廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第629號

　　上訴人（原審被告）佛山市城區永成物業管理發展公司。住所地：佛山市體育路體育三街2號3樓。

　　法定代表人楊燕萍，經理。

　　委托代理人張秋、楊紅，廣東南嶺律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）佛山市廣豐金屬再生有限公司。住所地：佛山市衛國路83號301室。

　　法定代表人陳秀洪，經理。

　　委托代理人周嵐，廣東古今來律師事務所律師。

　　上訴人佛山市城區永成物業管理發展公司因租賃合同糾紛一案，不服原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第222號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決查明：1995年11月28日，原、被告簽訂《投資保本分紅租賃合同》，約定投資興建鋪位（地下為倉庫、上層為鋪位及天臺的二層建筑），建成后上層1個鋪位1個天臺及下層1個倉庫由原告自用，其余由被告租用，被告以保本分紅的形式投資約300萬元整，按月2%分紅，原告的盈虧與被告無關，原告將地下39個倉庫共1746平方米、上層39間鋪位共1746平方米及鋪位頂上天臺租給被告使用，期限由1995年11月28日起共18年，租金自原告移交鋪位給被告驗收后60天起計算，租金當月結算，與紅利及本金相抵，直到還清投資款后原告才能收取租金。合同簽訂后，原告于1996年8月16日建成鋪位并經過驗收合格后交付被告使用。1997年4月9日，雙方簽訂了《補充協議》，約定通道擴大2米給被告使用，擴大面積按每平方米3.5元計租，每月租金合共 1533.11元，按合同約定，至2001年1月18日止，原告已以租金抵扣方式全部償還了被告投資本息。被告實際并無支付任何租金給原告。另查明：本案訟爭房屋（鋪位）用地座落于南海市羅村鎮佛羅公路邊，面積18.15畝，是農村集體所有的土地，己經依法轉為建設用地。該土地原是佛山市石灣區多用物資再生企業公司于1994年4月25日簽訂《有償使用土地合約》向南海市羅村鎮街邊經濟聯合社（以下稱街邊經聯社）租賃的，雙方約定租地投資興建鋪位等建筑。后被告于1994年11月3日承接了物資再生公司在《有償使用土地合約》中的權利義務，并與原告繼續履行該合同。訟爭房屋建成后，于1997年9月經過有關行政主管部門核準以街邊外聯社的名義領取了房屋所有權證（產權證中，所有權人后用括號加注了原告之名），產權證實際由原告持有。1999年6月1日，原告立具了欠條給街邊經聯社，確認欠街邊經聯社1996年的場地租金146000元及滯納金14500元，1997年至1999年4月的場地租金共 411480元。后由于原告未能及時支付土地使用費，街邊經聯社于2002年1月22日向法院起訴要求原告支付土地租金。

　　原審判決認為：《投資保本分紅租賃合同》包含了租賃及借款兩個法律關系，就租賃合同關系而言，雙方是自愿成立的，雖然原告利用農村集體土地興建房屋（鋪位）出租，并沒有合法取得土地使用權，也沒有取得房屋的所有權，甚至未按合同約定取得街邊經聯社的書面同意并辦理公證；但所建的房屋已領取了房屋所有權證并由原告持有，且被告已經根據合同約定實際使用了房屋并一直占有、管理房屋，而街邊經聯社對此并沒有提出異議，相反只是繼續向原告主張房屋的土地租金；另外，雙方在租賃合同關系中并沒有違反法律或行政法規禁止性的規定，因此，可以確認雙方的租賃合同關系合法有效。對于該租賃合同，雙方均應當履行。被告使用訟爭房屋后，除以投資及分紅抵扣租金外，實際并無支付租金給原告，實際所拖欠的租金已經超過一年，已構成根本違約，且并無履行的誠意，故原告請求解除合同，理應支持。原告對訟爭房屋雖然沒有合法所有權，但原告是房屋的實際投資者，而作為土地所有人及房屋所有人的街邊經聯社也只是向原告追討租金，對原告擁有訟爭房屋的管理權并沒有異議，故被告應當將訟爭房屋移交原告管業。就雙方簽訂的《補充協議》而言，是附屬于房屋租賃合同的場地租賃合同，也應予以解除。至于《投資保本分紅租賃合同》中的（投資分紅）借款關系以及原告與街邊經聯社的關系屬另一法律關系，本案不作處理。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第（四）項、第二百一十二條。以及最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）的有關規定，判決：一、解除原告佛山市廣豐金屬再生有限公司與被告佛山市城區永成物業管理發展公司關于座落于南海市羅村鎮佛羅公路邊地下39個倉庫、上層39間鋪位及鋪位頂上天臺的租賃合同關系以及雙方于1997年4月9日簽訂的《補充協議》，二、被告應于本判決發生法律效力之日起二十日內將上述鋪位、倉庫等建筑移交原告。案件受理費100元，由被告負擔。

　　宣判后，佛山市城區永成物業管理發展公司不服，向本院上訴稱：一、原判決認定事實不清，證據不足。原判決認定：“所建房屋已領取了房屋所有權證并由原告（即被上訴人）持有”，“雙方在租賃合同關系中并沒有違反法律或行政法規禁止性的規定，因此，可以確認雙方的租賃合同關系合法有效”，“原告是房屋的實際投資者”。事實上，被上訴人（原審原告）是采取了違法的手段而取得了房屋所有權證，上訴人與被上訴人的租賃合同關系是無效的，且上訴人（原審被告）是房屋的實際投資者，原判決對事實的認定缺乏證據的支持。二、原判決適用法律錯誤。原判決適用《中華人民共和國合同法》及《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋》。而上訴人與被上訴人簽訂《投資保本分紅租賃合同》的時間為I995年11月28日。因此，本案不適用新的合同法，三、原判決違反法定程序。在原審中，被上訴人（原審原告）既沒有對證據《房屋所有權證》舉證，上訴人（原本原告）也沒有對該證據（房屋所有權證）質證，而原審法院違反法定程序直接采信了該證據。四、被上訴人作為本案的原告提起訴訟，其主體資格不適格。從一審法院查明的事實可知，上訴人與被上訴人于1995年11月28日簽訂的《投資保本分紅租賃合同》中約定投資興建的鋪位用地座落于南海市羅村鎮佛羅公路邊，面積是18.15畝，是利用農村集體土地興建鋪位，該土地的土地使用權人是街邊經聯社，房屋所有權證中的所有權人也是街邊經聯社，從法律上來說，被上訴人對本案訟爭的鋪位既無土地使用權也無房屋所有權，土地使用權人及房屋所有權人均是街邊經聯社，街邊經聯社至今沒有授權給被上訴人就本案訴爭鋪位提起訴訟，因此，上訴人認為，根據我國法律規定，被上訴人對本案訟爭鋪位不享有所有權，被上訴人在本案中依法不能作為原告提起訴訟，不具備要求上訴人向其返還訟爭鋪位的訴權，也就是說，被上訴人主體資格不適格，其不享有訴權，法院應依法駁回其起訴。五、上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》依法無效，一審法院認定上訴人與被上訴人于1995年11月28日簽訂的合同合法有效，其理由是合同系雙方自愿簽訂，雙方在租賃合同關系中沒有違反法律或行政法規禁止性的規定，而被上訴人實際持有房屋所有權證，因此確認雙方的租賃合同關系合法有效。上訴人認為，一審法院上述認定是錯誤的。如前所述，被上訴人不是本案訟爭鋪位的土地使用權人及房屋所有權人，其對訟爭鋪位不享有權益，無權處分該鋪位，根據我國《民法通則》的規定，只有財產所有權人才對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利，在本案中，訴爭鋪位的合法權利人是街邊經聯社，其并未授權給被上訴人將訟爭鋪位出租給上訴人，因此，被上訴人無權將產權不屬于自己的鋪位出租，其與上訴人于1995年11月28日簽訂的合同因被上訴人主體不適格而導致合同無效，另外，雙方簽訂的合同明確約定，被上訴人必須取得土地原產權人（即街邊經聯社）書面同意轉租給上訴人，可由上訴人再轉租的物業管理經營權，并約定該合同經雙方簽字公證之日起生效。而在本案中，該租賃合同未取得街邊經聯社的書面同意，從這方面來看，該合同亦是無效的。上訴人認為，造成合同無效的原因是被上訴人不具備簽訂租賃合同的主體資質，又未取得街邊管理區經聯社的書面授權，被上訴人在本案中是有過錯的，根據我國《合同法》之規定，合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。因此，被上訴人應就其過錯賠償上訴人因合同無效造成的損失，一審法院認定租賃合同合法有效是缺乏事實依據和法律依據的。綜上所述，上訴人認為，被上訴人主體資格不適格，租賃合同依法無效，一審法院認定事實不清，判決錯誤，懇請二審法院支持上訴人的上訴請求，維護上訴人的合法權益。判令：一、依法改判上訴人與被上訴人于1995年11月28日簽訂的《投資保本分紅租賃合同》無效：二、或者依法裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重新審判，三、依法判決由被上訴人承擔本案一、二審全部訴訟費用。

　　上訴人在上訴期間，沒有提供新的證據。

　　被上訴人口頭答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。

　　被上訴人在二審期間沒有提供新的證據。

　　上訴人對原審認定其已償還了本息有異議，認為被上訴人根本無資格收取租金。對原審查明街邊經聯社起訴土地租金事實表示不知原審法院如何查明的，也與本案無關。對原審判決確認的其他事實，雙方當事人均無異議，本院予以確認。

　　本院認為：訟爭鋪位（包括倉庫、天臺）由被上訴人租地投資興建，以土地所有權人街邊經聯社名義領取房屋所有權證，并根據合同約定由被上訴人行使使用權，被上訴人出租訟爭鋪位給上訴人使用，并無違反法律或行政法規的禁止性規定，其租賃關系有效。上訴人與被上訴人簽訂的《投資保本分紅租賃合同》雖約定由上訴人提供300萬元用于鋪位建設，但上訴人不是實際投資人，也不負擔投資的盈虧，上訴人該投資款應認為是非法借貸，因此《投資保本分紅租賃合同》中有關投資保本分紅的條款為無效條款。由于雙方之間的租賃關系有效，而且上訴人實際使用了訟爭鋪位，上訴人應按約定向被上訴人繳交租金；雙方之間借貸關系無效，被上訴人應向上訴人返還300萬元，并按銀行同期貸款利率計算利息給上訴人。上訴人未按有效的租賃關系向被上訴人繳交租金，被上訴人起訴要求解除《投資保本分紅租賃合同》，其請求中涉及解除合同租賃關系部分條款有理，應予支持。被上訴人未要求對非法借貸款項本息與租金一并處理，因此本院不予處理。上訴人僅要求歸還非法借貸款項本息而不支付租金，其請求不合理，不予支持。上訴人與鋪位產權人街邊經聯社之間并無直接的經濟關系，其只是與被上訴人之間存在租賃和借款關系。上訴人上訴認為被上訴人沒有鋪位處分權，不是適格主體，所簽訂的《投資保本分紅租賃合同》無效，其認為租賃關系無效的理由不能成立，不予支持。而《投資保本分紅租賃合同》所附生效條件如公證、產權人書面同意等，因合同實際履行而發生變更，不影響合同效力，上訴人提出合同未生效的意見也沒有依據，不予采納。至于原審法院在處理中，部分證據沒有經過質證而予以采納，違反法律程序，應予糾正。其沒有確定《投資保本分紅租賃合同》整體及部分條款的效力就解除該合同，其處理結果也不正確，應予糾正。由于被上訴人擁有訟爭鋪位合法的使用權，原審判決判令上訴人向被上訴人移交訟爭鋪位并無不妥，該判項應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規定，判決如下：

　　一、維持原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第222號民事判決第三項；

　　二、上訴人佛山市城區永成物業管理發展公司與被上訴人佛山市廣豐金屬再生有限公司簽訂的《投資保本分紅租賃合同》中投資保本分紅條款為無效條款。

　　三、變更原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第222號民事判決第一項為：解除上訴人佛山市城區永成物業管理發展公司與被上訴人佛山市廣豐金屬再生有限公司于1995年11月28日簽訂的《投資保本分紅租賃合同》中租賃合同條款及雙方于1997年4月9日簽訂的《補充協議》。

　　二審案件受理費100元，由上訴人佛山市城區永成物業管理發展公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年四月十七日

　　書 記 員 胡 劍