廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004） 佛中法民五終字第1284號

　　上訴人（原審被告）：佛山市三水千葉花園房地產有限公司，住所：佛山市三水區西南街道廣海西路森林公園內。

　　法定代表人：李朗輝，董事長。

　　委托代理人：何浩然，廣東務正律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：三水市廣海酒店，住所：佛山市三水區西南街道蘆西路口地質3號。

　　法定代表人：劉崇仁，經理。

　　委托代理人：高新紅、唐飛鵬，廣東信征律師事務所律師。

　　上訴人佛山市三水千葉花園房地產有限公司（以下簡稱三水千葉花園）因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市三水區人民法院（2004）三法民貳初字第167號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

　　原審判決認定：擁有位于佛山市三水區廣海大道西33號房產所有權的新星石油廣州有限公司于2001年10月15日以下發內部文件的形式把上述房產的使用、經營權轉讓給原告。2001年底原告與被告簽訂《房屋租用合同書》，約定原告把上述房產第一層東南商鋪租賃給被告使用，租賃期限從2002年1月1日至 2006年12月31日，租金從2002年1月至2005年1月每月3800元，付款時間為每月5日前交齊當月租金，付款方式以現金或支票交到原告公司財務部；雙方還約定拖欠租金累計達2個月為因被告責任終止合同的條件；提前終止合同的條件為提前2個月書面通知對方，經雙方協商后簽訂終止合同書，終止合同書簽訂前，合同仍有效；并約定被告逾期未交付租金，每逾期1日原告有權按月租1‰向被告加收滯納金的違約責任。合同簽訂后，原告依約把商鋪交付被告使用，并委托發展公司代收租金，收取租金的方式有兩種：或直接現金支付或通過銀行支付，而通過銀行支付的租金，由原告先提供收據，再由被告通過銀行支付。 2003年9月至12月原告開具四張收據給被告通過銀行付款，但被告沒有在指定的帳號支付與收據相符的數額給原告，之后，被告一直沒有給付當月租金至今，也沒有正式與原告解除租賃關系，被告于2004年初遷出租賃商鋪，鎖上大門，鑰匙現仍在被告處。原告于2004年5月19日起訴至法院。

　　原審判決認為：原、被告之間的租賃關系合法，應受法律保護。被告沒有按照約定或法定的方式解除雙方的租賃合同，且租賃商鋪的使用權至今仍掌握在被告手中，合同至今仍對雙方產生效力，雙方租賃的合同約定如被告拖欠租金累計達2個月，有權解除合同，從2004年至今，被告沒有任何繳納租金的意思表示，原告訴請與被告解除雙方的租賃合同，合法有理，予以支持。原告提供2003年9月至12月的租金收據，從原告提供的銀行收款資料看，對于通過銀行支付的租金，同一筆租金每次出具的收據在銀行進賬前，且原告一般在實際收款后的收據存根中打有“銀行收訖”或“現金收訖”，而2003年9月至12月的收據存根中沒有這兩種字樣。被告單位是一個獨立法人，應有完善的會計管理制度，如支付了款項，在自身的會計憑證中應有體現，被告以會計憑證拿到稅所查帳為由，拒絕提供，且也不能提供稅所出具的清單，對自己的反駁主張沒有提供任何證據予以證明，對被告稱四張收據是現金支付的陳述不予采信，原告訴請被告清還2003年9月至12 月的租金合法有理，予以支持。雙方約定的滯納金從合同的內容看，實質是違反合同逾期支付租金的違約約定，但該約定每逾期1日按月租金1‰支付違約金過分高于實際造成的損失，應參照當前中國人民銀行規定的每日萬分之二點一計算違約金。依照《中華人民共和國關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民法通則》第一百零八條、《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《廣東省城鎮房屋租賃條例》第八條第一款第（一）項的規定，判決：一、被告佛山市三水千葉花園房地產有限公司須自判決生效之日起十日內向原告三水市廣海酒店支付租金34200元（2003年9月至2004年5月份）及相應的違約金（每逾期一日，按月租金的萬分之二點一計算）。逾期給付，則按中國人民銀行規定的同期商業貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。二、解除原、被告簽訂的《房屋租用合同書》。案件受理費1563元，由被告負擔。

　　宣判后，原審被告佛山市三水千葉花園房地產有限公司不服，向本院提起上訴稱：原審法院認定事實不清。1、三水市石油地質綜合發展公司與被上訴人是兩個單位一套班子；根據《房屋租用合同書》及樓面《租賃合同》出租方是三水市石油地質綜合發展公司，租金也是由發展公司收取的，且兩份合同由協商到簽約都是由發展公司的工作人員陶志鴻經辦的，被上訴人稱其委托發展公司收取租金是沒有依據的，上訴人在二00三年十月三十一日向發展公司發出“停約通知”也都是由陶志鴻簽收的，因而被上訴人稱發展公司與其沒有關聯性是沒有事實依據的。2、上訴人已于二00四年一月一日與被上訴人解除租賃合同；雖然合同的簽章是被上訴人，但合同由協商到簽約都是與發展公司進行的，故上訴人解除合同亦理所當然與發展公司的人員進行協商，并在二00二年十月三十一日，向發展公司發出“停約通知”（陶志鴻簽收），要求解除雙方簽訂的《房屋租用合同書》，發展公司亦同意在二00四年一月一日起解除合同，至該日，上訴人遷出了所租賃的房屋，至此，雙方事實上已不存在租賃關系，故被上訴人請求上訴人支付二00四年一月至五月的租金是沒有事實依據的。3、上訴人已繳交了二00三年八月至十二月的租金，按付款習慣，上訴人繳納租金，被上訴人出具收據，如果上訴人沒有交納租金，被上訴人根本沒有可能連續四個月在上訴人沒有交納租金的情況下出具收據給上訴人，被上訴人的收據存根印有“銀行收訖”或“現金收訖”字樣，這完全可以在事后印上去，一審法院據此而認定上訴人未付款是沒有依據的。由于上訴人另一案件在審理中，有關的會計憑證被佛山市中級人民法院封存并送有稅務部門查帳，故未能在庭審中舉證。據此請求：1、判決駁回被上訴人的訴訟請求。2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。

　　上訴人在二審期間沒有提交證據。

　　被上訴人答辯稱：一、答辯人與上訴人存在租賃關系，租賃合同一審開庭審理前并未依法解除。1、上訴人于一審庭審中，對答辯人的訴訟主體資格無異議。2、上訴人稱答辯人與三水市石油地質綜合發展公司是兩個單位一套班子，但其未能提供任何證據。3、依據《房屋租賃合同書》的第11條規定，提前終止合同的條件是提前2個月書面通知并簽訂終止合同書，在終止合同書簽訂前，本合同仍有效。這是對解除合同條件的特別約定，而在條件未成就前，合同仍有效。一審庭審中，雙方都確認未簽訂解約協議，被告應履行交付租金的義務。上訴人稱發展公司同意解除合同不是事實，至于上訴人又稱已遷出所租賃房屋，這并不是約定或法定的解除合同方式。該鋪位仍被上訴人鎖著鋪門空置著，未歸還給答辯人。二、上訴人故意曲解一審法院對其四張收據不予采信的理由，應予以駁回。1、按照現行財務管理制度，已付款的收據應與對應付款的會計憑證裝釘在會計帳冊內。若上訴人有關的會計憑證被佛山市中級人民法院封存或送稅務部門查帳，為何上訴人能將四張收據原件在一審庭審中出示？又為什么上訴人不能提供出被查封、扣押的依據？2、上訴人稱答辯人不可能在上訴人沒交租金就開收據，這一說法的可信性。由上訴人從 2002年6月至2003年8月，通過銀行交款的所有資料以及答辯人提供帳目一箱所證明的交易習慣摧毀。3、在庭審過程中，上訴人單獨出示了四張稱已付款的收據原件。收據無粘貼、無打孔、無任何背書，如此完整無損，依財務管理的行業慣例可知，這四張收據根本不可能是2003年已完成付款的憑證。答辯人與上訴人之間的租賃合同合法有效，并未于2004年1月1日被解除。上訴人從2003年9月至今沒支付答辯人租金。請求駁回上訴，維持原判。

　　經審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租用合同書》合法有效，雙方應嚴格按照合同約定履行各自的權利義務。上訴人上訴稱其向三水市石油地質綜合發展公司發出停約通知，雙方已于2004年1月1日解除合同。因上訴人未能提供已與被上訴人協商一致解除《房屋租用合同書》的證據，僅有解約通知不能證明雙方已協商解除租賃關系，故上訴人主張雙方已于2004年1月1日解除租賃合同不能成立，本院不予支持。上訴人持有2003年9月－12月的租金收據上訴稱其以現金支付了租金，但未能提供相應的會計付款憑證，也未提供會計憑證被法院封存并送稅務部門查帳而應由法院或者稅務部門出具的清單，而根據雙方提供的證據所證明的交易習慣，被上訴人雖開具了收據給上訴人，但上訴人卻未依時付款，故上訴人此項上訴請求不能成立，本院不予支持。

　　綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費1563元，由上訴人佛山市三水千葉花園房地產有限公司負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 張 雪 潔

　　代理審判員 鐘 國 樹

　　二○○四年十一月二十五日

　　書 記 員 林 彥