許大榮、華林公司因商品房預售合同糾紛一案

廣東省高級人民法院

民事判決書



（2003）粵高法民一終字第230號


上訴人（原審原告、反訴被告）：許大榮，男，漢族，1951年4月16日出生，住汕頭市東方巷竹園后三橫八號。
委托代理人：江少周、胡天，廣東凡立三聯律師事務所汕頭分所律師。
上訴人（原審被告、反訴原告）：汕頭市華林廠房開發有限公司（下稱華林公司）。地址：澄海市新溪鎮金葉島國際花園海天閣二樓。
法定代表人：梁坤權，董事長。
委托代理人：許耿才,廣東豐粵律師事務所律師。

上訴人許大榮、華林公司因商品房預售合同糾紛一案，不服汕頭市中級人民法院（2002）汕中法房初字第35號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

本院經審理查明： 1994年3月5日，許大榮認可了華林公司提供的一份《金葉島國際花園別墅付款方式（限首期展銷期間）》，該付款方式約定：（一）定金：每單元定金5萬元（或港幣）。（二）建筑期免息分期付款,九折優惠：1、首期簽訂預售合同后10天內付樓價15%（含定金）382516元；2、第二期簽訂預售合同后40天內付樓價20%，即510021元；3、第三期簽訂預售合同后80天付樓價15%，即382516元；4、第四期入伙時付樓價10%，即 174483.22元；余額40%由華林公司提供購房貸款,購方分二年付清,貸款利率按入伙時銀行貸款利率計算。入伙后第一年付樓價30%（連貸款利息），每半年付15%；第二年付樓價10%（連貸款利息）,每半年付5%。爾后,許大榮于1994年3月7日交付了認可購買別墅訂金（B1座）5萬元給華林公司。同年3月18日,許大榮（乙方）與華林公司（甲方）簽訂一份《商品房預售合同》，約定：（一）乙方向甲方購買金葉島國際花園（大廈）別墅B1座，建筑面積為366平方米，花園面積為331平方米。（二）雙方同意上述售價為人民幣2415893.70元；付款方式為分期付款。（三）甲方應于1994年12月31日將別墅交付乙方使用。如遇到下列特殊情況之一，可延期交付使用，但延期最長不得超過180天。在此期間內，甲方不承擔乙方已付樓款的利息。1、遇人力不可抗拒的自然災害；2、施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；3、其他非甲方所能控制的突發事件；上述原因須憑澄海縣有關主管部門的證明文件為依據。（四）乙方如未按約交付款項,則被視為違約,甲方有權追索違約利息,逾期超過30天,有權單方面終止合同,預付款不予退回乙方,房產由甲方全權處理。（五）甲方如未按時將樓宇交付乙方使用,又無發生所列可延期交付的特殊原因之一,則應按合同約定交付日第二天起計算付款利息,以補償乙方損失。逾期超過180天,乙方有權終止合同,所付樓款加利息由甲方退回。（六）甲方出售的樓宇須經澄海縣建筑質量檢驗部門驗審合格，并負責保修半年。如質量不合格時，乙方有權提出退房。退房后甲方應將已付款項及利息在三十天內退回乙方。（七）按澄海縣有關規定，乙方在收到入伙通知書后,應交付各項附加費有：契稅、房產交易費、房產辦證費、公證費、產權監證費，屆時由甲方代收。1994年3月18日、5月4日和6月23日,許大榮分別支付第一期購房款332516元、第二期購房款510021元和第三期購房款382516元給華林公司。

金葉島首期別墅4座B1工程項目于1995年6月21日開工，1996年6月4日,金葉島首期別墅4座B1工程項目竣工并通過驗收。同年9月2日,華林公司向許大榮發出了《金葉島國際花園首期別墅入伙通知書》，稱金葉島國際花園首期別墅B1座已竣工落成,定于1996年9月9日至19日交付使用，要求許大榮帶齊證件到華林公司處辦理有關手續。1996年9月12日,華林公司向許大榮發出了《入伙繳款通知書》,要求許大榮繳交第四期購房款174483.22元，及其它項目增加款212235.23元,合共386718.45元；并附《金葉島第一期別墅房產交付使用工程明細表》，列明許大榮所購買的別墅建筑面積增加18平方米，每平方米6239.79元，計款112316.22元；花園面積增加107平方米,每平方米812.93元,計款86983.50元；戶內燃氣管道、庭院管道6443.77元，戶外管道配套2578.74元；衛星電視800元；全島監控報警系統1285元；區域攝像設施1828元；共計212235.23元。許大榮認為，其對華林公司未按合同約定，擅自增加房屋面積及加收其它費用提出異議。1996年10月10日,華林公司再次發出《通知》給許大榮,要求許大榮在接通知8日內前往辦理有關入住手續,逾期不辦理,則視為許大榮放棄使用權利,華林公司將根據雙方簽訂的預售合同第四條處理,并不再另行通知。許大榮認為，其已向華林公司提出，華林公司交房時間已遠遠超過180天，已構成違約，其多次要求給予退房。許大榮提交了其于1997年1月27日給華林公司朱總經理的函件，以此證明許大榮曾向華林公司提出過解除合同。1997年11月27日,許大榮出具書面意見給華林公司，要求華林公司對B1棟別墅進行修整。華林公司認為，其同意許大榮提出修整別墅的意見，只是許大榮不同意繳交第四期購房款。許大榮認為，不是許大榮不同意繳交房款，而是雙方對華林公司延期交房應支付的違約金抵償購房款尚未達成一致意見。

1999年11月9日，華林公司將金葉島國際花園金香苑1004棟（原金葉島國際花園別墅B1座）賣給謝巧專。澄海市土地房產交易管理所于1999年12月29日對華林公司與謝巧專所簽訂的《澄海市商品房買賣契約》進行了交易確認登記。華林公司賣給謝巧專該座別墅的建筑面積為384平方米（每平方米為4000元）,其中陽臺建筑面積為3.19平方米（已折50%計）,花園的建筑面積為437.34平方米（每平方米614.62元），總金額為人民幣1804800元。1997年8月21日，澄海市國土房產局發給華林公司澄海市新溪鎮金葉島金香苑1004號的《商品房屋產權權屬證明書》,其中記載建筑總面積為384平方米,建筑基底面積為223.51平方米,使用土地面積661.34平方米。

2002年9月23日，許大榮以華林公司一房二賣，嚴重侵犯其合法權益，造成其經濟損失2667129.90元等為由，向原審法院提起訴訟，請求判令華林公司賠償其本金1275053元及利息損失1392076.90元（利息暫計至2002年9月15日），并由華林公司承擔本案一切訴訟費用。

華林公司反訴認為，由于許大榮違約，不按時繳交購房款，華林公司為避免損失的進一步擴大，依合同約定終止合同，并將別墅另行出售。鑒于許大榮承擔欠交房款的利息遠不能彌補其損失，華林公司反訴請求：（一）判令許大榮賠償其別墅另賣的差價損失745309元及利息103614.08元；（二）判令許大榮承擔欠交房款的利息332327.45元；（三）判令許大榮承擔本案一切訴訟費用。

原審法院審理期間，華林公司提供了以下三份報告：（一）汕頭市建筑設計院第三設計室、建設部城市建設研究所、澄海市工程質量監督站、澄海市建設局分別于1996年12月1日、4日、5日、11日，證實華林公司于1996年11月20日所反映的《關于首期別墅及多層公寓工程工期延誤情況的報告》的內容情況屬實。該《報告》主要陳述造成工程工期延誤的原因,即：1、金葉島是沖積島,因此在填沙工程上未能如期進行而不得采用其他地基處理途徑,致工期拖延了約幾個月的時間；2、堆載平面處理效果不佳而采用震沖碎石樁及粉噴樁加固復合地基的方法,致造成工期延誤約三個月時間。（二）1996年12月2日,澄海市城建局對華林公司的《關于首期別墅及多層公寓工程工期延誤情況的報告》所反映的內容作出證實,證實反映情況可作向用戶解釋的原因。該報告的主要內容是陳述了由于有關部門對燃氣供應管道設計的變更而致使工程進展被迫延誤近45天,供水系統的改變而造成工程工期延誤約二個月的時間。（三）1996年12月8日和1996年12月16日,澄海市水利電力局工程質量監督站和澄海市建設局均證實華林公司于1996年11月20日的《關于工程工期延誤情況的報告》反映的情況屬實。該報告主要是陳述金葉島地處新津河的出海口,其防洪石堤施工要求較高,而1994年受三號臺風在澄海登陸的影響,致工程進度被迫延誤約月余。[Page]

許大榮認為，上述三份報告所反映的情況不屬實，訟爭的別墅4座B1樓是1995年6月21日才動工興建，1994年發生的臺風對其沒有影響，不能將房屋動工前的地基填沙等三通一平作為逾期交房的抗辯理由。故三份報告不能作為延期交房的依據。

另查,華林公司于1992年8月14日經工商登記成立,原為汕頭市華林廠房開發有限公司,2002年8月20日變更為汕頭市華林房產開發有限公司。1993年8月6日，華林公司領取了擬開發建設別墅的預售商品房許可證。

原審法院審理認為,許大榮與華林公司雙方所簽訂的《商品房預售合同》及作為該合同附件的《付款方式》，是雙方的真實意思表示,應確認為有效的合同,雙方均應依約履行。在合同的履行過程中,華林公司沒有依約按時交付房屋,應承擔逾期交房的違約責任。鑒于許大榮并沒有請求華林公司支付逾期交房的違約金,故該款本案可不予一并處理。華林公司逾期交房已超過了雙方約定逾期交房180天許大榮有權解除合同的約定。許大榮在接到華林公司的《入伙通知》和《入伙繳款通知書》時,只是對增加的面積的數量及單價提出異議,并沒有提出解除合同的請求,且在1997年11月27日,許大榮還書面函告華林公司,要求華林公司對訟爭的房屋進行修整。從許大榮上述行為可認定許大榮并沒有解除合同的意思表示,而是愿意繼續接受訟爭的房屋。但許大榮在接到華林公司的《入伙繳款通知書》及《通知》后,沒有依約繳交應付的購房款。因此,許大榮應承擔逾期付款的違約責任。許大榮認可其接《入伙繳款通知書》時應交的房款為317421.86元,稱華林公司應計還其逾期交房的違約金已超過了其應在入伙時交付的房款,由于許大榮的計算方式存在復息計算,且雙方在預售合同中對售房的每平方米單價并沒有約定,因此,許大榮的主張缺乏充分的依據,不予采納。許大榮逾期付款已超過30天,華林公司依合同約定有權將房屋另售他人。鑒于訟爭房屋已被另售他人,并已辦理交易登記手續,故許大榮與華林公司所簽訂的《商品房預售合同》應予解除。華林公司應返還許大榮已付的購房款1275053元及該款自華林公司另售房屋之日起的利息。購房合同的解除是由于許大榮逾期付款的違約行為所造成的,因此,許大榮應賠償因違約而給華林公司造成的房價差損失及該款的利息（該利息以103614.08元為限）。許大榮請求華林公司賠償其經濟損失2667129.90元,其主張缺乏充分依據,依法予以駁回。華林公司反訴請求判令許大榮承擔欠交房款的利息,由于許大榮逾期付款給華林公司造成的損失已由許大榮所付上述房價差得以補償,故華林公司該項請求缺乏充分依據,依法予以駁回。據此,原審法院于2003年5月8日作出一審判決：（一）解除許大榮與華林公司于1994年3月18日所簽訂的《商品房預售合同》。（二）華林公司退還許大榮購房款人民幣1275053元及該款自1999年11月9日起至本判決限定還款之日止的利息（按中國人民銀行同期同類貸款利率計息）。（三）許大榮賠償華林公司另售房屋的房價差損失人民幣611093.70元及該款自1999年11月9日起至本判決限定還款之日止的利息（按中國人民銀行同期同類貸款利率計息,且該利息以103614.08元為限）。（四）駁回許大榮和華林公司的其他訴訟請求。以上判決一、二項于本判決發生法律效力之日起十日內雙方當事人應履行完畢。

許大榮和華林公司均不服上述一審判決，向本院提起上訴。許大榮上訴認為，（一）華林公司遲延交房近兩年，且房屋面積大于合同約定面積，已超過3%，華林公司已嚴重違約，應承擔違約責任。依據最高法院《關于審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱最高院解釋）的有關規定，許大榮行使合同抗辯權，以華林公司支付遲延交房的違約金抵償第四期房款不構成違約。（二）合同約定華林公司逾期交房應補償許大榮利息損失，補償利息損失就是支付違約金。許大榮在起訴時已請求華林公司賠償利息損失1392076.92元。但原審認為許大榮沒有請求華林公司支付逾期交房的違約金而對華林公司的違約責任不予處理不當。（三）據《驗收證明書》記載，別墅4座B1是1995年6月才動工，而華林公司提供的三份有關影響工期的報告，均是證明房屋動工前的地基填沙等三通一平的問題，且三份報告均在許大榮提出逾期交房的違約金抵付第四期房款后提供的，不能作為延期交房的依據。（四）許大榮接到入伙繳款通知書時已提出異議，華林公司同意許大榮1997年11月17日要求對房屋進行修整的意見。依照最高法院解釋的有關規定，當事人行使合同解除權的時間為一年，逾期不行使，合同解除權消滅。華林公司在1999年11月9日行使合同解除權將房屋另售他人，不符合法律的規定。因此，華林公司將房屋另售他人的房價差應由其自行承擔。許大榮上訴請求：（一）撤銷原審判決第三項。（二）變更原審判決第二項為：華林公司退回許大榮購房款人民幣1275053元，并按中國人民銀行公布的同期同類貸款利率，按每筆付款之日起計至還款之日止的利息。（三）華林公司應從1995年1月1日至1996年9月9日止，按銀行貸款一至三年期利率計算，支付逾期交房違約金給許大榮。（四）本案一、二審訴訟費由華林公司負擔。

華林公司上訴認為：（一）由于許大榮逾期付款超過30日，及許大榮收到入伙通知后，沒有交付各項附加費用，因此，按合同約定，華林公司有權單方面終止合同，不必退回許大榮已付房款。（二）許大榮的違約行為給華林公司造成損失，除應承擔房屋差價外，還應承擔逾期付款的利息損失。華林公司上訴請求：（一）撤銷原審判決第二項。（二）駁回許大榮的訴訟請求，即華林公司不必退回許大榮已交房款及利息。（三）判令許大榮支付華林公司逾期支付房款的利息332327.45元。

本院認為：許大榮與華林公司于1994年3月18日簽訂的《商品房預售合同》及其附件《付款方式》，是雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上簽訂的，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規禁止性規定，原審確認上述合同有效正確。雙方本應嚴格按照合同的約定履行各自的義務。但在履行合同過程中，華林公司沒有按合同約定的時間交付房屋給許大榮使用，而許大榮在收到入伙繳款通知書后，亦沒有依約支付第四期購房款給華林公司，雙方就華林公司逾期交房的違約金如何抵償購房款等問題又未能達成一致意見，華林公司將該別墅另行出售給謝巧專，并辦理了房產交易登記手續，致使雙方不能繼續履行合同，原審依法解除合同并判決華林公司退還購房款1275053元給許大榮是正確的。因利息為該款所產生孳息，故應從付款之日起計至付清款項日止，原審判決該款利息從1999年11月9日起計算不當，應予變更。許大榮上訴請求該款利息從付款之日起計算有理，予以支持。華林公司上訴認為，許大榮逾期付款超過30日，華林公司有權單方終止合同，許大榮已付購房款不予退回的理由不成立，該請求本院不予支持。

造成合同不能繼續履行，過錯責任在華林公司，華林公司應承擔相應的過錯責任。經審查本案的事實，華林公司沒有按期交房，依合同約定，華林公司應從交付日第二天起計算利息，以補償許大榮的損失。據《單位工程竣工驗收證明書》記載，金葉島首期別墅4座B1樓房于1995年6月21日動工興建，而華林公司向原審法院提供的三份報告，均是證實樓房動工興建前的事實，且該事實作為房地產開發企業是可以預料的，華林公司以該三份報告為由，扣除逾期交房180天依據不足。因此，華林公司應從1995年1月1日起至1996年9月9日，以許大榮已付購房款1275053元為基數，按中國人民銀行同期同類貸款利率計付利息給許大榮。許大榮在向原審法院起訴時及原審庭審中，均已提出華林公司應賠償其利息損失，即支付逾期交房的違約金。但原審判決以許大榮沒有請求華林公司支付逾期交房違約金為由，對該款不予處理不當，本院應予糾正。許大榮該上訴請求有理，本院予以支持。[Page]

許大榮因與華林公司因逾期交房的違約金如何抵償購房款等問題未能達成一致意見，導致沒有依約支付第四期購房款給華林公司。根據雙方的《商品房預售合同》之規定，逾期付款超過30天，按合同約定華林公司有權單方終止合同，房產由其全權處理。但依照《最高院司法解釋》第十五條第二款的規定，“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅”。依此規定，華林公司解除權應當在許大榮1997年11月27日提出意見，要求華林公司對B1棟別墅進行修整后一年內，即在1998年11月27日前行使。但華林公司并沒有對許大榮提出的修整意見作出回復，卻在1999年11月9日將房屋另出售給他人，已超過上述司法解釋規定行使解除權的期限，其解除權已消滅。因此，華林公司另行出售給他人的房屋差價應由其自行承擔。原審判決許大榮賠償華林公司另售房屋價差損失611093.70元及利息不當，應予撤銷。許大榮上訴主張華林公司1999年11月9日將房屋另出售給他人，不符合最高院司法解釋有關解除權為一年的規定，華林公司另售房屋的差價應由其自行承擔的理由成立，該主張本院予以采納。

關于華林公司上訴認為，許大榮的違約行為給其造成損失，除應承擔房屋差價外，還應承擔逾期付款的利息損失的問題。由于華林公司擅自將房屋另出售給他人，造成合同不能繼續履行，華林公司應承擔相應的違約責任，現華林公司請求許大榮賠償逾期付款的利息損失缺乏法律依據，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規定，判決如下：

一、 維持汕頭市中級人民法院（2002）汕中法房初字第35號民事判決第一項。

二、 撤銷汕頭市中級人民法院（2002）汕中法房初字第35號民事判決第三、四項。

三、變更汕頭市中級人民法院（2002）汕中法房初字第35號民事判決第二項為：華林公司應于本判決發生法律效力之日起十日內，退還購房款人民幣1275053元及該款利息（利息按中國人民銀行同期同類貸款利率，從許大榮支付的每一筆款項之日起計至還清款項之日止）給許大榮。
四、華林公司應于本判決發生法律效力之日起十日內，支付逾期交房的違約金（該違約金以1275053元為基數，按中國人民銀行同期同類貸款利率，從1995年1月1日計至1996年9月9日）給許大榮。

五、駁回華林公司的訴訟請求。

本案一、二審訴訟費人民幣78523.80元，由華林公司負擔。

判決為終審判決。

審 判 長 陳君惠
審 判 員 萬季明
代理審判員 佘瓊圣

二00三年十月十日
本件與原本核對無異

書 記　員 彭 群
謝彩萍