1998年8月25日，a公司與B公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定a公司將XX廣場西座地上一至三層及地下一層出租給B公司，自1998年9月1日至1999年3月31日，B公司可進(jìn)場進(jìn)行局部裝修和精裝修，設(shè)備調(diào)試和試運(yùn)行。租期自一九九九年四月一日起計(jì)算。租期5年，年租金227萬元。B公司將在每年4月1日和10月1日前支付租金。如果不能按時(shí)支付租金，將按每天租金的5%收取欠款。在租賃期內(nèi)，雙方不得無故終止本協(xié)議。如需解除合同，違約方應(yīng)向守約方支付當(dāng)年租金總額的雙倍作為違約金。協(xié)議簽訂后，a公司全面履行協(xié)議，如期將房屋交付給B公司。B公司裝修后以“a餐廳”的名義開業(yè)。然而，1998年9月8日，B公司只向a公司交了50萬元定金，卻一直沒有交租金，拖欠的租金達(dá)到794萬余元。甲公司多次催促乙公司付款未果，只好向法院提起上訴，請求法院判令撤銷甲公司與乙公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》，乙公司將已出租并裝修好的房屋無償退還甲公司，乙公司向甲公司支付租金1445萬元，逾期未付罰款和罰款。但B公司辯稱，a公司未及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，未及時(shí)提供消防驗(yàn)收證明，導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議無效，由a公司承擔(dān)全部責(zé)任。由于a公司未按合同規(guī)定提供相應(yīng)的法律文件，B公司擬設(shè)立的“a餐飲有限責(zé)任公司”無法獲得工商行政管理部門的批準(zhǔn)，無法經(jīng)營。乙方不支付租金，是甲方違反合同約定，依法及經(jīng)雙方同意，維護(hù)其合法權(quán)益的正常行為。請求法院駁回原告的訴訟請求。一審法院認(rèn)為，原告a公司與被告B公司簽訂的房屋租賃協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。a公司未及時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證，但產(chǎn)權(quán)清晰，不存在糾紛，因此不能直接導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議無效，但對合同的履行有一定影響，因此a公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。同時(shí)，由于雙方在《中華人民共和國消防法》實(shí)施前簽訂了租賃合同，a公司未能及時(shí)取得消防驗(yàn)收證書，并不導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議無效。據(jù)此，一審法院判決，甲公司與乙公司簽訂的房屋租賃協(xié)議終止；乙公司將租賃裝修的房屋騰空交給甲公司；乙公司應(yīng)向甲公司支付359萬元房屋租金，而甲公司應(yīng)向乙公司支付100萬元的房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)。

B公司提出上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審判決事實(shí)清楚，適用法律并無不當(dāng)。終審判決駁回上訴，維持原判。

本案爭議的焦點(diǎn)是a公司未及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證和消防驗(yàn)收證是否影響租賃合同的有效性，是否不能充分及時(shí)地履行房屋租賃合同的責(zé)任分擔(dān)。

先看出租人沒有房屋產(chǎn)權(quán)證是否會影響房屋租賃合同的效力。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定，房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為。《城市房屋所有權(quán)登記管理辦法》第五條規(guī)定，房屋所有權(quán)證是權(quán)利人依法取得房屋所有權(quán)，行使房屋占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)的唯一合法憑證。但在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋出租人往往有產(chǎn)權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)證。具體原因有很多，其中相當(dāng)一部分是土地出讓金已經(jīng)繳納。由于政府職能部門的原因，房屋產(chǎn)權(quán)證無法及時(shí)發(fā)放，但房屋產(chǎn)權(quán)清晰，不存在糾紛。在本案中，a公司沒有及時(shí)取得產(chǎn)權(quán)證。而《合同法》對于無效合同的規(guī)定則比較嚴(yán)格。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以法律形式隱瞞違法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。

本案中，a公司產(chǎn)權(quán)清晰，雙方未就產(chǎn)權(quán)證書對合同效力的影響達(dá)成明確協(xié)議。結(jié)合《合同法》所倡導(dǎo)的精神和市場經(jīng)濟(jì)的要求，不宜將無產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同認(rèn)定為無效。其次，我們來看看消防驗(yàn)收證書對房屋租賃合同效力的影響。眾所周知，商品房的消防設(shè)施是否完善，是否存在重大火災(zāi)隱患等，都關(guān)系到公共安全和社會利益。消防驗(yàn)收的好壞直接關(guān)系到出租房屋能否投入使用。因此，商品房消防涉及房屋租賃合同的效力和履行。

根據(jù)上述介紹，只要是真實(shí)的意思表示，不違法，沒有相關(guān)證明的租賃合同就應(yīng)該有效。相信通過閱讀以上介紹，您對缺乏相關(guān)證明的租賃合同的法律知識會有一定的了解。如果您對這方面有任何法律問題，請咨詢律師律師網(wǎng)，他會給你專業(yè)的答案。你知道嗎