山東省東營市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）東民四初字第12號

　　原告：東營海通房地產開發有限責任公司，住所地：東營市沂河路188號。

　　法定代表人：張俊林，董事長。

　　委托代理人：潘永國，山東魯北律師事務所律師。

　　被告：山東省建筑工程監理公司，住所地：濟南市經五路256號。

　　法定代表人：鄭立志，總經理。

　　被告：山東省建筑工程監理公司東營分公司，住所地：東營市沂河路316號。

　　負責人：李志強，經理。

　　原告東營海通房地產開發有限責任公司（以下簡稱海通公司）為與被告山東省建筑工程監理公司（以下簡稱山東監理公司）、山東省建筑工程監理公司東營分公司（以下簡稱東營監理公司）土地使用權轉讓合同糾紛一案，提起訴訟。本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告委托代理人潘永國及被告山東監理公司法定代表人鄭立志到庭參加了訴訟，被告東營監理公司經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。本案缺席審理，現已審理終結。

　　原告海通公司訴稱，2002年3月25日，原告與被告東營監理公司依法簽訂了商品房買賣協議，原告以每平方米560元的價格向被告東營監理公司出售3272.38平方米的商品房，總造價為 1833092.80元，被告已交定金36.6萬元，尚欠1467092.80元。合同規定除定金外，在施工圖紙確認后、主體完工前交付55萬元，余額應在交房前一次付清，但被告東營監理公司除定金外至今未交。為維護原告合法權益，請求判令被告支付房款1467092.80元及延期付款違約金 132771.12元（至2004年3月13日），并賠償經濟損失 3萬元，共1629863.92元，并承擔本案一切訴訟費用。

　　被告山東監理公司辯稱，原告與被告東營監理公司簽訂的商品房買賣協議，名義是買賣該地塊上的商品房，實質上是原告將該塊土地的使用權再次轉賣給東營監理公司，即合同買賣的標的不是商品房而是土地。該房實際由東營監理公司出資自建，原告未投入一分錢，原告依此合同取得的不是出售商品房的對價，而是轉讓該地塊的使用權收益。因此，該合同以合法形式掩蓋非法目的，根據我國《合同法》和《城市房地產管理法》及相關法律、法規、規章的有關規定，該協議屬于無效合同，請法院依法確認并駁回原告的全部訴訟請求。

　　被告東營監理公司未提供答辯。

　　經審理查明，2002年3月25日，原告（甲方）與被告東營監理公司（乙方）簽訂了一份商品房買賣協議，主要約定一、甲方同意將本公司在曹州路以西，沂河路以北所開發的“海麗園”居住小區中的7＃樓整體出售給乙方，用于乙方單位內部職工居住使用。總建筑面積（基層及一、二、三、四層）共計3273.38平方米。二、建設方式：由甲方辦理房地產開發所需的各種證件及手續。乙方負責建設，費用乙方負責。三、計價方式與價款：乙方向甲方支付房款按該棟房屋的建筑面積為單位計價 560.00元／平方米，共計1833092.80元。四、代收代交項目：暖增容費20元／平方米，采暖面積為2611平方米（不包括基層和閣樓），計 52220元，乙方支付，甲方代收代交；甲方協助乙方辦理乙方有線電視線路安裝，費用由乙方負擔；甲方協助乙方辦理天然氣管道初裝，入戶的設備和安裝費由乙方負擔。五、付款方式及期限：簽訂合同一周內乙方交付366000元的定金，施工圖紙出來確認后，主體完成前再付550000元，余款及代收代交款交房前一次性付清。六、乙方逾期付款的違約責任：自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應付款萬分之二的違約金，應交款項全部交清后，該房產方可交付乙方使用。七、交房時間應當在2002年12月15日前，因本樓房為乙方自建，甲方不承擔逾期交房的責任。八、違約責任：單方解除合同的，視為違約，違約方承擔另外一方的損失及合同總款的10％的違約金。九、規劃、設計變更的約定：乙方在建設過程中要求發生設計變更的，應經規劃、設計單位同意后方可變更，甲方可協助辦理。因變更導致影響到乙方所購商品房質量或使用功能的，責任由乙方承擔。十、甲方關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾：甲方承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：水、電、暖、通訊、道路于該商品房交付日達到使用條件。每拖延一天按乙方已支付房款的萬分之二支付違約金。閉路電視該商品房交付日達到市有線電視臺初裝條件。天燃氣該商品房交付日達到初裝條件。十一、關于產權登記的約定：甲方應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需甲方提供的資料報產權登記機關備案。甲方可協助乙方辦理乙方內部購房職工個人產權登記。因辦理產權登記的需要，乙方職工與甲方所簽的《商品房買賣合同》僅做辦理產權登記使用，甲方不承擔《商品房買賣合同》甲方的責任。辦理產權發生的稅、費由雙方按國家有關法律的規定分別承擔。十二、房屋質量及保修責任：房屋質量及室內配套設施由乙方自行負責。發生質量問題，由乙方自行承擔保修責任。十三、乙方的房屋僅作住宅使用，乙方使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，乙方在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。甲方不得改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。十四、整個小區完成后，必須建立安防系統。整個小區配套設施完成時間即全部發揮功能時間最遲為2004年10月30日。達不到完成時間的，乙方有權要求甲方按時完成。該事實有商品房買賣協議在案為證，已經雙方當事人質證，應予采信。

　　合同訂立后，被告東營監理公司共交納定金36.6萬元，余款未付。原告以自己名義辦理了海麗園7#樓的國有土地使用證、建筑工程施工許可證和建設工程規劃許可證等相關手續，該事實有當事人的陳述和證件在卷為憑，已經庭審質證，應予采信。

　　2002年12月3日，原告向被告東營監理公司發出催款通知書，主要內容為：根據貴公司與我公司《商品房買賣協議》第五條規定，貴公司應于海麗園7＃住宅樓主體完成前向我公司支付房款550000元。但貴公司于 2002年11月19日為我公司開具的支票（面額30萬元）為空頭支票。根據協議第六條規定，若你方逾期付款，每逾期一天，按應付款萬分之二向我公司支付違約金。自2002年11月19日至2002年12月3日，違約金為：1430元，請貴公司于2002年 12月 3日付清房款與違約金共計551430元。同日，被告東營監理公司收到原告退回的空頭轉帳支票。

　　2003年1月3日，原告再次向被告東營監理公司發出書面通知，主要內容為：你公司提出的海麗園7＃樓《建設工程規劃許可證》面積與《商品房買賣協議》面積不符的問題，我公司在簽訂協議之前已向你公司出具過此證件，協議面積也是你我雙方核算確定的，你公司并無異議。并且是你我雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成協議的，我公司不存在任何欺瞞行為，你公司不應以此為借口拖延應付款時間。并且，你公司在明知道銀行存款不足的情況下，2002年11月19日為我公司開具空頭支票，這違背了誠實守信的原則。根據協議規定，由我公司負責辦理初始產權登記，即總證，而你公司實際建設面積與協議面積相符，在辦理產權證時我公司負責接實際面積辦理。根據《商品房買賣協議》第五條、第六條之規定，你公司應于海麗園7號樓主體完成時向我公司支付房款550000元，若你方逾期付款，每逾期一天，按應付款萬分之二向我公司支付違約金。自2002年11月19日至2003年1月2日止，你公司應向我公司支付的違約金為：550000元X 0.0002 X 44天=4840元。請你公司于2003年1月3日付清房款與違約金共計554840元。否則，我公司將不予海麗國7＃住宅樓有關配套。

　　2003年2月25日，原告第三次向被告東營監理公司發出書面通知，主要內容為：根據貴公司與我公司簽訂《商品房買賣協議》第五條規定，貴公司應于海麗園7＃住宅樓主體完成前向我公司支付第二次房款 550000元，并根據協議第六條規定，若你方逾期付款，每逾期一天，按應付款萬分之二向我公司支付違約金。我公司曾于2002年12月3日和2003年 l月3日兩次向貴公司出具催款通知書，但貴公司一直遲遲未能按期付清，以至于海麗園7＃住宅樓配套工程無法正常進行。望貴公司能盡快付清房款及違約金共計 560560元，全部款項付清后方能進行7＃樓配套工程。否則，一切責任及損失皆由貴公司承擔。上述事實，有原告提供的催款通知書和收條在案為證，被告東營監理公司已經在其上加蓋公章，并經被告山東監理公司庭審質證無異議，可以采信。

　　被告東營監理公司為被告山東監理公司的國有分支機構（非法人），于2001年8月30日注冊成立。該事實有原告提供的工商登記材料和被告山東監理公司的陳述為證，已經庭審質證，應予采信。

　　本院認為，原告與被告東營監理公司簽訂的《商品房買賣協議》，合同名稱雖為商品房買賣協議，但從合同約定的權利義務內容分析，原告只是負責辦理房地產開發所需的各項手續，而商品房是由被告東營監理公司自行投資建設，原告也對商品房的質量和交付等均不負任何責任，因此雙方所簽訂協議交易的標的并非商品房，而是土地使用權，該協議更符合土地使用權轉讓合同的法律特征，故協議性質為土地使用權轉讓合同。該協議是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，合法有效，雙方均應嚴格依約履行。被告山東監理公司主張合同無效，于法無據，本院不予支持。

　　本案中，原告依約履行了其合同義務，但被告東營監理公司只交納36.6萬元的定金，其余款項未按約支付，故原告訴請被告東營監理公司支付余款并承擔逾期付款的違約責任，符合合同法第一百零七條的法律規定，應予以支持。因被告東營監理公司為被告山東監理公司的分支機構，不具有獨立的民事權利能力和民事行為能力，不能獨立承擔民事責任，因此原告訴請被告山東監理公司共同承擔支付余款和違約金的法律責任，符合法律規定，應予以支持。原告訴訟請求被告賠償其代理費3萬元，無法律依據，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《合同法》第一百零七條之規定，判決如下：

　　一、被告東營監理公司于本判決生效之日起15 日內支付原告海通公司余款1467092.8元及違約金132770.5元（其中55萬元按日萬分之二自2002年11月19日計至2003年1月2日， 1467092.8元按日萬分之二自2003年1月2日計至2004年3月13日）。

　　三、如被告東營監理公司的資產不能清償，由被告山東監理公司對前述款項未清償部分承擔還款責任。

　　案件受理費18159元，由原告海通公司負擔334元，被告東營監理公司和被告山東監理公司負擔17825元。訴訟保全費9020元，由被告東營監理公司和被告山東監理公司共同負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省高級人民法院。

　　審　判　長　　宋子美

　　審　判　員　　于秋華

　　審　判　員　　潘　霞

　　二OO四年八月三十日

　　書　記　員　　周愛輝