法公布（2002）第61號

中華人民共和國最高人民法院

民事判決書

　　（2002）民一終字第7號

　　上訴人（原審被告）：合肥東方房地產開發有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山莊。

　　法定代表人：仰融，董事長。

　　委托代理人：宋蘆生，男，漢族，1955年4月21日出生，住安徽省合肥市中市區紅星路135號15幢302號，該公司總經理。

　　委托代理人：李默，北京市創世律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）：江蘇匯鴻國際集團土產進出口股份有限公司，住所地江蘇省南京市白下路91號匯鴻大廈15樓。

　　法定代表人：馬馳，董事長。

　　委托代理人：倪同木，江蘇天豪律師事務所律師。

　　委托代理人：倪明，江蘇天豪律師事務所律師。

　　原審被告：合肥華僑經濟開發公司，住所地安徽省合肥市天長路70號。

　　法定代表人：丁華榮，總經理。

　　原審被告：合肥華華豐畜禽經濟開發有限責任公司，住所地安徽省合肥市合六路291號西郊井崗鋪。

　　法定代表人：崔建望，董事長。

　　委托代理人：丁華榮，男，漢族，1956年8月24日出生，住安徽省合肥市西市區蕪湖路31號515室，該公司董事。

　　上訴人合肥東方房地產開發有限公司（以下簡稱東方公司）為與被上訴人江蘇匯鴻國際集團土產進出口股份有限公司（以下簡稱匯鴻公司）、原審被告合肥華僑經濟開發公司（以下簡稱華僑公司）和合肥華豐畜禽經濟開發有限責任公司（以下簡稱華豐公司）債務轉讓、商品房預售合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院（2001）皖民一初字第02號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　經審理查明：1997年6月6日，東方公司與合肥合利物業發展有限公司（以下簡稱合利公司）簽訂《翠竹園小區整體轉讓協議書》，約定東方公司將小區以 1.5億元人民幣轉讓給合利公司。合利公司根據東方公司的全權委托書組建經營、管理、銷售、財務機構，保證翠竹園項目的交接。移交后小區項目所發生的債權債務由合利公司負責。協議書簽訂之日起，東方公司向合利公司移交土地證、規劃許可證、建筑執照、施工圖紙及相關技術資料、東方公司總經理給合利公司的全權委托書，此外還有東方公司的公章、財務專用章、合同專用章及有關法律文件等。

　　1997年6月24日，東方公司總經理宋蘆生出具《委托書》一份，內容是：根據東方公司業務發展需要，即日起授權丁華榮全權負責經營有關公司業務。該《委托書》上有宋蘆生的簽名和東方公司章。丁華榮時任合利公司副總經理、華僑公司副總經理、華豐公司董事。

　　1997年6月25日，華僑公司向江蘇省土產進出口集團股份有限公司（以下簡稱土產公司）出具蓋有公司章和法定代表人名章的文件一份，內容是：經97年6 月25日土產公司與華僑公司核對往來帳項，截止1996年12月31日華僑公司尚欠土產公司48743616.8元，華僑公司確認上述債務無誤。

　　1997年7月2日，丁華榮用華僑公司的信函紙出具“收條”一張，內容是：今收到東方公司公章、財務專用章、營業執照副本、貸款證。“即日起如發生有關一切問題由我負責全權處理并承擔一切法律責任。”

　　同年7月15日，東方公司致函給合利公司、華僑公司、華豐公司法定代表人丁華俊和合利公司副總經理丁華榮，稱因合利公司沒有履行完畢《翠竹園小區整體轉讓協議書》中約定的有關付款的協議內容，同時獲如合利公司用東方公司印章和土地證在銀行簽訂貸款抵押擔保合同書，因此東方公司決定收回其公司印章并取消對丁華榮的《委托書》。7月19日，華僑公司致函東方公司總經理宋蘆生，稱15日來函收悉，“我方所拿貴公司印章僅為輸土地變更之用，在辦理完土地變更手續后印章完好交還貴司”。但直至1998年10月，東方公司印章仍未收回。

　　1997年12月11日，丁華榮代表東方公司與土產公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》一份，合同約定：土產公司向東方公司預購工程編號為A114、B110、B111、B113、B114、B116棟，建筑面積20155.28平方米的住宅房屋，售價每平方米2425 元，購房款合計48876550元。第3條約定，土產公司以華僑公司出具的“債務確認書”載明的債權中相當于購房款的部分全額充抵其應付的購房款，1元債權充抵1元購房款。合同一經簽訂，土產公司對華僑公司的債權中相當于購房款的部分即轉讓給東方公司。對剩余部分債權土產公司保留對華僑公司的追索權，但此時應視同土產公司已向東方公司全額支付購房款，工方公司應立即向土產公司開具已收到全額購房款的收款收據。東方公司向華僑公司主張債權的時間和方式由雙方另行協商，但不影響東方公司和土產公司雙方的權利義務。東方公司應于1998年7月31日前將房屋交付土產公司，否則除非土產公司同意，土產公司有權隨時解除合同，東方公司向土產公司支付購房款總額10%的違約金。合同解除后，三方的債權債務轉讓關系隨之解除，土產公司有權依華僑公司出具的債務確認書向華僑公司主張債權。該合同蓋有東方公司、華僑公司、土產公司的印章，丁華榮代表東方公司簽名，丁華俊代表華僑公司簽章，張云龍代表土產公司簽名。

　　合同簽訂當天，丁華榮向土產公司出具了其為經辦人并簽字的總計48876549.93元的購房款收據，加蓋了東方公司的財務專用章，但財務主管、記帳、出納、審核各項皆為空白。東方公司沒有收到匯鴻公司實際的購房款。

　　另查明，土產公司于1998年1月更名為江蘇匯鴻國際集團土產進出口股份有限公司。翠竹園小區B區房屋沒有取得《商品房預售許可證》。

　　1998年10月19日，東方公司、華僑公司、華豐公司與匯鴻公司簽訂《協議書》一份，載明：東方公司要求延遲交付匯鴻公司購買的翠竹園住宅小區6棟房屋。由于東方公司不能按期交房構成違約，應于1999年2月28日前支付給匯鴻公司購房款10%的違約金。匯鴻公司同意東方公司在1999年2月28日前向匯鴻公司交付房屋。華僑公司、華豐公司為東方公司延遲履行交房義務提供保證并愿意對東方公司交付房屋及支付違約金承擔連帶責任。合同蓋有東方公司、華僑公司、華豐公司的印章，丁華榮代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家在合同上簽字。

　　再查明，東方公司與合利公司簽訂的《翠竹園小區整體轉讓協議書》，因合利公司的法定代表人丁華俊被舉被涉嫌詐騙被捕，合同沒有得到全部履行。

　　2001年2月28日，匯鴻公司向安徽省高級人民法院起訴，請求被告東方公司、華僑公司、華豐公司履行交付房屋的義務并支付違約金8455643元。

　　一審法院認為：東方公司出具委托書、公章及翠竹園小區的開發資料的真實意思是為辦理翠竹園小區轉讓手續。丁華榮以東方公司名義與匯鴻公司簽訂商品房預售合同，沒有東方公司的追認，丁華榮的行為應屬無權代理行為。但根據《中華人民共和國合同法》第四十九條的規定，行為人沒有代理權、超越代理權或代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。丁華榮以東方公司名義簽訂商品房預售合同時，出具了東方公司的授權委托書、公司公章、財務專用章、營業執照副本和翠竹園小區的相關開發資料，客觀上形成了丁華榮有簽訂商品房預售合同的代理權的表象。盡管東方公司曾函告丁華俊和丁華榮收回其授權委托，丁華俊也回函稱東方公司印章僅為辦理土地使用權變更手續之用，但此函件沒有對外公示，東方公司未能收回其公章，因此匯鴻公司有理由相信丁華榮有代理權。丁華榮代表東方公司與匯鴻公司簽訂商品房預售合同所產生的法律后果應由東方公司承擔。在1998年10月9日的《協議書》中，丁華榮雖然代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家簽字，但系代表合同一方為保證匯鴻公司債權實現所為，不符合雙方代理的特征。華僑公司對其1997年6月25日向匯鴻公司出具的債務確認書當庭表示對其真實性不持異議，因此對華僑公司要求匯鴻公司舉證說明債務形成過程的答辯意見不予支持。由于翠竹園小區B區沒有取得商品房預售許可證，因此根據《中華人民共和國房地產管理法》的規定，匯鴻公司與東方公司簽訂的商品房預售合同中關于B區五幢房屋的預售部分無效。東方公司應履行向匯鴻公司交付A114幢房屋的義務并支付延遲交付的違約金。翠竹園小區A114幢房屋已經出售36套，絕大部分購房戶已經入住，因此東方公司還應向匯鴻公司交付與A114幢已出售房屋面積和樓層相同的房屋。由于合同雙方對不能交付合同約定的房屋的違約責任未作約定，因此對東方公司不能全部交付A114幢房屋的責任問題不予處理。東方公司雖然沒有收到匯鴻公司的購房款，但根據合同約定，匯鴻公司對華僑公司的債權轉移給東方公司并以此購買商品房，東方公司出具了收款收據，證明東方公司同意代華僑公司承擔對匯鴻公司的債務。翠竹園B區五幢房屋的預售被確認無效后，東方公司應按合同約定的價格向匯鴻公司返還購房款。華僑公司、華豐公司應對東方公司未履行交付房屋的義務及東方公司逾期交房的違約金承擔連帶責任。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、《中華人民共和國房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項、《中華人民共和國擔保法》第十八條、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第一條、《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第八條之規定，該院判決：一、匯鴻公司與東方公司、華僑公司簽訂的《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》及《協議書》中關于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的預售部分無效，其余部分有效；二、東方公司于判決生效后30日內向匯鴻公司交付翠竹園小區A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹園小區內面積為1124平方米的房屋（與A114幢已經出售的36套房屋面積相同、樓層相同）；三、東方公司于判決生效后30日內向匯鴻公司交付延遲交房違約金 1040116.4元，華僑公司、華豐公司承擔連帶責任；四、東方公司于判決生效后30日內返還匯鴻公司購房款38475386元；五、駁回匯鴻公司其它訴訟請求。一審案件受理費252288元，由東方公司負擔176601.6元，匯鴻公司負擔50457.6元，華僑公司、華豐公司負擔25228.8元。財產保全費211030元，由東方公司負擔147721元，匯鴻公司負擔42206元，華僑公司、華豐公司負擔21103元。

　　東方公司不服一審判決向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，駁回匯鴻公司的訴訟請求。理由是：1、一審法院關于表見代理的認定是錯誤的。匯鴻公司對丁華榮的代理權未盡必要的審查義務，不能僅憑東方公司總經理開具的授權范圍為“經營”的委托書就認定丁華榮享有代理權。本案名為商品房預售，實為債務轉讓，即由東方公司承擔華僑公司對匯鴻公司的全部近5000萬元的債務，而東方公司營業執照的注冊資金僅為2000萬元，對此公司總經理宋蘆生無權決定。丁華榮的無權代理行為不具有代東方公司承擔華僑公司債務的代理權客觀表象，匯鴻公司完全能夠推斷出丁華榮所獲授權為有限授權，匯鴻公司認定丁華榮為有權代理，在主觀上存在惡意或重大過失。2、合同簽訂過程中存在雙方代理甚至三方代理的行為，違反相關的法律規定。3、B區房屋沒有取得預售許可證，本案合同標的在法律上明顯履行不能，匯鴻公司對此明顯疏忽。4、《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》及《協議書》中俁同當事人之間不平等，東方公司的利益沒有得到保護。東方公司沒有收到預售房款，匯鴻公司與丁華榮竟合謀開具收款收據，其目的就是讓東方公司為華僑公司承擔債務。匯鴻公司長期以來也一直沒有要求東方公司將收款收據更換為正式發票。購房款收據沒有相應的基礎關系支持，不能適用票據無因性理論。丁華榮以東方公司名義對華僑公司承諾擔債務屬自己代理和雙方代理。對此，匯鴻公司應為明知。5、按照房地產管理法第44條和建設部《城市商品房預售管理方法》第十條的規定，商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設，預售合同應報縣級以上人民政府房地產主管部門和土地管理部門登記備案。匯鴻公司回避并違反了法律規定。6、自預售合同簽訂后，即使合同已經延遲履行，匯鴻公司也沒有向東方公司主張過債權。7、對于合同無效，東方公司沒有主觀過錯，亦未因該合同無效造成任何經濟損失，因此東方公司不應承擔任何責任。8、東方公司對于消除丁華榮非法代理權的不良影響已盡勤勉義務，包括去函取消對丁華榮的委托并請求安徽省高級人民法院在1998年8月當庭收繳合利公司持有的東方公司印章。9、《協議書》中載明，華僑公司和華豐公司對東方公司交付房屋及支付違約金承擔連帶責任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔連帶責任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔連帶責任不妥。10、一審法院認定B區房屋的預售行為無效，同時卻判令東方公司返還38475386元的購房款，是將無效合同按有效處理，沒有法律和合同依據。房屋預售合同中約定，如東方公司不能履行交房義務，合同解除后，匯鴻公司仍向華僑公司主張債權。丁華榮開具收款收據時欠缺相應的代理權和民事行為能力。國家稅務局《關于對外商投資企業和外國企業發票管理的暫行規定》第十四條規定：任何單位和個人未經稅務機關批準不得用白條或其他收款憑證代替發票。東方公司是中外合資企業，丁華榮開具收款收據的行為無效。

　　匯鴻公司答辯稱：簽訂合同時，匯鴻公司盡到了合理的審查義務，聘請了律師參與訂立合同。匯鴻公司沒有見過合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區整體轉讓協議書》。東方公司的委托書中沒有限定丁華榮的權限，也沒有及時對外公示撤銷授權或向善意第三方通知情況。認為丁華榮在匯鴻公司簽訂商品房預售合同時是有權代理。請求維持一審判決。

　　丁華榮代理華豐公司、華僑公司發表代理意見稱：華僑公司與土產公司之間債務的形成是十幾年的交易中產生的。華僑公司提出以合利公司收購的翠竹園小區在建房屋以預售的方式沖抵該筆債務，土產公司對合利公民事與東方公司之間的《翠竹園小區整體轉讓協議書》是明知的，在簽訂商品房預售合同時丁華榮向匯鴻公司提供了這份合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區整體轉讓協議書》。合利公司與東方公司之間的賬目已經進行清理。丁華榮應土產公司要求開具的收款收據時匯鴻公司實際上并未付款。

　　本院認為：丁華榮作為合利公司和華僑公司的副總經理，在1997年12月11日代表東方公司與土產公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》時明知東方公司總經理《委托書》的授權目的和范圍，在東方公司已取消對其的委托授權的情況下，卻仍代表東方公司與匯鴻公司簽訂與《翠竹園小區整體轉讓協議書》無關的商品房預售合同，是沒有代理權的行為。《<翠竹園小區>商品房預售（購）合同》的內容本身不是單純的商品房預售，該合同的目的就是為了使匯鴻公司實現其對華僑公司的債權，其實質是華僑公司以東方公司的房屋向匯鴻公司抵償其債務，商品房預售只是以上目的的表現形式。對于以東方公司的房屋抵償華僑公司的債務，丁華榮沒有東方公司任何形式上的授權，匯鴻公司也沒有理由相信丁華榮有代理權。一審法院認定本案中表現代理成立不當。丁華榮身為華僑公司副總經理代理東方公司表示以其房產為華僑公司償債，屬于自己代理的行為，該代理行為不發生法律效力。因此，《<翠竹園小區 >商品房預售（購）合同》第3條關于匯鴻公司付款行為的約定是無效的。一審法院認為丁華榮開具的收款收據表明東方公司同意代華僑公司承擔對匯鴻公司的債務的認定是沒有依據的。丁華榮的簽訂該合同時代理東方公司的行為明顯損害東方公司的權益，匯鴻公司明知丁華榮的身份，在簽訂《<翠竹園小區 >商品房預售（購）合同》時未盡合理的審查義務，存在疏忽和懈怠，對該代理行為無效負有過錯。丁華榮以東方公司名義向匯鴻公司開具收款收據的代理行為，也是不發生法律效力的。匯鴻公司未支付購房款，一審法院認定翠竹園小區B區預售合同因未取得預售許可證而無效，卻判決東方公司向匯鴻公司返還購房款，系適用法律錯誤。綜上，本院對匯鴻公司起訴要求東方公司、華僑公司、華豐公司交付房屋的訴訟請求不予支持，根據《中華人民共和國合同法》第四十八條、第四十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項和第（三）項的規定，判決如下：

　　一、撤銷安徽省高級人民法院（2001）皖民一初字第02號民事判決；

　　二、駁回匯鴻公司的訴訟請求。

　　一審案件受理費252288元，財產保全費211030元，二審案件受理費252288元，均由匯鴻公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審判長 胡仕浩

　　審判員 張雅芬

　　代理審判員 楊興業

　　二○○二年七月三十一日

　　書記員 王冬穎