的，買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私人住房，產(chǎn)權(quán)也以個(gè)人名義登記，但實(shí)際上是由單位投資，作為單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、辦公或集體宿舍的固定資產(chǎn)。這種情況屬于單位變相購(gòu)買私人住房，買賣關(guān)系無(wú)效。凡國(guó)家或企事業(yè)單位資助購(gòu)買或低價(jià)建設(shè)的城市私人住房，只能出售給原資助單位或房屋管理部門，否則無(wú)效。價(jià)格欺詐、明顯不公平和無(wú)效合同

在買賣城市私人住房時(shí)，甲乙雙方按照按質(zhì)定價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私人房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行價(jià)格協(xié)商，經(jīng)房屋所在地房屋管理部門同意，方可成交。銷售合同生效后，雙方不得因價(jià)格原因無(wú)故后悔，但應(yīng)按合同約定的價(jià)格、期限和方式交付。但是，如果賣方欺詐或隱瞞房屋質(zhì)量，或在交易后發(fā)現(xiàn)內(nèi)部質(zhì)量問(wèn)題，買方可要求與賣方重新協(xié)商價(jià)格。如果談判失敗，買方可以向法院提起訴訟。本合同因非法轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括出售）：

（1）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件。

（2）（三）依法收回土地使用權(quán)；（四）未經(jīng)其他共有人書面同意，共有房地產(chǎn)的；（五）所有權(quán)有爭(zhēng)議的（七）法律、行政法規(guī)禁止的其他情形