是否僅適用于“賣不破租”的法律制度,既包括因出售而引起的租賃物所有權(quán)的變更,也包括因贈與、繼承、互惠甚至合伙投資而引起的所有權(quán)的變更。這種廣泛的理解已為大多數(shù)人所接受。因此,將“交易不違反租賃”理解為“租賃物所有權(quán)的變更不對抗租賃物債權(quán)”更為準確。但目前還沒有明確的法律規(guī)定。
2。是否適用于“動產(chǎn)”。《合同法》第二百一十二條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用并取得收益,承租人支付租金的合同。本條沒有對租賃權(quán)作進一步的限制,即可以包括不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。從字面上看,不動產(chǎn)和動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓不得侵害租賃物債權(quán)”的原則。但是,當我們將這一概念運用到第229條時,不禁會發(fā)現(xiàn),如果第229條也適用于所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為基礎(chǔ)的動產(chǎn),將不利于財產(chǎn)的流通,這與現(xiàn)代民法的宗旨相悖。因此,《合同法》第229條中的“租賃財產(chǎn)”應(yīng)限于房屋等不動產(chǎn)。但是,目前的司法實踐是這樣做的,卻沒有法律的規(guī)定。第三,交易不打破租賃與抵押的競合。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款規(guī)定,抵押人出租抵押物的,抵押物實現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。在這種情況下,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實現(xiàn)而終止。(4) 財產(chǎn)保全和租賃合作。財產(chǎn)保全與租賃競合,是指財產(chǎn)保全與租賃在同一標的物上同時存在,且效力發(fā)生沖突的情形。如何處理二者的效力沖突,雖然法律沒有明確規(guī)定如何處理,而且從“買賣不違反租賃”的適用條件來看,買賣行為發(fā)生后,也應(yīng)當適用“買賣不違反租賃”。但是,如果按照這種方式進行,法院的查封權(quán)限就沒有用了,所以關(guān)鍵要看哪個先確立。扣押前有租賃的,債權(quán)人按照法定程序取得被扣押財產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃合同自然適用于債權(quán)人,對債權(quán)人具有法律約束力,因為承租人不能預(yù)見將來租賃時租賃物會被扣押。扣押后存在租賃的,債權(quán)人依照法定程序取得被扣押財產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃合同不適用于債權(quán)人,但債權(quán)人同意的除外。由于查封的目的是實現(xiàn)債權(quán),承租人明知出租房屋可以變賣,但仍與出租人簽訂租賃合同,風險只能由自己承擔。承租人不知道或者不應(yīng)當知道租賃物被查封的,根據(jù)雙方的過錯,由承租人或者出租人承擔損失。你知道嗎
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