方法1：租金收益率分析法

公式：（稅后月租金-月物業(yè)管理費(fèi)）×12/此方法計(jì)算的比率越大，投資越有價(jià)值

優(yōu)點(diǎn)：考慮租金、房?jī)r(jià)和這兩個(gè)因素之間的相對(duì)關(guān)系，選擇“藍(lán)籌股地產(chǎn)”是一種簡(jiǎn)單的方法，缺點(diǎn)是：沒(méi)有考慮所有的投入和產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的綜合依據(jù)。沒(méi)有對(duì)抵押付款進(jìn)行具體分析

方法2：租金返還法

公式：（稅后月租金-月抵押供款）×12/（預(yù)付款+預(yù)付期內(nèi)抵押付款）

優(yōu)點(diǎn)：考慮前期租金、價(jià)格和主要投資，它比租金返還法更適用，并且可以估計(jì)資本回收期的長(zhǎng)度

缺點(diǎn)：未考慮其他早期投入和資金的時(shí)間效應(yīng)。它不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。由于其固有的片面性,，它不能作為理想的投資分析工具

方法3:IRR法（內(nèi)部收益率法）

房地產(chǎn)投資公式為：IRR=累計(jì)總收入/累計(jì)總投資=月租金×投資期內(nèi)累計(jì)租金月數(shù)/首次抵押付款+保險(xiǎn)保費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)抵押付款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（注：以上公式以抵押為例；不考慮利息支付和中介費(fèi)；累計(jì)收入和投資在投資期內(nèi)考慮。）

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入、收入、現(xiàn)金流和其他因素。它可以與租金返還結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可以理解為存款銀行，但中國(guó)的銀行利率是通過(guò)單利計(jì)算的，而內(nèi)部收益率是通過(guò)復(fù)利計(jì)算的。然而，通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率來(lái)判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值是基于今天的數(shù)據(jù)來(lái)推斷未來(lái)的。未來(lái)租金的漲落不得而知。只有一件事是確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值和貶值的可能性。這只取決于升值和貶值的可能性更大

作為一種投資行為，投資者關(guān)注的是收益和風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)內(nèi)部收益率的分析，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)、租金和是否能夠快速出租的相關(guān)性最高。由于房?jī)r(jià)易懂，能否準(zhǔn)確預(yù)測(cè)租金水平，能否選擇投資項(xiàng)目，已成為投資成敗的關(guān)鍵

當(dāng)然，如果你認(rèn)為上述專家的方法過(guò)于專業(yè)和復(fù)雜，你想知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值。它還可以為國(guó)際專業(yè)財(cái)務(wù)管理公司提供一種評(píng)估房地產(chǎn)投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，根據(jù)他們的計(jì)算原則，衡量房產(chǎn)價(jià)格是否合理的基本公式是：

如果房產(chǎn)的年收入是×15年=房產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)格，如果物業(yè)的年收入×15年>；房地產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格表明投資項(xiàng)目仍有升值空間