廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民一終字第4號

　　上訴人（原審被告）佛山市石灣區雅圖酒店工程公司，住所：佛山市禪城區江灣一路一號二樓。

　　法定代表人龐禮河，總經理。

　　委托代理人龐禮沛，1950年4月29日出生，漢族，住所：佛山市上沙中街73號302房。

　　委托代理人陳鑠鴻，廣東經緯法律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）佛山市禪城區張槎鎮弼唐村弼東股份經濟合作社，住所：佛山市禪城區張槎鎮弼唐村。

　　法定代表人龐甜昶，董事長。

　　委托代理人湯燕南，廣東源浩律師事務所律師。

　　上訴人佛山市石灣區雅圖酒店工程公司因與被上訴人佛山市禪城區張槎鎮弼唐村弼東股份經濟合作社租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛石法民一初字第7號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決查明：2000年12月28日，原、被告簽訂租賃合同書，約定被告向原告承租德高酒店舊址的商業大樓，租賃期從2000年12月20日至2011 年2月28日，其中2001年3月1日至2005年2月28日每月租金20000元，被告在每月20日前交清當月租金，逾期交款，按欠款額每月加收 0.5%滯納金，被告連續拖欠租金超過兩個月，原告有權終止合同，被告承擔違約責任。被告從使用涉訟房屋期間的2002年5月份起開始拖欠租金。

　　原審判決認為：在被告抗辯的情形下，原告未提供涉訟房屋已經過竣工驗收、消防驗收的證據，此種情形應認定涉訟房屋未經過竣工驗收、消防驗收。《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規定，建筑工程經竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《中華人民共和國消防法》第十條也規定，需經驗收而未經消防驗收的房屋不得投入使用。原、被告租賃的房屋為商業用房，屬依法應經過竣工、消防驗收的房屋。原、被告租賃未經竣工、消防驗收的房屋，違反了法律的強制性規定，其租賃關系無效。但考慮到涉訟房屋是原告財產，被告已實際使用了原告出租的房屋，被告使用了原告的財產謀利，造成原告的損失，被告應比照合同約定的租金賠償原告損失。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條的規定，判決：一、原、被告的房屋租賃合同無效；二、被告在本判決生效之日起十日內將涉訟房屋返還原告；三、被告在本判決生效之日起十日內給付原告賠償款120000元。

　　上訴人佛山市石灣區雅圖酒店工程公司上訴稱：2002年11月17日，被上訴人以上訴人拖欠租金為由，向原佛山市石灣區人民法院起訴，要求上訴人向其支付租金人民幣120000元。該案經審理，佛山市禪城區人民法院認為，上訴人與被上訴人之間所簽訂的房屋租賃合同無效，上訴人應將涉訟房屋返還給被上訴人，但同時又判決，上訴人向被上訴人賠償人民幣120000元。上訴人認為，依照《中華人民共和國合同法》有關規定，合同無效的，合同當事人應互負返還責任，上訴人應將涉訟房屋交還給被上訴人，而被上訴人也應該將收取上訴人的房屋租金返還給上訴人。一審法院在確認被上訴人已經收取上訴人大量租金的情況下，不僅對被上訴人基于無效合同收取上訴人租金的事實不聞不問，更在沒有任何事實證據、被上訴人也沒有提出訴訟請求的條件下，依被上訴人提出的租金訴求，判決上訴人向被上訴人支付賠償金120000元。一審判決無視事實，刻意違背法律，判決結果極其不公，嚴重損害了上訴人的合法權益。補充說明的是，原審法院既然認定租賃合同無效，被上訴人就應喪失依合同收取租金的合約基礎，由于租賃標的物沒有房產證，沒有竣工驗收、消防驗收，租賃標的物違法，被上訴人應喪失根據財產所有權進行收益的根據。而租賃合同無效，主要原因是由于被上訴人隱瞞建筑物客觀情況造成的，被上訴人負有全部過失責任。對于損害賠償問題，被上訴人對建筑物沒有合法權益的存在，其法律結果必然是沒有損害結果的發生，且被上訴人并沒有提出損害賠償的請求，原審法院逕行判決違反訴訟原則。且原審法院認定上訴人使用被上訴人出租的房屋，但沒有認定被上訴人已經收取上訴人租金的實際情況，對無效合同的實際履行情況沒有全面審查，是認定事實不清。且原審法院適用法律不當，沒有判決被上訴人將已收取的租金返還給上訴人。

　　被上訴人佛山市禪城區張槎鎮弼唐村弼東股份經濟合作社答辯稱：1、從上訴人提出的上訴請求可以看出，上訴人至今未返還房屋給被上訴人；2、本案的訟爭房屋經過了竣工驗收和消防驗收；3、關于原審法院認定合同無效的問題，若法院認定無效，則實際使用人應當支付使用費，并且使用費應當按照合同約定的價款進行計算。這里可引用一下廣東省高級人民法院2001年10月30日的（2001）粵高法發42號文件中的第21條作參考，原審法院在認定租賃合同無效的情況下，比照合同的約定所作出的判決是符合法律規定的；4、雙方簽訂的租賃合同第7條約定，若上訴人認為租賃合同無效致使其無法達到租賃目的，可以向被上訴人提出，但其并沒有提出，而是采用拖欠租金的行為，并且始終占有上訴人財產。綜上所述，被上訴人認為應當駁回上訴人的上訴請求。

　　被上訴人在二審期間，提供訟爭房屋的竣工驗收和消防驗收的證明文件材料作為新證據。

　　經質證，上訴人對其與本案的關聯性有異議，認為有關資料不能反映是涉訟房屋。

　　經審查，被上訴人提供的證據關聯性無法證實，本院不予采信。

　　雙方當事人對原審認定的事實沒有異議，但上訴人認為原審認定事實不完整。對原審查明的事實，本院予以確認。

　　本院認為：被上訴人雖擁有訟爭房屋范圍內的土地使用權，但其出租沒有經過竣工驗收、消防驗收，也沒有辦理房地產權證的房屋給上訴人使用，違反有關法律的禁止性規定，其與上訴人之間簽訂的出租房屋合同無效。合同無效，根據有關法律規定，雙方當事人應互負返還責任，即上訴人應返還其現在使用的房屋給被上訴人。由于被上訴人實際使用了被上訴人提供的雖未驗收但權屬合法的房屋，上訴人對房屋的使用并因此而取得的收益是無法返還的（亦即被上訴人的損失），因此上訴人應當向上訴人支付相應的使用費（使用費的標準可參照房屋租賃合同標準確定），原審判決將上訴人對房屋的使用處理為被上訴人的損失，并判令上訴人支付拖欠的使用費，并無不當，因此應予維持。上訴人上訴認為根據無效合同互相返還的法律規定，被上訴人應返還其已支付的租金，其上訴理由不充足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案二審案件受理費4412元，由上訴人佛山市石灣區雅圖酒店工程公司承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 張 雪 潔

　　二○○四年一月十二日

　　書 記 員 邱 雪 碧