法公布（2002）第61號

中華人民共和國最高人民法院

民事判決書

　?。?002）民一終字第7號

　　上訴人（原審被告）：合肥東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山莊。

　　法定代表人：仰融，董事長。

　　委托代理人：宋蘆生，男，漢族，1955年4月21日出生，住安徽省合肥市中市區(qū)紅星路135號15幢302號，該公司總經(jīng)理。

　　委托代理人：李默，北京市創(chuàng)世律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：江蘇匯鴻國際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司，住所地江蘇省南京市白下路91號匯鴻大廈15樓。

　　法定代表人：馬馳，董事長。

　　委托代理人：倪同木，江蘇天豪律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：倪明，江蘇天豪律師事務(wù)所律師。

　　原審被告：合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司，住所地安徽省合肥市天長路70號。

　　法定代表人：丁華榮，總經(jīng)理。

　　原審被告：合肥華華豐畜禽經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地安徽省合肥市合六路291號西郊井崗鋪。

　　法定代表人：崔建望，董事長。

　　委托代理人：丁華榮，男，漢族，1956年8月24日出生，住安徽省合肥市西市區(qū)蕪湖路31號515室，該公司董事。

　　上訴人合肥東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東方公司）為與被上訴人江蘇匯鴻國際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司（以下簡稱匯鴻公司）、原審被告合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（以下簡稱華僑公司）和合肥華豐畜禽經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱華豐公司）債務(wù)轉(zhuǎn)讓、商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院（2001）皖民一初字第02號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　經(jīng)審理查明：1997年6月6日，東方公司與合肥合利物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱合利公司）簽訂《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定東方公司將小區(qū)以 1.5億元人民幣轉(zhuǎn)讓給合利公司。合利公司根據(jù)東方公司的全權(quán)委托書組建經(jīng)營、管理、銷售、財務(wù)機(jī)構(gòu)，保證翠竹園項目的交接。移交后小區(qū)項目所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由合利公司負(fù)責(zé)。協(xié)議書簽訂之日起，東方公司向合利公司移交土地證、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照、施工圖紙及相關(guān)技術(shù)資料、東方公司總經(jīng)理給合利公司的全權(quán)委托書，此外還有東方公司的公章、財務(wù)專用章、合同專用章及有關(guān)法律文件等。

　　1997年6月24日，東方公司總經(jīng)理宋蘆生出具《委托書》一份，內(nèi)容是：根據(jù)東方公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，即日起授權(quán)丁華榮全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營有關(guān)公司業(yè)務(wù)。該《委托書》上有宋蘆生的簽名和東方公司章。丁華榮時任合利公司副總經(jīng)理、華僑公司副總經(jīng)理、華豐公司董事。

　　1997年6月25日，華僑公司向江蘇省土產(chǎn)進(jìn)出口集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱土產(chǎn)公司）出具蓋有公司章和法定代表人名章的文件一份，內(nèi)容是：經(jīng)97年6 月25日土產(chǎn)公司與華僑公司核對往來帳項，截止1996年12月31日華僑公司尚欠土產(chǎn)公司48743616.8元，華僑公司確認(rèn)上述債務(wù)無誤。

　　1997年7月2日，丁華榮用華僑公司的信函紙出具“收條”一張，內(nèi)容是：今收到東方公司公章、財務(wù)專用章、營業(yè)執(zhí)照副本、貸款證?！凹慈掌鹑绨l(fā)生有關(guān)一切問題由我負(fù)責(zé)全權(quán)處理并承擔(dān)一切法律責(zé)任?！?/p>

　　同年7月15日，東方公司致函給合利公司、華僑公司、華豐公司法定代表人丁華俊和合利公司副總經(jīng)理丁華榮，稱因合利公司沒有履行完畢《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中約定的有關(guān)付款的協(xié)議內(nèi)容，同時獲如合利公司用東方公司印章和土地證在銀行簽訂貸款抵押擔(dān)保合同書，因此東方公司決定收回其公司印章并取消對丁華榮的《委托書》。7月19日，華僑公司致函東方公司總經(jīng)理宋蘆生，稱15日來函收悉，“我方所拿貴公司印章僅為輸土地變更之用，在辦理完土地變更手續(xù)后印章完好交還貴司”。但直至1998年10月，東方公司印章仍未收回。

　　1997年12月11日，丁華榮代表東方公司與土產(chǎn)公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》一份，合同約定：土產(chǎn)公司向東方公司預(yù)購工程編號為A114、B110、B111、B113、B114、B116棟，建筑面積20155.28平方米的住宅房屋，售價每平方米2425 元，購房款合計48876550元。第3條約定，土產(chǎn)公司以華僑公司出具的“債務(wù)確認(rèn)書”載明的債權(quán)中相當(dāng)于購房款的部分全額充抵其應(yīng)付的購房款，1元債權(quán)充抵1元購房款。合同一經(jīng)簽訂，土產(chǎn)公司對華僑公司的債權(quán)中相當(dāng)于購房款的部分即轉(zhuǎn)讓給東方公司。對剩余部分債權(quán)土產(chǎn)公司保留對華僑公司的追索權(quán)，但此時應(yīng)視同土產(chǎn)公司已向東方公司全額支付購房款，工方公司應(yīng)立即向土產(chǎn)公司開具已收到全額購房款的收款收據(jù)。東方公司向華僑公司主張債權(quán)的時間和方式由雙方另行協(xié)商，但不影響東方公司和土產(chǎn)公司雙方的權(quán)利義務(wù)。東方公司應(yīng)于1998年7月31日前將房屋交付土產(chǎn)公司，否則除非土產(chǎn)公司同意，土產(chǎn)公司有權(quán)隨時解除合同，東方公司向土產(chǎn)公司支付購房款總額10%的違約金。合同解除后，三方的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓關(guān)系隨之解除，土產(chǎn)公司有權(quán)依華僑公司出具的債務(wù)確認(rèn)書向華僑公司主張債權(quán)。該合同蓋有東方公司、華僑公司、土產(chǎn)公司的印章，丁華榮代表東方公司簽名，丁華俊代表華僑公司簽章，張云龍代表土產(chǎn)公司簽名。

　　合同簽訂當(dāng)天，丁華榮向土產(chǎn)公司出具了其為經(jīng)辦人并簽字的總計48876549.93元的購房款收據(jù)，加蓋了東方公司的財務(wù)專用章，但財務(wù)主管、記帳、出納、審核各項皆為空白。東方公司沒有收到匯鴻公司實際的購房款。

　　另查明，土產(chǎn)公司于1998年1月更名為江蘇匯鴻國際集團(tuán)土產(chǎn)進(jìn)出口股份有限公司。翠竹園小區(qū)B區(qū)房屋沒有取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　1998年10月19日，東方公司、華僑公司、華豐公司與匯鴻公司簽訂《協(xié)議書》一份，載明：東方公司要求延遲交付匯鴻公司購買的翠竹園住宅小區(qū)6棟房屋。由于東方公司不能按期交房構(gòu)成違約，應(yīng)于1999年2月28日前支付給匯鴻公司購房款10%的違約金。匯鴻公司同意東方公司在1999年2月28日前向匯鴻公司交付房屋。華僑公司、華豐公司為東方公司延遲履行交房義務(wù)提供保證并愿意對東方公司交付房屋及支付違約金承擔(dān)連帶責(zé)任。合同蓋有東方公司、華僑公司、華豐公司的印章，丁華榮代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家在合同上簽字。

　　再查明，東方公司與合利公司簽訂的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，因合利公司的法定代表人丁華俊被舉被涉嫌詐騙被捕，合同沒有得到全部履行。

　　2001年2月28日，匯鴻公司向安徽省高級人民法院起訴，請求被告東方公司、華僑公司、華豐公司履行交付房屋的義務(wù)并支付違約金8455643元。

　　一審法院認(rèn)為：東方公司出具委托書、公章及翠竹園小區(qū)的開發(fā)資料的真實意思是為辦理翠竹園小區(qū)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。丁華榮以東方公司名義與匯鴻公司簽訂商品房預(yù)售合同，沒有東方公司的追認(rèn)，丁華榮的行為應(yīng)屬無權(quán)代理行為。但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條的規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。丁華榮以東方公司名義簽訂商品房預(yù)售合同時，出具了東方公司的授權(quán)委托書、公司公章、財務(wù)專用章、營業(yè)執(zhí)照副本和翠竹園小區(qū)的相關(guān)開發(fā)資料，客觀上形成了丁華榮有簽訂商品房預(yù)售合同的代理權(quán)的表象。盡管東方公司曾函告丁華俊和丁華榮收回其授權(quán)委托，丁華俊也回函稱東方公司印章僅為辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)之用，但此函件沒有對外公示，東方公司未能收回其公章，因此匯鴻公司有理由相信丁華榮有代理權(quán)。丁華榮代表東方公司與匯鴻公司簽訂商品房預(yù)售合同所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由東方公司承擔(dān)。在1998年10月9日的《協(xié)議書》中，丁華榮雖然代表東方公司、華僑公司、華豐公司三家簽字，但系代表合同一方為保證匯鴻公司債權(quán)實現(xiàn)所為，不符合雙方代理的特征。華僑公司對其1997年6月25日向匯鴻公司出具的債務(wù)確認(rèn)書當(dāng)庭表示對其真實性不持異議，因此對華僑公司要求匯鴻公司舉證說明債務(wù)形成過程的答辯意見不予支持。由于翠竹園小區(qū)B區(qū)沒有取得商品房預(yù)售許可證，因此根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，匯鴻公司與東方公司簽訂的商品房預(yù)售合同中關(guān)于B區(qū)五幢房屋的預(yù)售部分無效。東方公司應(yīng)履行向匯鴻公司交付A114幢房屋的義務(wù)并支付延遲交付的違約金。翠竹園小區(qū)A114幢房屋已經(jīng)出售36套，絕大部分購房戶已經(jīng)入住，因此東方公司還應(yīng)向匯鴻公司交付與A114幢已出售房屋面積和樓層相同的房屋。由于合同雙方對不能交付合同約定的房屋的違約責(zé)任未作約定，因此對東方公司不能全部交付A114幢房屋的責(zé)任問題不予處理。東方公司雖然沒有收到匯鴻公司的購房款，但根據(jù)合同約定，匯鴻公司對華僑公司的債權(quán)轉(zhuǎn)移給東方公司并以此購買商品房，東方公司出具了收款收據(jù)，證明東方公司同意代華僑公司承擔(dān)對匯鴻公司的債務(wù)。翠竹園B區(qū)五幢房屋的預(yù)售被確認(rèn)無效后，東方公司應(yīng)按合同約定的價格向匯鴻公司返還購房款。華僑公司、華豐公司應(yīng)對東方公司未履行交付房屋的義務(wù)及東方公司逾期交房的違約金承擔(dān)連帶責(zé)任。依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款第（四）項、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第一條、《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，該院判決：一、匯鴻公司與東方公司、華僑公司簽訂的《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》及《協(xié)議書》中關(guān)于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的預(yù)售部分無效，其余部分有效；二、東方公司于判決生效后30日內(nèi)向匯鴻公司交付翠竹園小區(qū)A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹園小區(qū)內(nèi)面積為1124平方米的房屋（與A114幢已經(jīng)出售的36套房屋面積相同、樓層相同）；三、東方公司于判決生效后30日內(nèi)向匯鴻公司交付延遲交房違約金 1040116.4元，華僑公司、華豐公司承擔(dān)連帶責(zé)任；四、東方公司于判決生效后30日內(nèi)返還匯鴻公司購房款38475386元；五、駁回匯鴻公司其它訴訟請求。一審案件受理費252288元，由東方公司負(fù)擔(dān)176601.6元，匯鴻公司負(fù)擔(dān)50457.6元，華僑公司、華豐公司負(fù)擔(dān)25228.8元。財產(chǎn)保全費211030元，由東方公司負(fù)擔(dān)147721元，匯鴻公司負(fù)擔(dān)42206元，華僑公司、華豐公司負(fù)擔(dān)21103元。

　　東方公司不服一審判決向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，駁回匯鴻公司的訴訟請求。理由是：1、一審法院關(guān)于表見代理的認(rèn)定是錯誤的。匯鴻公司對丁華榮的代理權(quán)未盡必要的審查義務(wù)，不能僅憑東方公司總經(jīng)理開具的授權(quán)范圍為“經(jīng)營”的委托書就認(rèn)定丁華榮享有代理權(quán)。本案名為商品房預(yù)售，實為債務(wù)轉(zhuǎn)讓，即由東方公司承擔(dān)華僑公司對匯鴻公司的全部近5000萬元的債務(wù)，而東方公司營業(yè)執(zhí)照的注冊資金僅為2000萬元，對此公司總經(jīng)理宋蘆生無權(quán)決定。丁華榮的無權(quán)代理行為不具有代東方公司承擔(dān)華僑公司債務(wù)的代理權(quán)客觀表象，匯鴻公司完全能夠推斷出丁華榮所獲授權(quán)為有限授權(quán)，匯鴻公司認(rèn)定丁華榮為有權(quán)代理，在主觀上存在惡意或重大過失。2、合同簽訂過程中存在雙方代理甚至三方代理的行為，違反相關(guān)的法律規(guī)定。3、B區(qū)房屋沒有取得預(yù)售許可證，本案合同標(biāo)的在法律上明顯履行不能，匯鴻公司對此明顯疏忽。4、《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》及《協(xié)議書》中俁同當(dāng)事人之間不平等，東方公司的利益沒有得到保護(hù)。東方公司沒有收到預(yù)售房款，匯鴻公司與丁華榮竟合謀開具收款收據(jù)，其目的就是讓東方公司為華僑公司承擔(dān)債務(wù)。匯鴻公司長期以來也一直沒有要求東方公司將收款收據(jù)更換為正式發(fā)票。購房款收據(jù)沒有相應(yīng)的基礎(chǔ)關(guān)系支持，不能適用票據(jù)無因性理論。丁華榮以東方公司名義對華僑公司承諾擔(dān)債務(wù)屬自己代理和雙方代理。對此，匯鴻公司應(yīng)為明知。5、按照房地產(chǎn)管理法第44條和建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理方法》第十條的規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，預(yù)售合同應(yīng)報縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門和土地管理部門登記備案。匯鴻公司回避并違反了法律規(guī)定。6、自預(yù)售合同簽訂后，即使合同已經(jīng)延遲履行，匯鴻公司也沒有向東方公司主張過債權(quán)。7、對于合同無效，東方公司沒有主觀過錯，亦未因該合同無效造成任何經(jīng)濟(jì)損失，因此東方公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。8、東方公司對于消除丁華榮非法代理權(quán)的不良影響已盡勤勉義務(wù)，包括去函取消對丁華榮的委托并請求安徽省高級人民法院在1998年8月當(dāng)庭收繳合利公司持有的東方公司印章。9、《協(xié)議書》中載明，華僑公司和華豐公司對東方公司交付房屋及支付違約金承擔(dān)連帶責(zé)任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔(dān)連帶責(zé)任，一審法院僅讓華僑公司、華豐公司就違約金承擔(dān)連帶責(zé)任不妥。10、一審法院認(rèn)定B區(qū)房屋的預(yù)售行為無效，同時卻判令東方公司返還38475386元的購房款，是將無效合同按有效處理，沒有法律和合同依據(jù)。房屋預(yù)售合同中約定，如東方公司不能履行交房義務(wù)，合同解除后，匯鴻公司仍向華僑公司主張債權(quán)。丁華榮開具收款收據(jù)時欠缺相應(yīng)的代理權(quán)和民事行為能力。國家稅務(wù)局《關(guān)于對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)發(fā)票管理的暫行規(guī)定》第十四條規(guī)定：任何單位和個人未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不得用白條或其他收款憑證代替發(fā)票。東方公司是中外合資企業(yè)，丁華榮開具收款收據(jù)的行為無效。

　　匯鴻公司答辯稱：簽訂合同時，匯鴻公司盡到了合理的審查義務(wù)，聘請了律師參與訂立合同。匯鴻公司沒有見過合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。東方公司的委托書中沒有限定丁華榮的權(quán)限，也沒有及時對外公示撤銷授權(quán)或向善意第三方通知情況。認(rèn)為丁華榮在匯鴻公司簽訂商品房預(yù)售合同時是有權(quán)代理。請求維持一審判決。

　　丁華榮代理華豐公司、華僑公司發(fā)表代理意見稱：華僑公司與土產(chǎn)公司之間債務(wù)的形成是十幾年的交易中產(chǎn)生的。華僑公司提出以合利公司收購的翠竹園小區(qū)在建房屋以預(yù)售的方式?jīng)_抵該筆債務(wù)，土產(chǎn)公司對合利公民事與東方公司之間的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是明知的，在簽訂商品房預(yù)售合同時丁華榮向匯鴻公司提供了這份合利公司與東方公司之間的《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。合利公司與東方公司之間的賬目已經(jīng)進(jìn)行清理。丁華榮應(yīng)土產(chǎn)公司要求開具的收款收據(jù)時匯鴻公司實際上并未付款。

　　本院認(rèn)為：丁華榮作為合利公司和華僑公司的副總經(jīng)理，在1997年12月11日代表東方公司與土產(chǎn)公司、華僑公司簽訂《<翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》時明知東方公司總經(jīng)理《委托書》的授權(quán)目的和范圍，在東方公司已取消對其的委托授權(quán)的情況下，卻仍代表東方公司與匯鴻公司簽訂與《翠竹園小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無關(guān)的商品房預(yù)售合同，是沒有代理權(quán)的行為?！?翠竹園小區(qū)>商品房預(yù)售（購）合同》的內(nèi)容本身不是單純的商品房預(yù)售，該合同的目的就是為了使匯鴻公司實現(xiàn)其對華僑公司的債權(quán)，其實質(zhì)是華僑公司以東方公司的房屋向匯鴻公司抵償其債務(wù)，商品房預(yù)售只是以上目的的表現(xiàn)形式。對于以東方公司的房屋抵償華僑公司的債務(wù)，丁華榮沒有東方公司任何形式上的授權(quán)，匯鴻公司也沒有理由相信丁華榮有代理權(quán)。一審法院認(rèn)定本案中表現(xiàn)代理成立不當(dāng)。丁華榮身為華僑公司副總經(jīng)理代理東方公司表示以其房產(chǎn)為華僑公司償債，屬于自己代理的行為，該代理行為不發(fā)生法律效力。因此，《<翠竹園小區(qū) >商品房預(yù)售（購）合同》第3條關(guān)于匯鴻公司付款行為的約定是無效的。一審法院認(rèn)為丁華榮開具的收款收據(jù)表明東方公司同意代華僑公司承擔(dān)對匯鴻公司的債務(wù)的認(rèn)定是沒有依據(jù)的。丁華榮的簽訂該合同時代理東方公司的行為明顯損害東方公司的權(quán)益，匯鴻公司明知丁華榮的身份，在簽訂《<翠竹園小區(qū) >商品房預(yù)售（購）合同》時未盡合理的審查義務(wù)，存在疏忽和懈怠，對該代理行為無效負(fù)有過錯。丁華榮以東方公司名義向匯鴻公司開具收款收據(jù)的代理行為，也是不發(fā)生法律效力的。匯鴻公司未支付購房款，一審法院認(rèn)定翠竹園小區(qū)B區(qū)預(yù)售合同因未取得預(yù)售許可證而無效，卻判決東方公司向匯鴻公司返還購房款，系適用法律錯誤。綜上，本院對匯鴻公司起訴要求東方公司、華僑公司、華豐公司交付房屋的訴訟請求不予支持，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條、第四十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項和第（三）項的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷安徽省高級人民法院（2001）皖民一初字第02號民事判決；

　　二、駁回匯鴻公司的訴訟請求。

　　一審案件受理費252288元，財產(chǎn)保全費211030元，二審案件受理費252288元，均由匯鴻公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審判長 胡仕浩

　　審判員 張雅芬

　　代理審判員 楊興業(yè)

　　二○○二年七月三十一日

　　書記員 王冬穎